孙青律师
抵押房产被拆迁了，我的抵押权还能“追着房子跑”吗？
案件介绍
这事儿得从几年前说起。A先生为了买房子，跟当地的一家银行签了份《个人房产抵押贷款合同》，从银行借了20万块钱。为了能让银行放心借钱，A先生就把自己刚买的这套房子抵押给了银行，双方还在房管部门规规矩矩地办了抵押登记手续。按理说，这手续都办全了，银行心里应该踏实了。
可谁知道，A先生后来的还款情况不太理想，没能按照合同约定按时还本付息。银行多次催讨，A先生却一直拖着不还。更让银行头疼的是，就在这期间，A先生抵押的那套房子所在的区域赶上了棚户区改造，房子被征收拆迁了。拆迁补偿的方式不是给现金，而是采取了“房屋置换”的方式，也就是说，会给A先生换一套新的安置房。
这下银行可犯了难：原本抵押的好好的房子没了，那银行对这笔贷款的抵押权，还能不能实现呢？总不能因为这房子被拆了，银行的20万借款就打水漂了吧？无奈之下，银行只好将A先生告上了法庭。
裁判结果与理由
法院经过审理后认为，银行和A先生签订的借款合同和抵押合同都是合法有效的，双方都得按照合同办事。银行已经如约把钱借给了A先生，但A先生没有按时还钱，这已经构成了违约。根据合同约定，银行有权宣布所有借款提前到期，要求A先生一次性还清所有欠款和利息，并承担相应的违约责任。
最关键的问题来了：A先生抵押的房子已经被拆了，银行的抵押权还存在吗？法院给出的答案是：存在，并且能“追着房子跑”。
法院判决银行对A先生的抵押房产或其置换来的新房产的变价款，享有优先受偿权。也就是说，如果A先生不还钱，银行可以把原来那套房子（如果还没拆完）或者政府补偿给A先生的那套新房子卖掉，从卖房款里优先拿回属于自己的借款。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：这个判决结果，充分体现了法律上关于“担保物权的物上代位性”这一重要原则。什么叫“物上代位性”呢？通俗点说，就是抵押物这个东西，如果它“没”了，变成了别的什么“东西”（比如钱、或者别的房子），那么原来对这个抵押物的抵押权，就会自然而然地“转移”到那个新“东西”上面去。
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十条的规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。” 在本案中，原来的抵押房产因为被政府征收而“灭失”了，但是它换来了一个新的财产，也就是政府补偿的那套安置房。这个安置房，在法律上就被视为原抵押房产的“替代物”。因为这两者在经济价值上具有“同一性”，所以原抵押权就顺理成章地附着到了这个替代物上。
很多朋友会问：那既然房子都换了，是不是银行还得跟A先生就这套新房子重新签个抵押合同、再去办个抵押登记，抵押权才能有效呢？答案是不需要。因为法律认为，这种“物上代位权”是原抵押权本身就有的“追及效力”的体现，并不是设立了一个新的抵押权。既然不是新的抵押权，当然也就不需要重新去办抵押登记了。抵押权的追及效力，通俗讲就是指，这个抵押权就像个“小尾巴”，会一直跟着这个有抵押的房子走，哪怕房子被卖了、被换了，只要它还在，抵押权就不会消失。
特殊情形
不过，这事儿也得分情况看。如果当初房屋拆迁时，采用的是货币补偿的方式，也就是直接给现金，那情况就简单多了。根据法律规定，银行作为抵押权人，可以直接要求A先生用这笔补偿款来优先还债。如果借款还没到期，银行也可以要求把这笔钱先“提存”起来，等借款到期了再用它来还债。
另外，还有一种比较极端的情况需要留意。假如A先生在拿到拆迁补偿款后，没有通知银行，自己偷偷把钱领走花掉了，那银行该怎么办？这时候银行的抵押权因为钱被花掉而失去了“代位物”，确实会比较被动。但银行依然可以起诉A先生要求其还款，并且可以申请法院查封A先生的其他财产。不过，这也提醒了我们抵押权的实现需要前置的风险防控措施。
风险提示
必须提醒大家的是，虽然法律规定了物上代位权，但抵押权人自身也不能“躺平”。在遇到抵押房产被拆迁这样的情况时，抵押权人（比如银行）应当主动去了解情况，跟抵押人（比如A先生）和拆迁单位沟通，完善相关的手续确认，最好能要求将补偿款或安置房的权益直接划入监管账户，这样才能最稳妥地保障自己的权利不受损害。
另外，您还清贷款后，一定要记得和债权人一起去不动产登记中心办理抵押权注销登记，否则即使您还清了贷款，法律上这个抵押还在，会影响您后续的房屋买卖或拆迁。
最后，要再次提醒大家，具体案件情况千差万别，每个人的现实处境和法律关系都可能有所不同。本文案例仅供读者作为法律知识的参考，不构成具体的法律意见。如果您正面临类似的法律问题，建议尽快咨询专业的律师，获取针对您个人情况的具体法律指导。