孙青律师
律师观点分析
【案件介绍：购房者遭遇“天价”违约金条款】
在上海，徐先生和李女士夫妻俩看中了宝山区一套总价约350万元的商品房。2021年9月，他们与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，约定剩余房款通过银行贷款支付，并需在2021年9月20日前完成审批放贷。合同同时约定，如果逾期付款超过90天，开发商有权解除合同，并要求他们支付总房价款10%的违约金，即高达35万余元。
然而，合同网签后第二天就是贷款截止日，时间上根本来不及办理。后来，夫妻俩因离婚等问题，贷款办理进一步延迟，直到2022年7月贷款才审批通过，但此时其中一方又向银行表示放弃贷款，最终导致剩余房款未能支付。开发商随即起诉，要求解除合同并支付35万余元的违约金。
徐先生和李女士感到十分冤枉。他们认为，贷款延误有开发商销售人员误导、网签时间安排不合理等多方面原因，并非自己恶意违约。而且房子还没交付，开发商也没什么实际损失，35万的违约金实在高得离谱，自己难以承受。
【裁判结果与理由：法院将违约金酌减至25万元】
法院经审理后作出判决：
1. 解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；
2. 徐先生、李女士配合开发商办理合同网签备案撤销手续；
3. 违约金由合同约定的35万余元，酌情调整为25万元；
4. 开发商退还徐先生、李女士已付的购房款122万余元。
法院的裁判理由主要集中在以下几点：
· 违约事实的认定：法院确认徐先生和李女士未按约支付剩余房款，构成了违约，应承担相应责任。
· 违约金过高的认定：法院采纳了徐先生关于违约金过高的抗辩。认为合同约定的总房价10%的违约金（35万余元），在综合考虑本案合同订立情况、贷款办理过程、违约具体原因等因素后，确实过高。
· 酌减的法律依据：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，开发商未能充分证明其因对方违约遭受了与35万元违约金相匹配的实际重大损失（房屋未交付，房价也无明显下跌），因此法院行使自由裁量权，将违约金调低至25万元。
【法律分析：孙青律师解读违约金调整规则】
上海君澜律师事务所孙青律师提示： 在商品房预售合同纠纷中，违约金条款是核心之一。当购房者作为违约方面临高额违约金索赔时，如何合法有效地主张调低，是维护自身权益的关键。本案提供了一个典型的范例。
一、主张“违约金过高”是法律赋予的权利
很多人以为，合同白纸黑字写了违约金数额，就必须全额支付。其实不然。我国《民法典》第五百八十五条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法律设立这一规则，正是为了防止违约金变成一种惩罚或不当得利，从而体现公平原则。
二、法院调低违约金会考量哪些因素？
从本案可以看出，法院在决定是否调低以及调低多少时，会进行综合权衡，主要包括：
1. 守约方的实际损失：这是最核心的考量因素。守约方（本案中的开发商）需要对其损失承担举证责任。如果其损失很小或难以证明，约定过高的违约金就缺乏基础。本案中，房屋尚未交付，开发商的主要损失可能是资金占用成本，这与总价10%的违约金相比，显然失衡。
2. 合同的履行情况：购房者已经支付了超过120万元的首付款，履行了大部分合同义务，违约并非根本性、恶意性的。
3. 当事人的过错程度：法院会审查违约的原因。本案中，网签时间与贷款截止日设置不合理、双方沟通问题等，表明违约并非单方恶意造成，这成为调低违约金的理由之一。
4. 公平原则和诚实信用原则：法院会从平衡双方利益、引导诚信交易的角度进行裁量。过高的违约金可能显失公平。
三、购房者如何应对高额违约金索赔？
如果遇到类似情况，购房者可以采取以下策略：
1. 积极应诉，明确提出调低违约金的请求：不要因为自己违约就放弃抗辩。应像本案徐先生一样，在诉讼中明确提出“违约金过高，请求予以调低”的主张。
2. 重点围绕“对方实际损失”进行举证和辩论：收集证据，论证开发商的实际损失有限（如房屋可另行出售、房价未跌等）。
3. 阐明己方违约的非恶意性及客观原因：如本案中提到的网签时间问题、离婚等客观情况，说明违约并非故意，以争取法院的谅解。
4. 参考类似案例和一般裁判标准：可以咨询专业律师，了解同类案件中法院对违约金调整的一般幅度和考量因素。
【特殊情形】
本案还涉及一个特殊情况：合同解除后，违约金与已付房款的返还问题。法院判决开发商在收取25万元违约金后，仍需退还剩余的全部已付房款。这体现了合同解除后“恢复原状+赔偿损失”的基本处理原则，违约金旨在弥补损失，而非作为罚款没收全部已付款。
【风险提示】
商品房交易金额巨大，合同条款复杂。无论是开发商利用优势地位设定过高违约金，还是购房者因故违约面临索赔，都涉及重大的经济利益。本案情况仅供参考，每个案件的具体事实、证据、合同条款不同，裁判结果也会有差异。
上海君澜律师事务所孙青律师最后建议： 签订购房合同时，应仔细审阅违约金条款；一旦发生履约纠纷，特别是面临高额索赔时，应尽早寻求专业房产律师的帮助，对案件进行精准的法律风险评估，制定有效的应诉或谈判策略，以最大限度地维护自身合法权益。