律师观点分析
上诉人马XX因与被上诉人杨XX、杨XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。
马XX上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第三项、第四项，改判支持马XX的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院未确认《关于某园901房产尽快向马XX交付房屋的确认函》（以下简称《确认函》）的效力，存在认定事实不清，适用法律错误。《确认函》系杨XX真实意思表示，且杨XX认可签字的真实性，作为完全民事行为能力人应为其行为负责。《确认函》属于单方出具，具体份数、是否交付属于马XX的权利，与效力无关。是否交付原件与迟延交房事实并无关联。落款时间是手写还是机打在实践中属正常现象。杨XX认可《确认函》的签字系本人所签，签字位置是行为自由。不能仅以杨XX事后表示《确认函》系夹带受骗所签，就否认效力。2.一审法院认定涉案房屋已于2017年3月26日交付属于事实认定错误，马XX至今都无法在涉案房屋居住。根据《确认函》杨XX已经确认直到2017年9月19日出具函件之日房屋尚未交付。2017年3月26日并没有拆除栅栏。截止到2019年3月27日，涉案房屋已经九次锁芯被堵，均有出警记录和开锁记录，上述问题系杨XX与案外人魏X之间存在纠纷导致。房屋交付与交钥匙并非同一概念。根据双方约定的房屋交付标准，杨XX并未完成房屋交付。3.一审法院认为马XX主张水费、煤气费、物业费等费用，无相应合同依据错误。《房屋买卖协议》明确约定杨XX负责结清水费、煤气费、物业费等相关费用，此约定即为合同依据。对于上述费用，马XX在一审向法院邮寄材料中进行了说明，并从物业公司等部门获取了部分信息，即欠费135882.38元。综上，在签订合同中，杨XX、杨XX故意隐瞒魏X长期侵权事实，在明知无法交付房屋且给马XX带来人身风险的情况下签订合同，违背诚实信用原则。签订合同后延迟办理过户手续及房屋交付，应承担违约责任。4.关于违约金的计算基数，并非一审法院认定的790万元，应是马XX主张的XXX.32元，此金额是以购房款加上相关税费得出的。
杨XX、杨XX辩称，1.马XX提交的《确认函》系马XX夹带在其他材料中，欺骗杨XX所签，因此杨XX对于该《确认函》的内容并不知情，其签字非真实意思表示，不应对其签字内容负责。2.马XX主张《确认函》是一式四份，但《确认函》中未载明一式四份字样。马XX表述与《确认函》实际内容不一致，不符合常规。3.马XX主张已将《确认函》原件交付给杨XX，但杨XX未收到，且马XX未能提供证据证明其交付行为。因此杨XX对于其因被欺骗签署的《确认函》内容并不知情。4.《确认函》落款处的时间为打印体，而杨XX签字却为手写体，并且杨XX签字位置位于落款时间位置的较远处，该种书写方式有悖常规。因此，能够印证杨XX对其签署的文件内容并不知情。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《确认函》应属无效。杨XX对《确认函》中约定条款不应承担责任。5.依据《房屋买卖协议》第7条约定，以及马XX在一审中自认其于2017年3月26日换了涉案房屋锁芯后持有涉案房屋钥匙，可以确认杨XX已经按照约定履行了交付涉案房屋的义务，不存在未交付情形。6.马XX主张杨XX缴纳水费、煤气费、物业费等费用，缺乏证据依据，不应予以支持。综上，请求法院驳回马XX的全部诉讼请求。
马XX向一审法院起诉请求：1.杨XX向马XX交付北京市海淀区西XX某园甲9号楼9层901号房屋（以下简称901号房屋）；2.杨XX向马XX支付迟延交房违约金人民币XXX.54元整，以购房款XXX.32元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年3月21日起算，暂时计算至2018年1月8日；3.杨XX向马XX支付因欠物业费及其他费用的违约金人民币10万元整；4.杨XX对诉讼请求第2项、第3项承担连带责任；5.要求杨XX、杨XX交付水卡、电卡、煤气卡；6.要求杨XX、杨XX支付901号房屋交付前的水费、电费、煤气费、物业费、取暖费，均计算至2018年3月29日。7.诉讼费由杨XX、杨XX承担。
