孙青律师
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上海-浦东新区专职律师执业4年
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房屋未过户,被法院查封拍卖怎么办?

作者:孙青律师时间:2019年08月13日分类:律师随笔浏览:534次

典型案例:

2009年9月21日,原告郑某与三位第三人在居间公司居间下签订《房地产买卖协议》,约定原告以人民币455,000元的价格购买三位第三人位于上海市宝山区水产西路xxx弄xxx号xxx室的动迁安置房屋(以下简称涉案房屋),并约定双方待涉案房屋满足过户条件后办理涉案房屋的过户手续。之后,原告根据约定支付了购房款425,000元。第三人按约于2009年10月将涉案房屋交付给了原告。

2015年10月,原告了解到涉案房屋所属小区的其他业主陆续办理了产权证,故与第三人协商过户事宜,第三人表示产证系分批办理,其产证还未办出。

2016年,原告经查询发现,涉案房屋已因被告与第三人损害公司利益责任纠纷一案而被查封,该案已进入执行拍卖阶段。遂原告向法院提出执行异议申请,但被法院裁定驳回。后,原告又向法院提起执行异议之诉。

裁判结果:

2016年11月18日,上海市闵行法院对案件作出判决:立即停止对上海市宝山区水产西路xxx弄xxx号xxx室房屋的执行。

法院认为:第三人将涉案房屋出售给原告并签订《房地产买卖协议》,并未违反法律、法规的强制性效力性规定,且该出售行为发生在涉案房屋被正式查封之前,本案中亦无证据证明涉案房屋买卖合同存在法律所规定的合同无效的情形,故本院认定该合同真实、合法、有效,应当受到法律的保护;其次,原告于2009年10月13日付款当日即取得了涉案房屋的房地产权证原件及钥匙,并出租使用至今,可认定为已实际占有、使用涉案房屋,且其实际占有的时间发生于涉案房屋被正式查封前;再次,原告与第三人未能完成过户的原因在于涉案房屋已被法院查封、第三人的小产证无法办理、故更无法过户至原告名下,故原告对此没有过错;最后,虽原告在涉案房屋被正式查封之前尚有30,000元的购房尾款未支付,但原告未支付的原因在于涉案房屋被法院查封、其无法办理涉案房屋产权证,致使原告无法支付剩余房款,原告对此亦没有过错。 

法律条文:

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;

……

三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

 

四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条? 
   
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

 

律师分析:

      FOCUS律师认为:实践中,开发商收了购房者购房款后,没有办理房产证,致使已购房屋被法院拍卖的情况鲜有发生,但是一旦遇到,购房者一般处于弱势地位。怎样才能保障自己权益最大化,是购房者最关系的问题。这种情况下,开发商一般对外欠的款项是其没办法偿还甚者有些开发商早已破产或跑路。因此,购房者当务之急是保住房子,才能更好保障自己的权益。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。

执行异议之诉程序启动前有法定的前置程序,即案外人执行异议程序。换言之,案外人主张权利阻却执行,并不能直接提起执行异议之诉,而是必须首先针对执行行为提起执行异议,待法院执行机构就案外人异议进行形式审查,作出裁定后,才能由对裁定处理不服的当事人提起执行异议之诉。所以,案外人异议的前置审查程序的处理结果不同,则不服该处理结果的主体不同,提起的执行异议之诉的主体也就不同。

根据以上法律规定,本案中,原告提起执行异议被驳回后,向法院提起执行异议之诉。

综上,FOCUS律师提醒购房者:如果遇到购买房屋未办理过户被法院查封、扣押,应及时咨询律师并保留好相关证据,积极行使自己的诉讼权利,避免更大的损失。

 

 

 


孙青律师,执业于上海君澜律师事务所,上海市律师协会会员,毕业于西南政法大学,获法律硕士学位。主要业务方向:公司法、合同法... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201611894438
  • 擅长领域:合同纠纷、刑事辩护、劳动纠纷、房产纠纷、婚姻家庭