律师观点分析

原告：林XX，女。
委托代理人：李XX，男，广东XX律师。
被告：河源XX公司，住所地：河源市沿江东路6号长鸿花园华景XX。
法定代表人：蔡XX。
被告：河源XX公司龙川分公司，住所地：龙川县老隆镇东风XX。
负责人：蔡XX。
上列被告共同委托代理人：叶XX，男。
上列被告共同委托代理人：刘XX，女。
原告林XX诉被告河源XX公司、河源XX公司龙川分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林XX的委托代理人李XX，被告河源XX公司（以下简称“XX公司”）、河源XX公司龙川分公司（以下简称“XX公司”）的共同委托代理人叶XX、刘XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林XX诉称，2014年3月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定被告将位于龙川县老隆镇中华XX一期尊桦玉桦金桦商铺层82-243A号商铺出售给原告，房屋价款总金额161529元，建筑面积13.88平方米，付款方式为一次性付款。在《商品房买卖合同》第八条“交付期限明确”约定，出卖人应当在2014年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定（商品房经验收合格）将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。同时合同还约定被告应当及时为原告办理备案并办妥房产证。合同签订后，原告一次性缴清所有商铺款项161529元，同时还缴纳了税费4936元。现距约定交付日期2014年12月28日已经近四年，但被告至今一直未能按照法律规定和双方约定履行合格交付该商铺的义务，也未能给原告办理商品房房产证。2017年4月23日，原告与被告签订一份《物业委托经营管理合同》，被告承诺支付原告分红收益，经查委托管理方河源XX公司属于被告关联公司。在《物业委托经营管理合同》第十五条违约责任里约定，被告如不能保证十年委托经营期间不间断地分红收益，甲方（原告）有权利提前要求丙方（被告）按照合同价格进行回购商铺。原告曾多次向被告催促协商沟通，但被告至今未予理睬。因为被告严重迟延交付商铺，已经严重影响本次买卖房屋的目的。众所周知，原告之所以购买被告的商铺是因为投资增值的，但是被告的迟延履行义务已经严重违背了合同初衷和目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同当事人有权解除合同。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，如果出卖人未按照本合同规定期限将商品房交付买受人使用，逾期180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款并支付违约金。据此根据法律明确规定和双方合同约定，作为买受人的原告有权要求解除合同并要求赔偿损失。同时买卖合同附件四中第六条“关于办理房地产权证”约定，出卖人应在买受人办理收楼手续后365天办妥房地产权证。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”至今，距离交付时间已经达两年多，距离约定的最长办证日期也已经一年多，早已经超过了法律规定最长办证时间，但被告一直未能办理好房屋房产证，并且也未保证按照《物业委托经营管理合同》约定的分红收益，因此原告有权请求解除房屋买卖合同并要求返还房款，并要求赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：一、解除原告与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》。二、两被告退还原告购房款161529元和税款4936元以及支付因被告违约造成的损失18000元(参照当地店铺租金每月600元从2015年12月8日开始计算至法院判决解除合同为止，暂时计算为两年零六个月)，以上三项合计共184465元。三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告XX公司、XX公司书面辩称，被告认为原告所诉房屋买卖合同纠纷请求之理由与事实不符，被告不同意原告的请求。具体答辩如下:一、被告对原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》不予确认。因为被告并未违反双方签订合约中的条款，给原告造成损失，关于被告未给予原告办理房产证是由于原、被告就该商铺的事宜与河源XX公司达成一致协议并签订了《物业委托经营管理合同书》及补充协议，根据《物业委托经营管理合同书》第六条:“甲方在签订委托经营管理合同第五年后，如不满意商场规划运营或其他原因，均可在第五个合同年最后两个月提出由开发商回购商铺的要求，丙方担保且统一由丙方按照业主当年买卖合同实际出资金额进行回购，由丙方承担相关交易税费，第六个合同年一年内完成回购所有手续”。由于不确定原告是否会在第五个合同年最后两个月提出由被告进行回购，所以双方为避免减少办理手续的繁琐，双方默认被告先交付商铺给予原告使用，原告将商铺委托给予河源XX公司管理，并每月享受分红收益。待原告在第五个合同年后确定是否需被告进行回购再来商定办证的相关事宜，因此被告并未违反合同中的相关条款，也并不存在任何违约，故被告不同意解除《商品房买卖合同》。二、被告对原告请求退还房款161529元、税款4936元以及支付损失费18000元不予确认。被告并未违反合同的相关条款，未给原告造成损失，所以原告请求退还房款161529元、税款4936元与赔偿损失是毫无事实理由与法律依据的。关于委托经营分红事宜原告所述也是毫无依据的，被告一直依照双方签订的《物业委托经营管理合同书》的第四条分红收益计算方式及第五条年分红收益计算方式来履行合同约定给予原告分红收益(分红收益原告委托黄XX代为收款)，根据中国XX银行电子银行回单可以看出被告向原告支付自2017年7月至2018年12月的分红收益共10422元(第1-2合同年：579元/月)，并未拖欠原告的任何费用及未造成原告任何损失，即使偶尔因被告延迟几天向原告支付分红收益也不能导致被告构成根本性的违约，因此被告不同意原告的请求。三、有关本案诉讼费应由原告承担。被告一直按照合同约定履行相应的权利和义务，并未违反合同条款及给予原告造成任何损失，原告应按照合同继续履行相应的权利和义务。因此，有关本案的诉讼费用应由原告承担。
