律师观点分析

上诉人（原审被告）：苏某

委托诉讼代理人：王倩，江苏平江律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某

委托诉讼代理人：沈宇姮，江苏姑苏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。

上诉人苏某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初5165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人苏某上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回王某的诉讼请求或发回重审，诉讼费由王某承担。事实与理由：一、根据（2017）苏05民终772号民事判决书，A公司是中标单位，陶某、苏某是其代理人，代理权限是处理与租赁相关的事宜，故本案应当以A公司为被告，苏某以A公司代理人身份与租赁户签订的租赁合同所产生的权利义务应当由A公司承受。二、一审法院认定2017年10月10日王某已搬离涉案房屋是错误的。该观点是中国人民武装警察部队苏州市支队在另案中提出，而王某并非该案当事人，在没有其他证据的情况下，不应当将案外人的陈述作为本案的定案依据。三、苏某在本案中一审向法院申请追加A公司为被告，是为了进一步查明事实，在已有生效判决确认A公司是涉案土地中标单位的前提下，一审法院不同意苏某的追加被告申请是错误的。四、涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，不具有合同无效的情形，一审认定合同无效错误。

被上诉人王某则表示服从原判。

王某向一审法院起诉请求：判令一、苏某立即返还王某支付的剩余租金41942.47元、物业费1198.36元及押金6000元，合计49140.8元。二、苏某承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：王某与苏某曾于2016年xx月xx日签订《房屋租赁合同》，约定苏某将位于苏州市的房屋2号库一楼7号出租给王某使用，房屋建筑面积为150平方米；租赁期限为一年，自2016年xx月xx日至2017年xx月xx日止；租金为63000元/年，物业费1800元/年，保证金6000元（租赁期限届满、双方租赁合同关系终止、无拖欠任何费用后一次性退还给王某，保证金不计利息）；租赁房屋用途为瓷砖仓库；若遇部队重大政策而导致本合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，苏某按王某实际使用时间收取租金。合同另对违约责任、争议解决等事项作出约定。合同签订后，王某按约向苏某支付租金63000元、物业费1800元、保证金6000元。

合同到期后，王某与苏某于2017年xx月xx日又签订《房屋租赁合同》，约定苏某将位于苏州市的房屋2号库一楼7号出租给王某使用，房屋建筑面积为150平方米；租赁期限为一年，自2017年xx月xx日至2018年xx月xx日止；租金为63000元/年，物业费1800元/年，保证金续租；租赁房屋用途为瓷砖仓库；若遇部队重大政策而导致本合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，苏某按王某实际使用时间收取租金。合同另对违约责任、争议解决等事项作出约定。合同签订后，王某按约向苏某支付租金63000元、物业费1800元。

2017年xx月xx日，中国人民武装警察部队苏州市支队发布告知书，载明支队于2014年进行公开招标，A公司承租经营该场地，租期三年。该公司在经营过程中存在严重的违约行为，租赁期限届满，支队决定于2017年xx月xx日停止该公司在我支队场地上的一切经营活动，届时将采取必要的法律手段和措施实施关停。请各经营户迅速与该公司及陶某、苏某洽谈退租事宜，提前搬迁，避免不必要的损失。

另查明，中国人民武装警察部队苏州市支队与A公司、陶某、苏某曾就土地租赁合同纠纷于2017年xx月xx日诉至一审法院，案号为（2017）苏0505民初4038号，在该案审理中，中国人民武装警察部队苏州市支队与陶某、苏某确认所有分租户搬离的时间为2017年xx月xx日，2017年xx月xx日，一审法院前往租赁现场查看，王某当时已经搬离。因苏某未能退还王某剩余租期的租金及保证金，王某特诉至法院。

再查明，2014年xx月xx日，A公司曾出具授权委托书，全权委托苏某处理与租赁相关的全部事宜。2017年xx月xx日，A公司作为甲方与陶某、苏某作为乙方签订协议书，明确所涉地块的租赁事宜完全是由乙方与武警苏州支队商洽，实际中标人为乙方，租赁事务与甲方无关；因租赁发生的实际权益及所有责任由乙方所有和负担。

在庭审中，王某陈述王某从承租房屋搬离时并未与苏某或中国人民武装警察部队苏州市支队办理交接手续。苏某陈述涉案房屋并无合法的建造手续。双方当事人一致确认现租赁合同为续租合同，原合同的保证金6000元转为新合同的保证金。

以上事实，由房屋租赁合同、收据、告知书、（2017）苏0505民初4038号民事判决书以及本院庭审笔录等证据予以证实。

一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，王某与苏某虽然签订了房屋租赁合同，但因其中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应属无效，苏某应当退还王某保证金6000元。关于租金，涉案房屋的确被王某占有使用，可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，因王某从承租房屋中搬离时理应办理相应的交接手续，现其无法举证证明具体的搬离时间，但根据中国人民武装警察部队苏州市支队与苏某双方之前的确认，可以认定2017年10月10日王某已经搬离，这也与本院2017年10月21日的现场查看情况相互印证，故本院认定王某实际占有使用租赁房屋的时间为2017年5月1日至2017年10月10日，占有使用费金额为27961.64元（计算方式63000÷365×162），鉴于王某已经交纳租金63000元，剩余35038.36元苏某应予退还。关于物业费，王某按照实际占有使用期间支付亦为合理，物业费金额为798.9元（计算方式1800÷365×162），鉴于王某已经交纳1800元，剩余1001.1元苏某应予退还。关于苏某提出的其系接受A公司的委托处理租赁事宜，故本案被告应为A公司的意见，因该委托书并非向本案王某出具，且委托书内容与之后A公司与陶某、苏某签订的协议书内容相互矛盾，而本案纠纷相对应的租赁合同载明的主体为王某与苏某，实际收取款项的亦为苏某，故对苏某的上述意见，本院不予采纳。关于苏某提出的应当向中国人民武装警察部队苏州市支队主张赔偿的主张，于法无据，本院不予采纳。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、苏某于判决生效之日起十日内退还王某房屋租金35038.36元、物业费1001.1元、保证金6000元，合计42039.46元。二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1028元，减半收取514元，由王某负担177元，由苏某负担337元。

对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，苏某称在双方当事人签订租赁合同时，其未明确告知王某自己系受A公司委托签订租赁合同。

二审中，当事人未提交新证据。

本院认为：双方当事人签订的涉案房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原审法院认定合同无效是正确的。涉案合同签订主体为双方当事人，相应合同义务应由合同双方各自负担，上诉人认为系受A公司委托而签订合同，应由A公司承担合同义务，但租赁合同上出租方、甲方落款均系上诉人，合同争议解决约定中也明确争议起诉主体为合同任何一方，故上诉人是以自己名义出租房屋，且经查上诉人出租房屋时，亦未明确告知其受托于A公司，故依合同相对性，原审法院在本案中未追加A公司并无不当，上诉人相关主张本院碍难支持。

关于被上诉人搬离涉案房屋的时间。在（2017）苏05民终772号案件中，上诉人一方认可2017年10月10日前承租户已全部搬空，现被上诉人对此亦不持异议，原审法院认定被上诉人于2017年10月10日实际搬离房屋是可以的。现上诉人主张被上诉人搬离房屋另有时日，但未能提供证据证实其相关主张，对此本院依法不作更动。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。