一审法院认定事实：2017年1月8日，杨XX（出售方、甲方）、马XX（购买方、乙方）以及保证人杨XX就901号房屋签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲乙双方经协商一致，就出售901号房屋，房屋编号：X京房权证海字第XXXX号，面积：203.05平方米，达成如下协议以资信守：1、房屋简况：甲方承诺该房屋符合满五唯一的条件：房屋出售价格为790万，综合地价款47.4万，契税：7.11万，增值税约21万，共计交易价款866万元……7、房屋交付：甲方（杨XX）取得750万元后3个工作日后将该房产门口的栅栏取缔，并将房门换锁后交付乙方（马XX）。甲方负责结清此前的煤气费、物业费、水电费等。该协议下方显示：保证人杨XX，如果甲方履行本合同义务中产生违约责任，保证人承担连带清偿责任，包括但不限于本金、利息、违约金、定金等。
2017年2月10日，杨XX、杨XX（甲方）与马XX（乙方）签订《协议》，显示：甲乙双方交易的901号房屋如不能过户到乙方名下，甲方承担200万元违约金……甲方放弃申请降低违约金的权利；甲方承诺2017年2月30日前将所欠物业费等费用15万元结清，逾期承担10万元违约金，甲方放弃申请降低违约金的权利。在房产过户后10日内交付，逾期一日承担购房款千分之一的违约金，甲方放弃申请降低违约金的权利。
上述协议签订后，马XX按约定履行了付款义务，杨XX、杨XX对此亦予以认可。2017年3月10日，马XX取得901号房屋所有权证书。
马XX主张杨XX未向其交付901号房屋，应承担延迟交付房屋的违约金以及拖欠物业费的违约金。为此，马XX提供了《确认函》一份，并主张该材料上有杨XX签字确认。上述确认函显示：“2017年1月8日，双方签订购房合同。2017年2月10日，由于该房屋有抵押，甲方中的杨XX需向抵押权人（贷款方）每月承担187500元的利息，且该房产需一次性付款，双方公平合理的签订了协议约定：甲方应在房产过户后＿日内结清物业费，延期的支付10万元违约金；甲方应在房产过户后10日内交付房屋，延期一日，按购房款的千分之一支付违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利。2017年3月10日，乙方领取了房本。但是截至目前甲方未能交付房屋，原因是此前杨XX与魏X有纠纷，魏X一直阻挠杨XX将该上述房产交付乙方。2017年7、8月份，在向相关部门的反映材料中，甲方再次确认，其已经延期交房，延迟一日，应承担购房款千分之一的违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利。目前乙方了解到：根据甲方自己向公安机关的书面确认：在乙方购买此房产之前，该房屋已经被犯罪嫌疑人数次侵入且在墙上喷字；且房屋暖气片被拆卸导致漏水；该房屋被数次倾倒垃圾、机油等，甲方进行了相关处理；且甲方被犯罪嫌疑人在2016年7月份殴打构成轻微伤。对前述事宜，乙方不知情。现在，双方再次确认：甲方自2017年3月21日起已构成违约，应承担购房款日千分之一的违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利，购房款是指房屋本身的价款790万元及相关税费约80多万元（含土地出让金等）；甲方延迟结清物业费的，应承担10万元违约金。甲方杨XX、杨XX对前述违约金等承担连带清偿责任。甲方将积极化解与犯罪嫌疑人的仇怨，尽快制止犯罪行为，尽快将房产交付乙方，房产的交付要能保证乙方对该房产正常使用、正常生活；不能正常使用、正常生活视为未交付，甲方仍应承担违约责任，直至能正常使用、正常生活为止；2017年9月19日。”。以上内容均为打印字体，共两页纸，在第一页的下方及第二页打印体日期后均有“杨XX代杨XX”的签字。
