律师观点分析
案件背景
2018 年 11 月，被告李播（化名）向原告 A 公司（化名）支付 60000 元定金，认购了位于某县某镇某项目的一间商铺，并于同月 11 日签订了《某项目商铺认购协议》。协议约定商铺总价 563339 元，被告以按揭付款方式购买，需于 7 日内付清首付款，首付比例暂定为总房款的 50%，并按原告通知办理按揭贷款手续。同时约定原告应于 2021 年 8 月 31 日交付商铺，逾期则按日支付已交付房价款万分之五的违约金。被告当日支付了 223339 元购房款，截至起诉时共支付 283339 元，超出总房款的 50%。但双方未再签订商品房买卖合同，且原告以被告未按约办理按揭付款、未支付剩余购房款 280000 元为由，未交付商铺。
案件经过
2024 年 10 月 30 日，原告 A 公司以被告李播未支付剩余购房款为由，向某县人民法院提起民事诉讼，要求被告支付剩余购房款 280000 元及逾期付款损失 88602.74 元（暂计至 2024 年 10 月 31 日，之后按年利率 3.85% 加计 50% 计算至债务清偿之日止），并承担诉讼费、保全费及其他费用。原告提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划竣工验收合格书、商品房预售许可证、建设工程竣工验收报告、某省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据，证明其具备商品房预售资质，且被告拒不支付剩余购房款造成的损失应由被告承担。同时，原告还提交了《某项目商铺认购协议》、黄河财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单凭证、某县人民法院民事裁定书、缴费凭证以及某项目已办理按揭的部分商户统计表等证据，以证明其诉讼请求的合理性。被告李播则辩称，原告在项目推介会上的描述与实际建成现状不符，违约在先，且案涉商铺认购协议并非正式商品房买卖合同，其曾多次向原告销售部工作人员明确表示退房意愿，故不认可原告的诉讼请求，并要求解除协议，扣除定金后退还已付购房款。被告提交了某项目全景效果图、资料袋等证据，证明原告宣传与实际不符。
争议焦点
原、被告签订的《某项目商铺认购协议》性质为何，是预约合同还是本约合同？
该协议的效力如何，是否存在法定解除事由？
原告要求被告支付剩余购房款及逾期付款损失的诉讼请求能否成立？
诉讼过程
某县人民法院于 2024 年 10 月 30 日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程浩，被告李播到庭参加诉讼。审理过程中，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合全案证据综合认定。
判决结果
法院经审理认为：
协议性质：根据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原、被告签订的《某项目商铺认购协议》明确约定了商铺位置、面积、单价、总价款、付款方式及交付时间等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已支付部分购房款，故该协议应认定为本约合同的商品房买卖合同。
协议效力：该协议系双方真实意思表示，原告在起诉前取得了商品房预售许可证，且不存在法定解除事由，被告的解除权已消灭，故该协议合法有效。
诉讼请求：原告已取得相关许可证，案涉商铺具备合法销售及交付条件，被告未按约办理按揭付款支付剩余购房款无正当理由，故原告要求被告支付剩余购房款 280000 元的诉讼请求成立。但双方对合同履行均存在过错，且未约定履行顺序，原告未提供有效证据证明其实际损失，根据公平原则，对原告主张的逾期付款损失不予支持。
综上，法院判决被告于判决生效之日起 30 日内支付原告购房款 280000 元，驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费 5500 元，由原告负担 2750 元，被告负担 2750 元；案件保全费 2363 元，由原告负担 1181.5 元，被告负担 1181.5 元。
案件意义
本案明确了商品房认购协议在具备一定条件时可认定为商品房买卖合同，强调了合同的效力及履行原则，以及在双方均有过错时如何根据公平原则处理损失赔偿问题。这对于规范房地产市场交易行为，保障当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。同时，也提醒购房者在签订认购协议时要仔细审查合同条款，注意保留相关证据，以维护自身权益；房地产开发商则应严格履行合同义务，确保项目宣传与实际相符，避免因违约行为引发纠纷。
