孙青律师
租客签了20年长租约，说“买卖不破租赁”，银行要拍卖房子怎么办？
“买卖不破租赁”这句话，在不少租客和房东心里，简直是一道“免死金牌”。很多人觉得，只要签了长期租约，哪怕房子被抵押、被卖掉，我也能安心住到合同期满，谁都赶不走。但现实，真的这么简单吗？今天我们就通过一个真实的案例，来聊聊这个话题。
案件介绍：一场长达20年的租约与银行的“夺房”大战
事情是这样的。A某在几年前因为手头宽裕，贷款买了一套房子。后来，不知道出于什么考虑，他把这套房子租给了B某，而且一签就是20年的长租约。租约签好后，B某也按部就班地付了租金，住了进去。然而，A某的生意后来出了问题，资金链断裂，导致他无力偿还银行的房贷。断供几个月后，银行按照法律程序，向法院申请查封并拍卖这套房产。
很快，这套房子被法院成功拍卖，由C某拍得。C某办完手续后，觉得自己成了新房主，自然应该能马上收回房子。可没想到，他上门时，租客B某却拿着那份20年的长租合同，理直气壮地挡在门口：“根据‘买卖不破租赁’原则，我的租约还有十几年呢，你虽然是新房主，也必须继续履行合同，我不能搬走！”
一边是新房主急于用房，一边是租客手握“尚方宝剑”。双方僵持不下，最终闹上了法庭。
裁判结果与理由：法院如何定夺？
案子到了法院，法官并没有简单地支持租客，而是仔细审查了房屋的“前世今生”。经过调查发现，A某在将房屋出租给B某之前，早在一年前就已经把这套房子抵押给了银行，并且办理了抵押登记。
最终，法院作出了一个让不少人大跌眼镜的判决：判令租客B某必须限期搬离，新房主C某有权收回房屋。
法院的理由很清晰，这恰恰是“买卖不破租赁”原则的一个重要例外。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，虽然一般情况下，房屋所有权变动不影响租赁合同，但有一种情况是例外——房屋在出租前就已经设立了抵押权，后来因抵押权人（也就是银行）实现抵押权而导致房屋所有权变动的，那么新的房屋所有权人就不受原租赁合同的约束。在这个案例里，A某先把房子抵押给了银行，之后才租给B某，属于典型的“先抵押后出租”。因此，当银行为了收回贷款而拍卖房子时，C某作为新房主，自然有权要求租客腾房。
法律分析：揭开“买卖不破租赁”的神秘面纱
上海君澜律师事务所孙青律师提示：大家常说的“买卖不破租赁”，其核心确实是为了保护处于弱势地位的租客，保障租赁关系的稳定，其法律依据是《中华人民共和国民法典》第七百二十五条。但是，这个原则并非绝对，它有几个非常重要的“例外”和“前提条件”。
第一个，也是最关键的例外，就是“先抵押，后租赁”。就像上面那个案例一样，如果房东在把房子租出去之前，就已经把房子抵押给了别人（比如银行），那么一旦房东还不上钱，银行要求法院拍卖房子，新房主就有权不再履行这份租赁合同。因为法律会优先保护已经设立的抵押权。这就像是一辆汽车，如果你是先办了贷款（抵押）才把车借给别人（出租），那么贷款机构要收车的时候，借车人是没有理由拒绝的。
第二个例外，是“先查封，后租赁”。如果房子被法院查封了，房东在这种“限制交易”的状态下，仍然把房子租出去，那么这份租赁合同对之后的新房主也没有约束力。
第三个关键前提，是租赁合同必须是真实、有效的。有些“聪明”的债务人，为了阻碍法院拍卖房子，会和亲友串通，伪造一份长期、低价的租赁合同，企图利用“买卖不破租赁”来保住房子。最高人民检察院就公布过类似的案例，当事人因伪造租赁合同阻碍执行，最终被认定为虚假诉讼，甚至被判了刑。所以，即便租约是在抵押或查封之前签的，但如果法院查实这份合同是恶意串通、虚构的，那租客依然无法对抗新房主的收房要求。
特殊情形：当租客“先租后买”时
说到这里，可能有人会问：“那如果是租客先住进去，房东后来才去抵押的呢？”这种情况和上面的案例正好相反，法律保护的天平就会偏向租客。如果租赁关系在抵押设立之前就已经真实存在，且租客已经实际占有了房屋，那么银行的抵押权就不能“赶走”租客。即使房子被拍卖，新房主也必须老老实实地继续履行这份租赁合同。这也就是“买卖不破租赁”原则最纯粹的保护状态。
风险提示：给房东、租客和买家的几点忠告
这个故事给所有参与者都敲响了警钟。对于房东来说，不要以为签了长租约就能高枕无忧。无论是抵押还是出租，都伴随着相应的法律责任。特别是“先押后租”的情况，一旦自己资金出问题，不仅房子保不住，还可能面临对租客的违约赔偿责任。对于租客来说，租房子特别是签长期租约之前，一定要留个心眼。最稳妥的做法是去当地的不动产登记中心，查一下这套房子的产权状态，看是否有抵押、查封等“隐形陷阱”。如果发现有抵押，就要谨慎考虑是否还要签长约了。
而对于法拍房的买家，也就是案例中的C某，也不能掉以轻心。在决定竞拍之前，务必仔细阅读法院的拍卖公告，如果公告上写明“带租拍卖”，那就意味着你拍下后很可能要继续履行租约。同时，可以自己去调查一下，看看这份租赁关系是否是“先抵押后租赁”或者“先查封后租赁”，这可能是你能否顺利收房的关键突破口。
最后还是要提醒大家，具体案件的情况千差万别，法律适用也可能存在细微差别。本文案例仅供参考，如果遇到类似的实际问题，建议及时咨询专业律师，以获得更具针对性的法律建议。