虽然最高法规定了排除执行的条件，但是各个法院在审理案件时，对于如何适用却没有统一要求。经过搜索，我们查到了《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南二》（以下简称“审理指南二”）对其管辖下的法院如何审理这类案件有明确的规定。接下来我们结合《审理指南二》的要求，来分析这四个条件：
1、人民法院在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
《审理指南二》第八条第一款规定：案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）等相关规定予以认定。（现在《合同法已改成了《民法典》，《商品房买卖合同司法解释》也进行了更新）
根据该条规定有三点需要说明：首先是签订书面合同。如果没有签订书面合同，但是直接办理了网签也是可以认定签订书面合同的。其次，该书面合同必须合法有效。如果根据相关法律规定，签订的书面合同无效，则不满足该条规定。最后，合同的签订必须在人民法院查封前，这条就是时间规定，如果有证据证明合同在查封后签订，例如：银行流水、聊天记录等，申请人则可能面临被法院驳回诉请的法律风险。
2、在人民法院查封之前以合法占有该不动产
《审理指南二》第八条第二款规定：案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
该条规定对于申请人的举证要求还是比较高的，法院不仅要求交房的书面证明，还需要其他交房证明形成有效的证据链才可以认定在法院查封前已经合法占有不动产。
实践中，交房其实很简单，如果是二手房，有时候可能只交付个钥匙，在这种情况下，申请人很难去举证交房的时间；如果是一手房，由于开发商管理混乱，交房也有可能只有个房卡，连最基本的交接单或者物业服务合同都没有签订。那么在这种情况下，我们建议申请人在拿到房子的第一时间尽快去申请变更水电煤等账户，其次及时找到物业，与物业签订合同，缴纳物业费并保留好物业收据等凭证。
3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
《审理指南二》第八条第三款规定：案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
这一条是对于付款的证明，由于购房支付的钱款金额较大，正常人一般不会用现金支付，这就要求提供相应的银行流水予以确认，毕竟影响其他债权人的利益，所以法院在付款方面要求严格也是能理解的。说个小细节，对于不是全款的申请人提起执行异议的时候，法院如果想要支持申请人的请求，一般在出裁定或者判决之前，会要求申请人将剩余房款转至法院执行专有账户中，这样有效避免了法院支持申请人的诉请，申请人不愿意缴纳房款的尴尬处境，节省司法资源。
4、非因买受人自身原因未办理过户登记
《审理指南二》第八条第四款规定：具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。
这条就是要求没有过户的原因不是买房人的过错，并规定的比较明确。根据这条规定，我们建议：（1）购房人在买房前做好基本的尽调，如果房屋存在抵押，建议购房流程最好掌控在自己的手里，例如在付款当日，和出卖人一起去银行解除抵押；（2）不要为了贪便宜购买不能上市交易的房屋，例如限购期内的动迁房；（3）在满足过户的条件下，及时督促对方去过户并保留好相应的证据，不要因小失大，为了节省税费延迟过户。
以上就是看似简单的案外人排除执行的四个条件，由于全国法院没有统一适用标准，因此在司法实践中，各个地方法院对于该四个条款有着不同的理解，并不是只是符合简单要件就可以得到法院的支持，还需要充分的证据证明自己的诉求。
