经常有客户会问：“孙律师，我想买个动迁房，你帮我看看有什么风险？”其实，每次听到这个问题，我都为当事人捏一把汗，会将动迁房的法律风险分析给当事人听，劝他们不要买这种房子，毕竟限售期好几年，上海的房价又是一直上涨的。一般到了约定过户的时间，出卖人涨价事小，买受人顶多去法院起诉要求对方继续履行合同、配合过户。但是，一旦房屋在限售期内被查封，买受人就有可能面临“房财两失”的风险。不过，今天我们不分析限售期内被查封的法律问题，大家如果感兴趣，可以去看我们团队韩律师写的《上海法院：购买限售期内的动迁房被查封了能否提执行异议之诉？》的文章。今天，我们分析限售期满后，出卖人无法办理产证，导致买受人不能过户的法律问题。先看案例：

案情简要：

2016年6月10日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号XX室房屋出售给原告，房屋价格540,000元。合同签订后，原告支付购房款490,000元，两被告交付了房屋，原告装修入住。因该房屋系动迁安置房，合同签订时，两被告尚未取得该房屋的小产证。2018年7月25日，经松江区不动产登记事务中心查询，涉案房屋登记在上海松江新城投资建设有限公司名下，上海松江新城投资建设有限公司的名称现已变更为上海松江新城投资建设集团有限公司。根据上海市动迁房交易政策，现房屋已经可以过户。原告多次催促两被告办理房屋的小产证，但两被告表示被告谢某1为失信人员，不动产交易中心不能为其办理小产证。为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。

法院判决：

一、第三人上海松江新城投资建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告宋某将位于上海市松江区泗泾镇德悦路501弄20、21号508室房屋产权过户登记至被告谢某1、谢某2名下（过户过程中产生的所有税费由被告谢某1、谢某2负担）；

二、被告谢某1、谢某2于上述房屋产权过户登记至其名下之日起十日内协助原告宋某将上述房屋产权过户登记至原告宋某名下（过户过程中产生的所有税费由原告宋某负担）；

三、原告宋某于办理将上述房屋产权过户登记至其名下手续之日向被告谢某1、谢某2支付剩余购房款50,000元。

律师分析：

《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》以及《最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定》：被限制高消费后，不得有以下以其财产支付费用的行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其他非生活和工作必需的高消费行为。

根据上述法律规定，确实可以看出失信人员是无法进行大宗消费购买新房，房产交易中心不能办理小产证也有据可依。但是，本案毕竟到了办产证和过户最后两步，如果被告产证办不下来，那么就本案陷入了僵局，原告将承担巨大损失。既然被告无法申请办理产证，那么原告就可以根据合同约定，去法院起诉，要求被告继续履行合同来打破现有的僵局。在合同有效、原告没有任何过错的前提下，法院驳回原告诉讼请求的可能性比较小。更何况，讼争房屋也没有被司法查封，所以不存在不能继续履行的客观障碍因素。司法实践中，法院审理这一类案件：首先，会审查合同的效力性问题，在合同有效的前提下，法院本着促成交易的原则，一般会判继续履行；其次，对于房屋产权限制问题，也是法院着重审查的地方，如果房屋存在司法查封，原告需要将司法查封解除后，法院才能判决继续履行；最后，法院还会根据购房政策审查原告的购房资格问题，在确认购房资格无误后，才会作出相应的判决。

以上就是我们今天要分析的案例，这个案例告诉我们，在案件陷入僵局无法解决的时候，不要一味拖延，应该积极主动去争取自己的权利多试试其他解决问题的方法。