A与连云港XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

顾XX与连云港XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初837号
原告：顾XX，女，汉族，住北京市海淀区，
委托诉讼代理人：罗XX、周X，江苏XX律师XXX律师，
被告：连云港XX公司，住所地连云港市新海新XX处，
法定代表人：赵XX，该公司董事长，
委托诉讼代理人：郭XX、卢X，江苏田湾律师XXX律师，
原告顾XX与被告连云港XX公司（以下简称香溢诺泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告顾XX的委托诉讼代理人罗XX、周X、被告香溢诺泰公司的委托诉讼代理人卢X到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告顾XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金9470.43元；2、诉讼费用由被告承担，事实和理由：2014年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的香溢馥园第6#楼1单元1－1501室，被告应于2016年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付给原告，原告按约向被告支付购房款项，被告未按时交房，直到2016年12月14日才向原告交付房屋，依据双方签订的商品房买卖合同，被告应按约定支付逾期交房违约金，但被告并未支付，为保护原告合法权益，特诉至法院，请支持原告诉讼请求，
被告香溢诺泰公司辩称，涉案房屋交付时间和产权登记资料备案时间依法应当顺延，答辩人不存在违约情形，原告诉讼请求没有事实和法律依据，涉案房屋因中、高考期间停工及业主要求消防管道改造导致工期延误，合同期间，因中、高考每年需要停工6天，这是市环保局要求的，为了公共利益需要而下达的停工，根据商品房买卖合同第八条第二款第3项政府或相关部门为了公共利益需要而下达的停工通知，应据实顺延，另外，香溢馥园1－6#楼第14、15层消防管道早在2016年3月已施工完毕、符合设计规范并经消防部门初验合格，但在2016年3月下旬，很多业主以消防管道影响美观，可能存在噪声和渗水为由，要求答辩人改造消防管道位置和阀门方向，答辩人最初拒绝改造，业主多次以电话、当面投诉、向苍梧晚报反映等方式向消防部门、建设部门、新闻媒体投诉，消防、建设部门分别派人到现场检查后均认为消防管道符合设计规范，不存在违法设计或施工情形，为了满足业主要求、减少负面影响，答辩人不得不自掏腰包，委托设计单位变更设计，按照业主的要求进行改造，整个消防管道改造事件从2016年3月中下旬到11月9日申报消防验收持续7个多月，其中仅管道改造施工一项耗费100天时间，消防管道变更设计、拆除、重新铺设及调试是因业主原因引起的，消防管道的改造直接导致答辩人在香溢馥园1－6#楼于2016年3月就已完工的情况下，一直拖到11月9日才申报消防验收、12月7日完成竣工验收备案手续，由于消防管道改造并非答辩人原因引起的，涉案房屋交付及办证时间应当予以顺延，从2016年4月1日到2016年11月9日，顺延时间为223天；仅考虑中、高考期间停工和消防管道改造施工因素影响，至少应当顺延118天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第十五条规定，答辩人应在2016年8月30日前完成竣工验收备案手续并交付房屋，同时应在商品房交付使用后60日内向产权登记机构提交需由答辩人提供的资料以便配合原告办理产权登记，如前所述，交房及办证时间顺延118天，即答辩人只要在2016年12月26日前具备房屋交付条件、2017年2月24日前向产权登记部门提交需由答辩人提供的产权登记资料就不应视为逾期交房或办证，涉案房屋在顺延的交付时间内具备交付条件和办理产权登记的条件，答辩人已履行交付通知义务、原告也已接收房屋，对于原告因自身原因怠于行使权利导致未能及时上房或者办理产权证的，应当由原告自行承担相应的法律后果，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，
本案当事人围绕诉讼请求提交以下证据：原告提交了商品房买卖合同、增值税普通发票；被告提交了连云港市环保局《关于加强中高考期间环境噪声监督管理的通知》、2016年3月23日苍梧晚报A7版、业主要求改造消防管道签名表24张、香溢馥园十四层、十五层给排水平面图2张（2013年8月）、工程设计更改通知单（2016年5月）、十四、十五层室内消火栓平面图4张（2016年5月）、江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单（2016年6月15日）、香溢馥园工程消防管道（十四、十五）变更过程情况说明（2017年2月16日，德清县建设监理有限公司）、建设工程消防验收意见书（连公消验字（2016）第0189号）、建设工程竣工验收备案表（2016年12月7日）、交房通知书、EMS邮寄单及查询回执、收楼流程确认单、住宅/商铺/车位领匙证、业主资料/钥匙签收表、香溢馥园不动产证领取登记表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，
本院经审理认定事实如下：2014年7月11日，原告顾XX（买受人）与被告香溢诺泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于新海新区玉兰××、××东××香××＃楼××单元××室房屋，建筑面积142.47平方米，每平方米6271.052元，总价893437元，第八条交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、遭遇到对本地区有普遍影响的疾病、洪涝、台风等自然和社会因素影响，应据实顺延；3、政府或相关部门为了公共利益需要而下达的停工通知，应据实顺延，第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，出卖人应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在规定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同还就双方其他权利义务作了约定，
合同签订后，原告实际交纳了购房款892246元，2016年12月10日，被告向原告邮寄《交房通知书》，告知其所购买的房屋已经验收合格，具备交付使用条件，于2016年12月15日前办理交房手续，2016年12月11日，原告收到《交房通知书》，
另查明，2016年3月份，因涉案小区1－6#楼的消防管道及阀门设计在1－6#楼14、15层业主门外公共区域，部分业主要求进行消防管道改造，与开发商发生争执，2016年3月23日的《苍梧晚报》报道了《香溢馥园小区消防管道引争议》，2016年5月被告委托设计单位变更原设计方案，重新设计第14、15层室内消防管道及阀门位置和方向，