经审理查明，2014年3月30日，原告（买受人）与被告XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXX2053）及附件，约定原告向被告XX公司购买被告XX公司开发的位于龙川县××镇××商铺82-243Ａ商铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积13.88平方米，套内建筑面积7.85平方米，总价款161529元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合双方约定的商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条“关于产权登记”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还约定了其他事项。附件四合同补充协议第六条“办理房地产权证相关约定”，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人指定的期限内将办理房地产权证的所有资料及面积差价款（详见《商品买卖合同》第五条）交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。办理房地产权证的契税、房产证印花税、档案保护费、房地产登记费等办证税费由买受人支付。合同签订当天，原告向被告XX公司支付了全部购房款161529元。2015年4月3日，原告向税务机关交纳涉案商铺交易税款4936.16元。
2016年10月1日，原告授权其女儿黄XX处理涉案商铺的一切事宜。2017年4月23日，黄XX代表原告林XX(甲方)与河源XX公司（乙方）及被告XX公司（丙方）签订《龙川长鸿中心城（龙宸桦府）商铺物业委托经营管理合同书》，合同约定甲方将涉案商铺委托给乙方经营管理，乙方作为商铺管理者进行运营管理，丙方是乙方的担保方。甲方委托乙方经营管理商铺的期限为10年，即自2017年7月1日至2027年6月30日止。委托期间，甲方不干涉和参与经营管理，仅享受约定的固定收益。乙方有权自行经营或者聘请其他商家经营，自负盈亏。年分红收益计算方式为起始分红收益回报率为4.3%，两年累加0.5%。甲方需在合同签订之日起将商铺交付乙方使用，商铺以现状交付，甲乙双方签订本合同即为确认现场状态。合同还约定了其他事项。委托经营合同签订后，河源XX公司按合同约定向原告支付分红收益至2018年12月31日。另外，河源XX公司向原告支付了涉案商铺2017年1月至2017年6月的分红收益。庭审中，被告无法明确涉案商铺的交付具体时间。
上述事实有《商品房买卖合同》《龙川长鸿中心城（龙宸桦府）商铺物业委托经营管理合同书》、中国XX银行电子回单、中国XX银行转账汇款回单及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》及原告与河源XX公司、被告XX公司签订的《龙川长鸿中心城（龙宸桦府）商铺物业委托经营管理合同书》是各方当事人在平等、自愿基础上所签订，是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应严格按照合同约定履行义务。
根据《龙川长鸿中心城（龙宸桦府）商铺物业委托经营管理合同书》第七条“甲方需在合同签订之日起将商铺交付乙方使用，商铺以现状交付，甲乙双方签订本合同即为确认现场状态”的约定及原告已收取河源XX公司支付的涉案商铺自2017年1月起至2018年12月31日止的收益，本院据此认定涉案商铺已经实际交付。原告以涉案商铺至今未交付为由，要求解除合同，没有事实依据，本院不予支持。
根据原告与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告有为原告办理商铺产权证的义务，至一审辩论终结前，被告仍未办理好涉案商铺的产权证，已经构成违约。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。对于被告逾期办证，双方有明确的约定。按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则，原告在被告逾期办证违约的情况下，选择了委托经营管理并与河源XX公司及被告XX公司签订《龙川长鸿中心城（龙宸桦府）商铺物业委托经营管理合同书》，实现了对涉案商铺的实际占有和收益，且双方约定出卖人逾期办证，买受人不退房，故原告以被告逾期办理房地产权证，主张解除合同及返还购房款161529元及赔偿损失18000元，理据不足，本院不予支持。被告在继续履行合同中需支付办证的相关税费，原告请求被告返还其缴纳税款4936元，理据不足，本院不予支持，应待办证费实际发生后多退少补。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告林XX的全部诉讼请求。
案件受理费3990元（原告已预交1995元），适用简易程序减半收取1995元，由原告林XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。