借名买房 法律风险可不少！

生活中经常出现借名买房因而发生纠纷的情况。这种借名买房的曲线购房方式存在很大的法律风险，极易发生纠纷，还有可能导致借名人最后人财两空的严重后果。

什么是借名买房?

所谓借名买房，就是指实际购房的人(被借名人)以别人的名义购买房屋的行为。购房资金由实际购买人出，以登记购房人的名义与开发商或者房屋所有人签订买卖合同，房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人。一般情况下，出资人和名义购房人会另行达成协议，约定当出资人获得购房资格后再将房屋转移登记到实际出资人名下。

实践中，当事人往往会在借名买房前事先签订房屋归属和事后过户的协议，这是借名人保证自己取得房屋所有权的最为重要的依据，也是司法实践中非常难以处理的有问题。这种协议是否有效，司法实践中有不同意见，各个法院的判决也不尽相同。

司法实践中借名买房协议的两种处理方式

司法实践中主要存在两种处理方式：第一种就是区分不同情况处理。若借名购买一般的商品房，该协议以及购房合同应当认定为有效合同。原因在于意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。若借名购买经济适用房等特殊房屋，应当认定为无效。原因是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为。属于《合同法》第五十二条关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形。其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。第二种处理方式是认定为有效。理由除了意思自治、合同自由等合同原则之外，我国《合同法》中明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效。合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍属有效。

由于上述两种看法都有一定合理性，导致不同法院的判决结果不相同。关键是看法官考虑问题的角度。需要提醒购房者的是，借名购房本身存在很大的法律风险，一定要认清所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，很容易造成人财两空的不利后果。

借名买房法律风险分析

首先，借名所购房屋登记在名字购房人名下，名义购买人若拒绝过户登记，实际购买人又没有证据证明双方的借名关系和实际出资凭证，实际购房人很有可能不能取得所有权。

其次，房屋登记在名义购买人名下，名义购买人可以轻易将房屋再次转让。若第三人基于善意取得而取得房屋所有权，名义购买人将不能取得房屋所有权。

再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。

最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个世界，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同!。