2016年6月13日，被告向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单，被告提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单载明：工程名称：香溢馥园住宅小区工程，建设单位：连云港XX公司；抄送单位：德清县建设监理有限公司，工程联系内容：根据贵单位2016年6月13日下发的建设单位联系单（关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单），目前我公司承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，现贵单位要求我方进行消防管道拆除更改走向，我公司提出以下要求：一、工期延期110天，1、消防管道系统保压水放完计三天；2、管道更改施工（因管道井操作空间狭小，防火门及墙体需全部拆除；材料需人工搬运等造成施工困难）一个单元需10天，共计10个单元，需100天；3、消防管道保压调试7天；二、变更费用：1、管道试压调试费用按两次计费；2、拆除及材料设备搬运按一个单元贰万伍仟元计，二次安装按合同的计费标准结算，建设单位签收人及时间栏载明“胡宗英2016.6.13.”；监理单位意见栏载明：1、情况属实；2、工期同意顺延100天；3、产生的费用请建设单位审定，监理单位项目部（章）处有“德清县建设监理有限公司驻地监理部”印，相关负责任人处：有许其怀签名、时间2016年6月14日，建设单位意见：1、情况属实；2、工期顺延同意监理意见，顺延100天；3、拆除及材料设备搬运等费用按贰万元一个单元，其它费用同意按项目部要求结算，建设单位项目部（章）处盖有“连云港XX公司工程部”章，相关负责人签名，时间2016年6月15日，施工单位签收人于2016年6月15日签收，
2016年11月9日被告申请消防验收，2016年11月29日涉案小区楼房通过消防验收，2016年12月7日，香溢馥园1-6#楼进行了验收备案，
被告在进行消防管道改造前并未告知原告消防管道改造会延期交房，
本案的争议焦点为：1、被告所称的中、高考期间和涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋的情形,及被告的逾期交房是否构成违约并承担违约责任，2、原告主张的数额是否成立，
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，
一、关于被告所称的中、高考和涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋的情形,及被告的逾期交房是否构成违约并承担违约责任问题，
关于中、高考期间是否构成合同约定的据实延期交房和产权登记资料情形的问题，本院认为，中、高考期间不足以构成合同约定的据实延期交房的情形，理由：首先，2014年高考时间是2014年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2015年高考时间是2015年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日；2016年高考时间是2016年6月7日至9日，中考时间是6月14日至16日，而涉案《商品房买卖合同》合同系2014年9月30日签订的，合同约定的交房时间是2016年8月30日，显然中、高考事由已发生且每年都有，这是众所周知的事实，被告在与原告签订涉案《商品房买卖合同》时，应当已经考虑到中、高考对商品房交付所产生的影响，即已在被告的可预见范围内，其次，被告虽然提供了连云港市环保局《关于加强中高考期间环境噪声监督管理的通知》，但该通知系下发给各县区环保局，被告未能提供证据证明施工单位在上述期间实际停工的事实,且从被告提供的涉案小区的施工单位江苏信拓建设（集团）股份有限公司香溢馥园项目部出具的江苏信拓建设（集团）股份有限公司工程联系单的内容看，被告系于2016年6月13日向施工单位下发关于1－6#楼14、15层消防管道拆除更改走向的建设单位联系单，施工单位反馈意见鉴于其承包的消防工程施工已进入扫尾、调试阶段，各消防管道已进行试水保压，其提出拆除消防管道更改走向需要延长工期110天，被告于2016年6月13日签收该工程联系单，监理单位于2016年6月14日在该工程联系单上签署意见，被告的工程部于2016年6月15日在该工程联系单作出审批意见同意延长工期100天，施工单位于2016年6月15日签收到载有被告工程部审批意见的该工程联系单，显然被告提供的证据不足以证明被告所称因中、高考期间停工导致工期延误的事实，故本院对被告的该辩称意见不予采信，
关于涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造是否构成合同约定的顺延交付房屋和产权登记资料的情形问题，本院认为，涉案小区1－6#楼的14、15层消防管道改造不构成合同约定的据实延期交房情形，理由：14、15层消防管道的设计是否合理，均应在被告的预料之中；原告要求改造并不说明其同意被告延期交房，且被告在消防管道改造前也未告知原告消防管道改造将会导致延期交房；故对被告所称消防管道改造构成合同约定延期交房情形的意见，本院不予采信，
因此，被告逾期交房行为构成违约，其应按合同约定承担违约责任，
二、关于原告主张逾期交房违约金9470.43元是否成立问题，
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，原告支付了购房款892246元，被告未能在合同约定的2016年8月30日前交房，其所提供的证据不足以证明存在合同约定的据实延期交房情形，被告已构成违约，应当承担支付违约金的法律责任，关于逾期交房的天数，鉴于被告2016年12月10日向原告发出交房通知书，告知其于2016年12月15日前办理交房手续，原告于2016年12月11日收到交房通知，故逾期交房的天数，从2016年8月31日至2016年12月11日，共计103天，根据合同约定，从合同约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房价款的万分之一的违约金9190.13元（892246元×103天×1÷10000），超出部分，本院不予支持，
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港XX公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告顾XX违约金9190.13元；
二、驳回原告顾XX其他的诉讼请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费50元，由被告连云港XX公司负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，
代理审判员　　董延磊
二〇一七年五月三日
书　记　员　　李　红
法律条文和上诉须知
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行，
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行，
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金，
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务，
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力，
预交上诉费收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行