对于上述确认函，杨XX、杨XX主张该材料系马XX夹在要求其签字的《某园案件资料2017年9月18日》文件中，诱骗杨XX签字，不能代表其真实意思表示，地点为某路地铁口外。为此，杨XX、杨XX提供二人与马XX的聊天记录及《某园案件资料2017年9月18日》的文档。聊天记录显示：2017年9月2日早上9：37；马XX“你和他约好时间”“弟，把晚上要签字的东西发我看一下！谢谢”“某园案件资料2017年9月18”“收到”。马XX对该聊天记录的真实性认可，但证明目的不予认可，并主张杨XX的签字视为其对所签内容的认可。马XX认可当时双方在万寿XX外见面，同时签了一式两份的《某园案件资料2017年9月18日》及一式四份的《确认函》，并将上述材料的原件交给了杨XX。杨XX对此不予认可，称未收到原件。马XX亦不能就此举证。
诉讼中，马XX称其在2017年3月26日将901号房屋换了锁芯后持有该房屋钥匙，在安装完监控后门锁眼未再被堵，现901号房屋外已经没有铁栅栏。但马XX主张现901号房屋外有建筑垃圾堵在门口，没有达到《确认函》中保证其能够在901号房屋内正常生活和使用的要求，故要求杨XX支付迟延交付房屋的违约金，以购房款XXX.32元为基数，按每日千分之一自2017年3月21日计算暂至2018年1月8日。杨XX主张房屋在2017年3月26日已完成了交付，其不存在违约情形。
马XX与杨XX均认可交易901号房屋时的该房屋的市价在1000万元左右，该房屋以790万元低价交易；同时，双方在交易前于2017年1月7日现场看房，当时901号房屋外有铁门。对此，马XX主张低价交易的原因为杨XX欠高利贷且其本人支付房款的方式为全款，并表示除铁门外对其他纠纷不知情。杨XX主张通过中介认识马XX并告知了901号房屋通过法院判决所得，且马XX在购房前了解房屋的情况，知晓房屋外有铁门。
马XX与杨XX均认可901号房屋外曾被旁边902户人安装有铁门，为此报警多次，马XX主张铁门被警察拆过3次，杨XX主张拆过5次。杨XX、杨XX亦主张901号房屋现状是由于案外人多次侵权，与其无关，并提交了与万寿路派出所人员的聊天记录。对此，马XX亦认可真实性，但主张基于合同相对性，杨XX、杨XX负有依合同约定履行交付房屋的义务，对于第三人造成的损失，应当向第三人主张赔偿，不能借此不履行合同义务。
马XX主张杨XX、杨XX应向其支付未按时结清物业费等费用的违约金10万元，并提供双方于2017年2月10日签订的《协议》。对此杨XX、杨XX主张其未按时交纳物业费是因为马XX要求其不要交物业费，以此要求物业对901号房屋进行协调，因此其不存在违约行为，无需承担违约金。为此，杨XX、杨XX提供了2017年6月28日杨XX与微信名称为“某畅”的聊天记录，显示：2017年6月28日，“某畅”：“物业费准备好了吗”，杨XX：“这周之内应该差不多，您要交了吗”，“某畅”：“好！我收到后来督促物业协调”。同时，杨XX、杨XX对马XX所诉两项违约金均主张数额明显过高，违反法律规定。
马XX主张杨XX、杨XX交付水卡、电卡、煤气卡，但杨XX、杨XX表示未办理过上述卡，但同意承担补办费用。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法庭适当减少。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，关于《确认函》，依据马XX所述该材料有一式四份并将原件交与了杨XX，但该材料中未载明有“一式四份”字样，且马XX亦未能就自己已向杨XX交付原件向法庭举证；而该材料落款处的时间为打印体，杨XX签字处在时间下方且杨XX亦对此表示系夹带受骗所签，故综合上述情形，法院认为该材料形式上与单方出具的确认函相较不合常规，结合马XX对此事件表述的举证情况，法院对马XX所述不予采信，对马XX以此主张杨XX认可未交付房屋及支付违约金的主张不予采纳。
依据2017年1月8日的《房屋买卖协议》及2017年2月10日所签《协议》，901号房屋的交付包括栅栏取缔及钥匙交付，时间为2017年3月20日前。因马XX自认其在2017年3月26日换了锁芯后持有房屋钥匙，即在此前完成了栅栏的拆除，故此时该房屋完成了交付，法院对马XX要求交付房屋的诉讼请求不予支持。因实际交付时间较约定时间迟延6日，因此杨XX应按照《协议》约定向马XX支付迟延交付违约金，以购房款790万元为基数按逾期一日千分之一计算。关于逾期结清物业费的违约金，依据杨XX所提供的聊天记录，未显示马XX要求其不交物业费，故杨XX应按照《协议》约定向马XX支付违约金10万元。因《协议》中就以上两项违约金约定杨XX放弃申请降低违约金，故法院对其主张约定数额过高不予采纳。因杨XX系此房屋买卖交易的保证人，故需对以上违约金承担连带责任。
