一套房子抵押给两家银行，拍卖的钱怎么分？顺位抵押的学问大了！

案件介绍

2023年初，山东高青县的耿某和妻子王某因为资金周转需要，向当地的高青B银行申请了一笔5.3万元的贷款。为了顺利拿到这笔钱，夫妻俩把自己名下位于高青县的一套房产作为抵押物，与银行签订了抵押合同，并且办妥了抵押登记手续。银行放款后，耿某和王某也按期还了一段时间的利息。

可好景不长，到了贷款到期日，夫妻俩却怎么也凑不出钱来还本付息了。银行多次催收无果，只好把两人告上了法庭，要求他们偿还本金53000元及利息3142.36元，本息合计56142.36元，同时请求法院对抵押的房产进行拍卖、变卖，用所得款项优先清偿银行的债务。

事情本来到这儿还算简单，不就是普通的抵押贷款纠纷吗？可法院在审理过程中发现，这套房子竟然早在耿某夫妻向B银行贷款之前，就已经抵押给了另外一家银行——高青A银行，并且也办理了抵押登记。也就是说，同一套房子上，先后有两个抵押权人。

裁判结果与理由

法院经过审理后认为，耿某和王某与高青B银行签订的借款合同、抵押合同都是双方真实意思的表示，内容也不违反法律规定，所以合同合法有效。银行已经按约定发放了贷款，耿某夫妇没有按时还款，这就是违约了，应当承担还本付息的责任。

重点在于抵押权的问题。法院指出，这套房子不仅抵押给了B银行，而且在此之前就已经抵押给了A银行，并且两次抵押都依法办理了登记手续。根据《民法典》第四百一十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，要按照登记的先后顺序来清偿。也就是说，先登记的抵押权人享有优先受偿权，后登记的只能在前面抵押权人的债权得到清偿后，就剩余的款项受偿。

最终，法院判决耿某和王某在判决生效后十日内还清借款本息。如果到期不还，B银行有权与耿某夫妇协议，以抵押房产折价，或者申请法院拍卖、变卖该房产，但B银行只能在先顺序抵押权人（也就是A银行）的担保债权全部清偿之后，就剩余的款项享有优先受偿权。双方均未上诉，判决已经生效。

法律分析

上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个案例涉及的是实践中很常见的“顺位抵押”问题，说白了就是同一套房子先后抵押给了两个甚至多个债权人。很多人可能会问，房子不是已经抵押给一家银行了吗？怎么还能再抵押？这样做合法吗？

根据法律规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，是可以再次抵押的，只要不超过余额部分就行。比如一套房子价值100万，第一次抵押贷款了50万，那么剩余的50万价值还可以再拿去抵押贷款。这样操作的好处是，能够盘活资产，让借款人获得更多资金，同时金融机构也能完成更多业务。

那么问题来了：两个抵押权人同时找上门来要钱，拍卖房子的钱到底该怎么分？

这就涉及到抵押权的实现顺序问题了。《民法典》第四百一十四条给出了明确的答案：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；已经登记的先于未登记的受偿；都未登记的，按照债权比例清偿。这个规定既适用于不动产抵押，也适用于动产抵押。

简单说就是“先来后到”的原则：谁先办理抵押登记，谁就先分钱。后登记的抵押权人只能等前面的分完之后，拿剩下的部分。如果两个抵押权登记的时间是同一天，那就按照各自债权比例来分。

需要注意的是，不动产抵押必须办理登记才能生效，光签合同是不够的。《民法典》第四百零二条明确规定，以房屋等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。所以，如果你借钱给别人，对方用房抵押，千万别忘了去房管部门办登记，否则你的抵押权可能根本不存在，到时候只能和其他普通债权人一起按比例分钱，那可亏大了。

特殊情形

现实生活中，顺位抵押还可能遇到一些特殊的情况。比如，有的借款人在办理第一次抵押时，抵押合同中约定了“不得再抵押”的限制性条款。这时候如果借款人想把房子再抵押给第三方，就需要先征得第一个抵押权人的同意，或者通过三方协商签订顺位抵押协议。

还有一种情况是“建设用地使用权”和“房屋”分别抵押给不同的债权人。根据民法典的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但是在实现抵押权时，需要将新增建筑物与建设用地使用权一并处分，不过新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

此外，如果抵押人因为债务违约导致房屋被法院查封拍卖，即使房子上设定了多个抵押权，法院仍然可以依法拍卖、变卖该房屋。根据最高人民法院的相关规定，对于已经设定抵押的房屋，法院可以查封并根据抵押权人的申请依法拍卖、变卖。不过在拍卖之前，法院一般会给予被执行人六个月的宽限期，让他们有时间腾空房屋。

风险提示

通过这个案例我们可以看出，顺位抵押其实是一把双刃剑。对于借款人来说，它确实能多一条融资渠道，缓解资金压力；但对于后顺位的抵押权人来说，风险就比较大了。因为房屋价值是有限的，一旦市场波动导致房价下跌，或者先顺位的债权金额过大，后顺位的抵押权人很可能一分钱都拿不回来。

所以，如果你打算接受顺位抵押，一定要提前了解清楚房产已设定的抵押情况，包括担保的债权数额、债务履行期限、是否有逾期等等。同时，合理评估抵押物的剩余价值，不要盲目放贷。

最后提醒大家，每个案件的具体情况都不一样，本文中的案例仅供参考，不能替代专业法律意见。如果您遇到类似的问题，建议及时咨询专业律师，根据实际情况制定合适的应对方案。记住，抵押有风险，登记是关键，顺序决定了你能拿回多少钱！