A与连云港XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

王XX与连云港XX公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01722号
上诉人（原审被告）连云港XX公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金陵路博物馆南XX，
法定代表人李XX，该公司董事长，
委托代理人罗XX，江苏顺维律师事务所律师，
委托代理人倪XX，江苏顺维律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）王XX，
上诉人连云港XX公司（以下简称云升XX）因与被上诉人王XX商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第1497号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭审理了本案，上诉人云升XX的委托代理人倪XX，被上诉人王XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
王XX一审诉称：2012年9月6日，王XX与云升XX签订商品房买卖合同，约定：首付款137395元，余款130000元银行按揭，总购房款267395元，当时银行按揭手续没办下来，在云升XX的几次催促下，于2013年1月24日将剩余房款130000元一次付清，按合同约定，云升XX应于2014年6月30日前交房，经王XX多次电话询问交房时间，云升XX至今仍未有准确的交房时间，云升XX违反合同约定，王XX以电话、书面形式向云升XX提出退房，云升XX不予退房，请求依法判决解除合同，由云升XX退还购房款及购房时交纳的税费，支付违约金及利息，
云升XX一审答辩称：不同意解除合同，王XX购房的价格是三年返租的价格，前三年的使用权归云升XX，交房时间应该为约定时间的三年后，
原审法院经审理查明：2012年9月6日，王XX与云升XX云升签订商品房买卖合同，由王XX购买云升XX开发的座落于云昇广场第一幢164铺商业营业用房一套，房屋建筑面积为28.37平方米，单价为每平方米9425.27元，房款共计267395元，合同第六条约定：买受人于2012年9月6日付首付款137395元，余款130000元银行按揭，买受人于合同签订之日起七日内向出卖人提供按揭所需材料，逾期按合同第七条处理，合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同签订后，王XX于2012年9月6日向王XX交纳了首付款137395元及维修基金993元，王XX未能在合同约定期间内办理按揭贷款支付余款，经云升XX催交，王XX于2013年1月24日交清余款130000元，2013年1月24日，王XX、云升XX及案外人连云港万投企业管理咨询服务有限公司（以下简称万投公司）三方签订云昇广场商铺委托经营协议书，约定王XX购买的商铺由连云港万投企业管理咨询服务有限公司统一经营使用，云升XX开发的房屋至今未通过验收，云升XX至今不能向王XX交付符合合同约定的房屋，王XX向云升XX提出解除购房合同，由云升XX退还购房款及支付违约金等，云升XX不予同意，王XX遂诉至原审法院，原审法院审理过程中，王XX表示请求云升XX返还购房款、支付合同约定的违约金，对于利息及云升XX返还税费诉讼请求表示放弃，
原审法院认为：王XX与云升置业公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，王XX与云升XX双方均应依照合同的约定全面履行义务，依据合同约定，云升XX应在2014年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付王XX使用，云升XX至今未能在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋交付王XX，构成违约，应承担相应的违约责任，依据合同约定，王XX方有权解除合同，云升XX应当按合同约定向王XX支付已付房款3%的违约金，故对王XX请求解除商品房买卖合同、返还已付购房款及支付违约金的诉讼请求，原审法院依法予以支持，王XX已付购房款267395元，依约定云升XX应当支付违约金8021.85元（267395×3%），云升XX以与王XX签订商铺委托经营协议书为由主张交房时间在协议约定时间的三年后，云升XX的辩解观点无法律依据，王XX与云升XX签订的商品房买卖合同明确约定了交房时间，三方签订的委托经营协议不能对抗商品房买卖合同的约定，云升XX不能因王XX的委托经营免除其按合同约定履行交付房屋的义务，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决：一、王XX与云升XX于2012年9月6日签订的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同解除；二、云升XX应于判决生效之日起十日内返还王XX购房款267395元，并支付违约金8021.85元，一审案件受理费5310元，由云升XX负担，
上诉人云升XX对原审判决不服，向本院提起上诉称：王XX与云升XX签订《商品房买卖合同》时，同时补签了《云昇广场商铺经营委托书》，该委托书约定王XX所购房屋前三年的使用权归云升XX，云升XX给付王XX三年租金，租金在购房款中以一次性扣除，故交房时间应当为该委托书中约定的时间，一审法院认定交房时间错误，
被上诉人王XX答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充足，判决公正，依法应当予以维持，
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认，
本案二审争议焦点为：云升XX是否存在逾期交房的违约行为，
本院认为：王XX与云升XX于2012年9月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，合同当事人均应按照按合同履行各自义务，王XX按照合同约定支付购房款，云升XX也应当按照合同约定，于2014年6月30日前向王XX交付经验收合格的房屋，云升XX上诉认为，因王XX、云升XX与万投公司于2013年1月24日签订了《云昇广场商铺经营委托书》，云升XX享有涉案房屋三年使用权应延迟三年交房，本院认为，《云昇广场商铺经营委托书》并未对交房时间重新作出明确约定，也未约定因云升XX享有涉案房屋使用权就可以延迟交房，且该委托书系委托经营协议与涉案商品房买卖约定的交房时间无关，直至王XX起诉之日，云升XX仍未交付涉案房屋，云升XX违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，王XX起诉要求依据合同约定解除与云升XX的合同，有事实和法律依据，本院对云升XX的该项上诉理由不予支持，
综上，上诉人云升XX的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费5310元，由上诉人连云港XX公司负担，
本判决为终审判决，
审　判　长　　程　晨
代理审判员　　严伟晏
代理审判员　　吴雪莹
二〇一五年十月十二日
书　记　员　　刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定，
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审