土地使用权与房产分别抵押的处理?

在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照（原）《物权法》第199条（现《民法典》第414条）的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿;同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。即：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据（原）《物权法》第200条（现《民法典》第417条）的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。