小区“停车位”权属之争常发生在开发商（或者物业管理公司）与业主之间。那么如何判断小区停车位权利归属呢？

小区停车位一般有以下三种形态：1.地面上露天停车位；2.地下人防工程停车位；3.专建车库（车库有地上、地下）。

其中：

一、地面上占用业主公有的道路或其他场地用于停放汽车的露天停车位，按照《物权法》规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，即业主共同拥有该停车位的所有权。

二、地下人防工程停车位

地下人防工程是按照《人民防空法》等规定，在城市民用建筑建设时，修建战时可用于防空的地下室。进行商品房开发的开发商在建设商品房时应当一并建设地下防空工程。通常地下防空工程建设费用应由开发商承担。地下防空工程本着“谁投资、谁受益、谁维护”的原则进行管理。

1、如果 开发商将地下人防工程计入业主的公摊面积内，或者计入了确定商品房销售价格的计价成本中，则业主已经为地下人防工程支付对价，地下人防工程停车位的权利应为业主共有；

2、如果 开发商未将地下人防工程计入业主的公摊面积内，并且未计入确定商品房销售价格的计价成本中，则开发商拥有地下人防工程停车位的权属。

三、专建车库

开发商专建车库分地上的、地下的。

A、开发商“地上专建车库”，如不算入全体业主的公摊面积内的，开发商对其拥有该车库建设用地使用权及房产权利，此类车库由于没有分摊于全体业主共有、全体业主未为此支付对价，开发商可以对业主进行产权转让，可以办理不动产登记、过户等手续；

但是，如开发商通过公摊或者销售价格核算的方式已经将“地上专建车库”纳入全体业主购房者购买房屋支出中，则“地上专建车库”所有权归业主。

B、“地下专建车库”，为在商品房建筑区划内，开发商进行地下施工建设为业主提供地下停车设施建筑物。通常，地下专建车库建设于业主共有的公摊面积土地之下，业主对此类土地拥有共有的建设用地使用权。对此，可参照判断地下人防工程停车位归属的办法判断其权利归属：如果开发商将其计入业主的公摊面积内，或者计入了确定商品房销售价格的计价成本中，则业主已经为此支付对价，该专建车库的所有权应归业主共有。

但，如果开发商没有按以上两种方式将“专建车库”“出卖”予业主，开发商独立承担“专建车库”的建设费用，则根据“业主对‘专建车库’占用土地拥有土地使用权应当对‘专建车库’拥有权属”的法理推理，业主应对此“专建车库”享有部分权利（因开发商已为此单独承担建设费）；事实上，有的地方在地方法规、规章中对此作出规范：前不久判决生效结束的“南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争”案例，审理法院南京鼓楼区人民法院按照2004年12月15日施行 南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条规定：

“根据<< span="">南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则>建设的机动车停车位按以下原则确定归属：

相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。”，判定涉诉地下停车库应有不低于15%（最低6个）数量的车库为业主保留（最起码业主拥有无偿使用权）

可见，开发商利用业主共有的建设用地使用权建设“地下车库”并为此单独承担费用的，业主对“地下车库”部分停车位仍享有法律上的无偿使用权等权利。

综合以上分析，不囿于“停车位”的具体形态，吴律师认为判断小区停车位权利归属的关键点在于两点：1、是否计入业主公摊面积；2、是否已经纳入了开发商确定商品房销售的计价成本中。满足以上两项任意一项的，只要业主为此支付了对价，则小区停车位的所有权属于全体业主共有。开发商无权处分。

【另注】 需要提醒业主注意的是：如果开发商在销售商品房时承诺或者在与购房者签订的商品房买卖合同中约定：“开发商将其具有权利的所属停车位无偿赠与或者无偿提供买房者使用”的，此种情况下，“业主”能够对“停车位”具有合法所有权或者无偿使用权。

对于物业管理公司与业主的停车位争议

有的物业公司基于与开发商签订的新楼盘前期物业管理服务合同等，代为为开发商行使权利，此种情况首先需要判断开发商是否对相关停车位享有正当权利，如没有，则开发商及其物业管理公司均无权干涉业主正当停车位使用权； 有的物业公司擅自建造、划取停车位或“巧立名目”以各种方式向业主收取停车位费用的，因业主对小区内公共建筑区划享有共有权，物业公司无权擅自获取停车费，其行为属于侵犯业主物权的侵权行为，业主可自行或通过业主委员会进行维权，要求：停止侵害、赔偿损失或者使物业公司退出物业管理服务等。