孙青律师
律师观点分析
【案件介绍：购房者遭遇“产权登记难”】
本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷。原告周某、豆某（夫妻关系）于2016年6月22日与被告昆山翡翠房地产开发有限公司签订了《昆山市商品房购销合同》，购买总价约83.9万元的房屋。合同约定，被告应于2016年10月31日前交付房屋，并在房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。如因被告责任导致延期，被告需按已付房款日万分之二的标准支付违约金。
合同签订后，原告依约支付了首付款，并通过补充协议支付了部分余款，房屋也于2016年11月9日交付使用。然而，由于被告的原因，涉案房屋在2017年4月被其他法院查封，导致原告既无法办理剩余的按揭贷款，更无法办理房屋的产权登记。在等待多年无果后，原告于2020年7月提起诉讼，要求被告继续履行合同、协助办理产权过户，并支付自2017年3月11日起计算的逾期产权登记违约金。
【裁判结果与理由：法院支持购房者全部核心诉请】
江苏省昆山市人民法院经审理后，于2021年1月14日作出判决，全面支持了原告的诉讼请求：
1. 合同继续履行：双方签订的《商品房购销合同》及《协议书》合法有效，应继续履行。
2. 办理产权过户：被告昆山翡翠房地产开发有限公司于判决生效后十日内，协助原告将涉案房屋的权属变更登记至其名下。
3. 支付违约金：被告向原告支付违约金，计算方式为：以已付房款539,473元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月11日起计算至判决生效之日止。
4. 诉讼费用承担：案件受理费、财产保全费等均由被告负担。
法院的裁判理由主要集中在以下几点：
· 违约事实的认定：法院确认，根据合同约定，被告负有在特定期限内协助办理产权登记备案的义务。由于涉案房屋被查封，被告无法履行该义务，已构成违约。
· 违约金计算的依据：合同明确约定了因出卖人责任导致产权登记延期的违约金计算方式（已付房款日万分之二）。该约定系双方真实意思表示，且未过分高于可能造成的损失，因此法院予以支持，并明确了起算时间（合同约定的备案截止日次日）和截止时间（判决生效日）。
· 合同继续履行的基础：法院查明，原告已通过向执行法院支付剩余房款的方式，解除了房屋的查封。至此，合同继续履行（即办理产权过户）的法律障碍已消除，具备履行条件。
【法律分析：从本案看开发商违约的应对策略】
本案虽非购房者违约面临高额索赔，而是作为守约方追究开发商违约责任，但其应对策略与“违约金过高”案例中体现的诉讼智慧和法律原则一脉相承。结合本案及孙青律师的专业视角，可总结出以下要点：
一、积极诉讼是维护权利的根本途径
与“违约金过高”案例中购房者需积极应诉抗辩一样，本案原告在开发商长期不作为的情况下，没有消极等待，而是主动提起诉讼，明确提出继续履行、支付违约金的诉求。这体现了“法律不保护躺在权利上睡觉的人”的原则。无论是作为违约方还是守约方，积极运用法律武器都是维护自身权益的第一步。
二、核心在于证明对方违约及己方履约
在开发商违约的案件中，购房者的诉讼策略是 “进攻型” 的，核心是：
1. 证明合同有效及己方履约：提供付款凭证、收据、交付证明等，证明自己已履行了主要付款义务，是守约方。
2. 证明对方违约事实：提供合同条款，证明开发商负有特定义务（如交付、备案）；提供房屋被查封的法律文书等证据，证明开发商因自身原因（涉诉导致资产被查封）无法履行义务，构成违约。
3. 明确违约金计算依据：依据合同明确约定的违约金条款提出请求，使诉求有明确的合同基础和法律依据。本案中按日万分之二计算的违约金，得到了法院的完全支持。
三、专业律师在复杂房产纠纷中的关键作用
本案中，原告的委托诉讼代理人上海君澜律师事务所的孙青律师。结合孙青律师的背景资料，其专业价值在本案中得以凸显：
· 精准把握案件焦点：本案表面是逾期办证，实质根源在于开发商涉诉导致房产被查封。律师需要准确识别这一核心法律障碍，并指导当事人通过向执行法院支付余款、提出异议等法律程序解除查封，为诉讼胜利奠定事实基础。这需要律师对民事诉讼、执行程序均有深入理解。
· 证据组织的系统性：案件涉及多年跨度的合同、多笔付款、补充协议、查封裁定、解封裁定等。律师团队需要系统性地组织证据，形成完整的证据链，以证明合同履行过程、违约事实、以及障碍已消除的事实。这体现了孙青律师团队“专业、审慎、高效”的服务理念。
· 对高净值客户财产安全的维护：房屋是家庭重大资产。本案通过诉讼不仅解决了产权问题，还获得了违约赔偿，最大限度地维护了客户的财产安全。孙青律师团队专注于婚姻家事与房产交叉领域，对于处理涉及家庭重大财产的交易与纠纷具有丰富经验，能够更好地统筹考虑法律风险与家庭财产规划。
【结论与建议】
通过对周某、豆某一案的剖析，可以得出以下结论：
1. 开发商违约时，购房者同样拥有强有力的法律武器。只要合同约定明确，证据充分，购房者可以成功要求开发商继续履行合同（如办理产证）并支付违约金。
2. 产权登记障碍可能源于开发商的深层债务问题。购房者在发现无法按期办证时，应主动调查原因，如涉及房屋被查封，需及时采取法律行动（如提出执行异议）以消除障碍。
3. 专业法律支持至关重要。此类案件涉及买卖合同、执行程序等多重法律领域，且过程漫长。聘请像孙青律师这样具备丰富民商事诉讼经验，特别是在房产纠纷领域有专长的律师，能够帮助当事人精准识别问题、设计最优诉讼方案、系统组织证据，从而有效应对开发商的违约行为，保障家庭重大财产权益。
给购房者的建议：在收房后，应密切关注开发商承诺的办证期限。一旦发生逾期，应及时沟通并固定证据。若逾期原因在于开发商且无法解决，应尽早咨询专业律师，评估通过诉讼要求继续履行和索赔的可行性，避免因拖延导致权利受损或开发商偿债能力恶化。