就马XX主张交付水卡、电卡、煤气卡的诉讼请求，因合同中未对此进行约定，且杨XX否认持有以上卡片，故法院对此主张不予支持。关于杨XX同意承担办卡费用，马XX可就此另行主张。就马XX主张水费等费用，无相应合同依据，法院不予支持。
综上所述，法院对马XX要求杨XX、杨XX支付违约金等项的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨XX于本判决生效后七日内向马XX支付逾期交房的违约金51891.9元；二、杨XX于本判决生效后七日内向马XX交付逾期结清物业费的违约金10万元；三、杨XX对以上两项金额承担连带付款责任；四、驳回马XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，《确认函》的文本是由马XX起草，马XX没有提前将《确认函》的文本发给杨XX，马XX在杨XX签字前未就《确认函》的内容向杨XX进行明确告知。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中《确认函》的文本系马XX起草，马XX未提前将《确认函》的文本发给杨XX，杨XX是在较为仓促的情况下进行签字，马XX在杨XX签字前，未就《确认函》的内容向杨XX进行明确告知，《确认函》的内容明显加大杨XX的义务，有失公平。一审法院未认定《确认函》的效力正确，本院予以确认。
马XX和杨XX先后于2017年1月8日签订的《房屋买卖协议》、2017年2月10日签订的《协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋买卖协议》中对于901号房屋的交付方式约定为包括门口栅栏的取缔及房门换锁后交付。本案各方当事人均认可在2017年3月26日换了锁芯后马XX持有901号房屋钥匙，且根据本案已查明的事实及当事人陈述，栅栏也在此前完成过拆除，因此一审法院认定901号房屋已完成交付，并驳回马XX要求杨XX交付房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。马XX主张杨XX、杨XX的交付行为不符合双方约定交付标准，导致其至今都无法在涉案房屋居住，以及房屋交付与交钥匙并非同一概念，无相关依据，本院不予采信。
杨XX、杨XX实际将901号房屋交付给马XX的时间，迟于约定时间6天，而马XX与杨XX于2017年2月10日签订的《协议》中对逾期交房违约金计算方式有约定，即逾期一日按购房款的千分之一计算违约金，因此一审法院以房屋出售价格790万元作为基数并无不当，本院予以确认。马XX主张以购房款加上相关税费作为基数计算违约金依据不足，本院不予采信。
马XX主张《房屋买卖协议》明确约定杨XX负责结清交付房屋前的水费、煤气费、物业费等相关费用。马XX未提供证据证明存在拖欠水费、煤气费等相关费用的事实，马XX的此项主张，本院不予支持。因901号房屋所欠物业费用正在另案诉讼中，本院不予处理。因马XX未提供证据证明杨XX持有水卡、电卡、煤气卡，一审法院未支持马XX要求杨XX交付水卡、电卡、煤气卡的诉讼请求正确，本院予以确认。根据已经查明的事实，杨XX确实存在欠缴物业费的情形，依据杨XX与马XX签订的《协议》，一审法院确认杨XX向马XX支付10万元逾期结清物业费的违约金，并无不当，本院予以确认。
《房屋买卖协议》中杨XX作为901号房屋买卖交易保证人，承诺了其对于杨XX在履行本次交易中产生的违约责任，承担连带清偿义务，因此一审法院确认杨XX对于对逾期交房违约金、逾期结清物业费的违约金承担连带责任并无不当，本院予以确认。
马XX主张杨XX、杨XX故意隐瞒魏X长期侵权事实，明知无法交付房屋且给马XX带来人身风险的情况下与其签订合同，违背诚实信用原则。从双方约定的购房价格、房屋交付方式以及履行过程中的情况来看，马XX对于房屋情况应该是明知的，本院对马XX的该项主张不予采信。
综上所述，马XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27872元，由马XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
宫殿安律师