问:不同集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋?
答:在农村房屋买卖中，相对于集体经济组织成员之间买卖房屋而言，不同集体经济组织成员之间即村民异地购买房屋的要少得多。通常而言，外地村民异地购买房屋，要么是在房屋所在地有一定的亲缘关系，要么是同属于一个地域，要么是在该地进行农业承包经营或者长期进行工商业生产经营，其生产、生活基本已经融人当地社会，相当于移民迁居。事实上，如外地村民长期在某地进行生产经营，已基本为当地农村集体经济组织和村民接受，同时农村房屋相对便宜，长期租房肯定不如购房，因此购买当地房屋也就是自然而然的事情。
不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力，因为交易主体双方均为农村居民，并不存在房屋受让人的身份限制，故与同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋类似，唯一不同的是外地村民购买房屋受到申请宅基地使用权的限制。
在司法实践中，法院对不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力认定，尚未形成完全统一的法律见解，有的判决转让有效，有的判决转让无效。认定交易无效的主要理由是依据《土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。
我们认为，以宅基地使用权不能流转而认定不同集体经济组织成员之同农村房屋买卖行为无效的观点是值得商榷的；1.《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条并未禁止农村房屋的买卖和出租；2.《土地管理法》第63条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设。”该条法律旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地的数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地性质，因此该条显然不能调整宅基地使用权流转问题。(3)禁止宅基地使用权流转不合理。买卖与赠与、继承行为一样，均是所有权人形式所有权的方式之一，均是导致房屋所有权流转的基础原因，我国法律明确规定保护私有财产所有权和继承等权利，对买卖和赠与、继承等做出不同对待不合法理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥；(4)法定租赁权理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。我国台湾地区《民法》债编第425条规定“土地及其土地上之房屋同属人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋买卖与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。”该条可供我们参考，用以解决农村房屋买卖与宅基地使用权问题。在此种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。
我们认为，不同集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋，除上述依据之外，其还具有以下理由：(1)宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让；(2)外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看做两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。如学者指出，在农村房屋买卖法律关系中并无适用“房地一致”原则的明确要求；(3)允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展，外地村民异地购买农村房屋者，通常为当地社会经济发展和农村集体经济的壮大做出了奉献，已为当地农村集体经济组织和村民所接受，实际相当于准当地村民的身份，如拒绝其移民迁居不合时宜，也不利于当地社会经济发展。同时，农民异地买卖农村房屋不但数量有限，同时房产交易的农民自身为弱势群体，允许这种房屋转让交易，并不会出现大规模的买卖，不会导致强势群体对宅基地的兼并，也不会影响农村社会的稳定。理论界通说也认为，农民异地购买农村房屋，并未匝反现行法律法规强制性规定，房屋买卖合同有效，这也为大量的司法判决厕所支持。综上所述，不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件者地有效。
相关案例：
审理法院： 山西省高级人民法院
案 号： （2015）晋民申字第384号
案件类型： 民事
案 由： 农村房屋买卖合同纠纷
裁判日期： 2015-09-01
来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著
