写在前面：

经常会有当事人来咨询，由于买家的违约，导致我的房子少卖了好几十万，就算没收了买家的定金也没办法弥补我的损失。这时，一般人的理解都会认为，多余的损失当然可以要求违约人来承担。但是司法实践中，真的可以这样吗？我们来分析一个案件看一下：

案情简要：

2019年5月1日，原告与被告签订《不动产买卖（含居间）合同》，约定：被告愿意委托上海市xxx公司居间购买原告位于上海市闵行区xx路xx弄xx号xx室的房屋，该房屋面积为163.92平方米（含车位），房屋价格为468万元（此房价为卖方净到手价）。合同签订后，被告当日支付了10万元定金，第二笔房款约定于2019年7月31日办理网签之日支付。

2019年7月25日，被告向原告发送短信表示为了孩子上学的事，不敢继续交易，询问可否退一部分定金。原告表示，已经等了被告三个月了，错过了两个要签约的买家，因此无法退还定金。并表示还有几天才到期，希望双方可以继续交易。2019年7月30日，被告又向原告发送短信表示能否先不解约，原告先找买家，被告去解决孩子上学问题，如果原告找到买家，再协商解约事宜。原告表示不同意，严格案合同履行，到期不网签，中介费不予退还。

2019年7月31日，中介联系被告签网签，被告表示无法签订。此后，双方于2019年8月4日至中介处协商解约事宜，因未达成一致意见，当日并未签订解约协议。后，原告将房屋以440万元的价格另售他人。现起诉至法院要求解除合同、被告承担28万元的损失及1.8万元的律师费损失。

法院判决：

有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，合同履行期间，因买方不再履行签订网签合同等买方义务，导致双方未能签订买卖合同，合同处履行障碍状态；后双方就解约及其责任协商未果，卖方将标的房屋另行出售，合同处客观履行不能状态；原判依据双方解约主张确定合同解除符合法律规定，双方亦无异议。需要指出的是，本案合同履行障碍、合同解除之直接原因系买方拒绝履约，其应承担由此形成的实质性违约责任。

关于违约责任范围，原告主张涉及差价损失、律师费支出。查卖方另行出卖标的房屋前双方就解约事宜确有磋商，但2019年8月4日当日，原被告共同至XX公司协商未果后，原告即于当日与案外人签约另行售房，并无任何证据表明，原告存在相当之必要性、紧急性需即刻出售房屋，此其一也；其次，当时、当地之房屋买卖市场交易条件、价格等均处平稳状态，原告另行出售房屋比照本案合同价格迳行降价6%，缺乏谨慎、合理理由。应该认为，原告该等另行出售行为不具备社会、经济范某之合理性，显然已超出损失合理预期范围，该等原告个人出售行为之差价损失依法不能支持。因此判决：确认原被告签订的《不动产买卖（居间）合同》中双方的权利义务于2020年9月7日解除；被告支付的10万元定金，原告不予退还；被告应于判决生效后十日内支付原告律师费损失18，000元；驳回原告的其他诉讼请求。

律师分析：

本案中，从正常人的角度来看，明明是被告违约，导致原告将房屋另行出售损失的28万元为什么没有获得法院的支持？原来法院根据《民法典》第五百八十四条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。认为房屋差价的损失不是违约方订立合同时可以预见的，再结合出售时间、交易条件等其他因素，因此没有支持原告的该条诉讼请求。

结合本案原被告的履约情况，我们认为原告在实际操作中存在一个问题：在合同未解除的情况下，就将房屋另行出售给案外人，以致合同履行不能。幸好原告有证据证明是被告的原因没有去网签，导致合同无法继续履行。如果原告在被告违约的证据上有所缺失，则面临极大的败诉风险。因此，我们建议，遇到这一类案件，原告首先应固定证据，将对方的违约行为进行取证；其次，最好委托律师给对方发送《律师函》或者自己发送《解除函》通知对方解除合同，如果真的是对方先行违约，那么此时的解除权就是形成权，被告收到即可解除；最后，在确认对方收到了书面解除通知后，才能将房屋再次出售。关于被告，我们则建议如果真的想要违约，需要第一时间正式通知原告，不要拖延。因为有可能拖了一段时间后，由于市场波动，房价大涨，那么在此种情况下，可能会承担高于定金的违约责任。

再回到本案的主题，通过该案件，我们得出，法院对于判决出售人的损失的诉讼请求，审理的是非常严格，并不会根据一份与案外人的《房屋买卖合同》进行判决，法院一般会根据市场波动，当事人的急迫性，有时还可能会通过第三方的评估机构的评估报告等进行判决。

因此，我们在遇到类似事情时，建议还是咨询专业的房产律师，毕竟专业的人办专业的事。