房屋卖给他人未办证 今又反悔怎么办

   2010年夏季，我将我单位与其他房产公司联合开发的一套两室两厅住房以当时的市场价格卖给他人，当时房屋虽然还没有建好，但我已经向房产公司交清了房款。2012年夏季，房子建好并交付给购房者使用，截至目前，尚未办理房产证。由于房价持续上涨，我感觉按照当时的价格卖出去吃了大亏（比现在至少少卖20万元）。因此，我现欲将房屋卖给其他人。请问，我这样做可以吗？

   解答：如果你愿意，你可以这样做，但是需要同原购房者协商好，并且需要承担违约赔偿责任。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”房屋属于不动产，你以较低的价格将房屋卖给他人，说明你与购房人之间订立了以房屋为标的的不动产物权合同，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应当属于有效。

   虽然你卖房时未办出房产证，即未进行房屋物权登记，但未办理物权登记不影响合同效力，该合同依法应当受到法律保护。至于后来房价上涨，你感觉自己吃亏，又欲将房屋卖给他人，与他人签订房屋买卖合同，只要在订立新的合同时，你未与他人恶意串通，以故意损害前买受人合法权益为目的，使前买受人的购房目的不能实现，新订立的合同仍然不违反法律和行政法规的强制性规定，仍然属于有效。不过，你将房屋卖给后买受人时，依法应当向前买受人承担违约赔偿责任。至于承担赔偿责任的大小金额，由双方协商解决。如果解决不成，可以通过法律渠道解决。

   需要说明的是，《国务院关于深化住房制度改革的决定》第二十一条规定：“集资房属于房改房，职工以市场价购买的房改房，可以依法直接进入市场交易；以成本价购买的房改房，一般在住用满5年后，可以依法进入市场交易；以标准价购买的房改房，一般在住用满5年后，可以依法进入市场交易，但在同等条件下，原售房单位具有优先购买权。”这些规定虽然可以作为房改房交易的限制条件，但不能作为合同无效的法定理由。