律师观点分析
案件背景
2018 年 11 月，被告甲（化名）向原告乙公司（化名）支付 60000 元定金，认购了位于某县某镇某项目的一间商铺，并于同月 17 日签订了《某项目商铺认购协议》。协议约定商铺总价 569307 元，被告以按揭付款方式购买，需于 7 日内付清首付款，首付比例暂定为总房款的 50%，并按原告通知办理按揭贷款手续。同时约定原告应于 2021 年 8 月 31 日交付商铺，逾期则按日支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于 2019 年 4 月 2 日支付购房款 229307 元，2019 年 12 月 11 日支付 60000 元，2021 年 11 月 22 日支付 20000 元，共计支付 369307 元，接近总房款的 65%。但双方未再签订商品房买卖合同，且原告以被告未按约办理按揭付款、未支付剩余购房款 200000 元为由，未交付商铺。
案件经过
2024 年 10 月 30 日，原告乙公司以被告甲未支付剩余购房款为由，向某县人民法院提起民事诉讼，要求被告支付剩余购房款 200000 元及逾期付款损失 63097.81 元（暂计至 2024 年 10 月 31 日，之后按年利率 3.85% 加计 1.5 倍计算至实际付清日为止），并承担诉讼费用。原告提交了《某项目商铺认购协议》、收据、商品房预售许可证等证据，证明其具备商品房预售资质，且被告未按约办理按揭付款、未支付剩余购房款。被告甲则辩称，双方未签订商品房买卖合同，未达成真正的商铺买卖合意，且原告未通知其办理按揭手续，原告违约在先，要求驳回原告诉讼请求，并反诉要求原告退还已付购房款 369307 元及支付违约金 336062.06 元。被告提交了认购协议、收据、商铺委托经营管理协议等证据，证明其主张。
争议焦点
原、被告签订的《某项目商铺认购协议》的性质及效力认定问题，是预约合同还是本约合同？
原告要求被告支付剩余购房款及逾期付款损失的诉讼请求能否成立？
被告的抗辩理由是否成立，其反诉请求是否应予支持？
诉讼过程
某县人民法院于 2024 年 10 月 30 日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程浩，被告甲到庭参加了诉讼。审理过程中，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合全案证据综合认定。
判决结果
法院经审理认为：
协议性质及效力：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原、被告签订的《某项目商铺认购协议》明确约定了商铺位置、面积、单价、总价款、付款方式及交付时间等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已支付部分购房款，故该协议应认定为本约合同的商品房买卖合同，合法有效。
诉讼请求：原告已取得相关许可证，案涉商铺具备合法销售及交付条件，被告未按约办理按揭付款支付剩余购房款无正当理由，故原告要求被告支付剩余购房款 200000 元的诉讼请求成立。但双方对合同履行均存在过错，且未约定履行顺序，原告未提供有效证据证明其实际损失，根据公平原则，对原告主张的逾期付款损失不予支持。
抗辩理由：被告的解除权已消灭，其要求退还房款、支付违约金的抗辩理由无合同约定及法定事由支持，且未提起反诉，故不予采信。
综上，法院判决被告甲于判决生效之日起 30 日内支付原告乙公司剩余购房款 200000 元，驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费 5246 元，由原告、被告各负担 2623 元。
案件意义
本案明确了商品房认购协议在具备一定条件时可认定为商品房买卖合同，强调了合同的效力及履行原则，以及在双方均有过错时如何根据公平原则处理损失赔偿问题。这对于规范房地产市场交易行为，保障当事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。同时，也提醒购房者在签订认购协议时要仔细审查合同条款，注意保留相关证据，以维护自身权益；房地产开发商则应严格履行合同义务，确保项目宣传与实际相符，避免因违约行为引发纠纷。
