案情简介：

位于宁波市海曙区江厦街的某房屋登记所有权人为被告沈某伟。该房屋由被告沈某伟出面于2001年9月26日通过本院委托拍卖竞拍取得。在竞拍之前，被告与第三人柴某林于2001年7月28日订立《共同购置房产协议》一份。被告与第三人为购买该房屋共同出资1008970.74元。2002年，被告办理了涉案房屋的产权登记，产权登记在其一人名下，但房产证、土地证一直由第三人保管。

   2013年，原告意向收购涉案房屋所在地块，被告及第三人曾参与过政府部门组织召开的业主会议，商谈收购事宜，但原告与第三人未曾同时参加过会议。2014年3月，原告派员开始与被告商谈涉案房屋出售事宜，被告向原告提供了涉案房屋的房产证复印件，后双方以7000000元的出售价谈妥。由于当时原告尚处于筹建期，其以法定代表人的名义向被告支付了购房定金1200000元。2014年7月18日，原告注册成立。2014年8月1日，原、被告就涉案房屋签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋买卖价格为7000000元，余款5800000元应在2014年10月30日前付清。协议签订后，原告于2014年10月20日、10月24日付清了余款5800000元。

2014年10月15日，第三人柴某林曾向本院提起诉讼，请求确认与被告沈某伟各享有涉案房屋二分之一的产权，一审法院判决确认柴某林享有涉案房屋二分之一的产权。后被告沈某伟不服该判决，提起上诉，宁波市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法院认为：

本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，涉案房产登记在被告名下，原告在与有关部门商谈涉案房产所在地块收购过程中，从未与第三人共同参加过有关会议，故原告有理由相信被告对涉案房屋享有处分权，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。虽然事后第三人表示不同意出卖该房屋，但并不影响原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力，故对第三人请求确认该协议无效的主张，本院不予支持。被告与第三人虽协议约定对涉案房屋享有共有权，但第三人提起确权诉讼系在原、被告签订《房屋买卖协议》之后，现有证据不能显示原告对被告与第三人共有涉案房屋产权情况知情，原告又以远高出市场价的价格购得涉案房屋，并已支付了全部购房款，故原、被告也不存在恶意串通，原告属善意第三人，其要求继续履行协议，由被告协助办理过户手续，本院应予支持。

律师解析：

  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本条是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济之规定。本条旨在依据《物权法》第15条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，理顺《合同法》第51条与第132条之间的关系。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。故本案中原被告签订的《房屋买卖协议》有效。