商铺租赁争议：合同解除与赔偿

律师观点分析

【案情简介】

双方签订了商铺租赁合同，承租方用于商业经营，合同详细规定了租赁期限、租金、管理费及保证金等条款。

承租方因商铺漏水问题和疫情导致的停业损失，向出租方提出减免租金请求，但双方未能达成一致，出租方向承租方提出了解约通知。承租方遂委托本律师提起诉讼，要求解除租赁合同并返还已付费用及保证金，并索赔因停业造成的损失。出租方提出反诉，要求出租方反诉，要求承租方支付欠缴的租金、滞纳金及房屋恢复费用。

【办案经过】

本律师在接受承租方委托后，向闵行法院提起了民事诉讼，本案争议焦点为：1.因疫情影响导致合同解约，租赁双方各自承担多少责任；2.租赁合同解除后房屋虽未恢复原状，承租方是否应当承担占有使用费；3.房屋恢复费用如何确定。

【案件结果】

1.因疫情原因停业期间的租金由承租方及出租方各自承担50%。

2.出租方需返还保证金，并赔偿承租方一定损失。

3.因房屋早已在出租方掌握中，故出租方主张的占有使用费不予支持。

4.房屋恢复费用酌情认定。

【律师简评】

近几年因疫情导致的房屋租赁纠纷常有发生，尤其常见于商城及商户之间，诚然疫情对各方都有影响，但是商户经常由于商场的强势主导地位更陷于被动。本律师在处理多起此类租赁纠纷时发现小商户往往由于合同中的格式化条款处于不利，有些可能未被注意的细节在将来让商户吃了大亏。

例如本案中，合同约定若合同解除需要将房屋恢复至交付时的状态，这本无可厚非，但是交付时该房屋是何种状态，是否有简单的装修都应当留有书面记录，不然将来的恢复费用将大相径庭，本案中出租方主张需要将房屋恢复至毛坯，而事实上该房屋交付给承租方时已有简单的装修，若恢复至毛坯不仅费用差距巨大甚至可能损坏地面结构然后进一步要求承租方赔偿，这也是出租方故意刁难承租方的理由。幸而在各种举证之下，法院采纳了承租方的观点，酌情判定了房屋恢复费用。