律师观点分析

东莞市XX公司与游启华商品房销售合同纠纷一审民事判决书东莞市第一人民法院民事判决书（2016）XX1971民初20231号原告:东莞市XX公司，住所地:广东省东莞市道滘镇沿海丽水XX，法定代表人:A，委托诉讼代理人:A，广东XX律师事务所律师，委托诉讼代理人:A，广东XX律师事务所律师，被告:A，男，1980年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人:A，广东南天星律师事务所律师，委托诉讼代理人:A，广东南天星律师事务所律师，原告东莞市XX公司（以下简称“丽水XX公司”）与被告游A商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告丽水XX公司的委托诉讼代理人A、被告B的委托诉讼代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告丽水XX公司向本院提出诉讼请求:1、游启华向丽水XX公司支付房屋面积差异补偿款6313.46元及利息（利息以6313.46元为本金自2016年5月17日起按人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，利息暂计算至起诉之日为58元）；2、本案诉讼费由A承担，以上暂合计为6371.46元，事实与理由:丽水XX公司与A于2013年11月3日签订了《商品房买卖合同》，约定游A购买沿海丽水XXx幢xxx房，合同约定的按套内建筑面积计算，单价为7516.03元，合同约定套内建筑面积为57.71㎡，合同第五条对面积差异进行了如下约定:1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息，上述约定与国家法律规定是一致的，经查询，游启华购买房屋的产权登记的计价面积为58.55㎡，比合同约定的套内建筑面积增加了0.84㎡，面积差异值为+1.46%，游启华需根据上述约定向丽水XX公司支付面积差异补偿款6313.46元（7516.03元×0.84㎡），丽水XX公司曾多次通知游启华支付面积差异补偿款，并于2016年5月9日向A发出书面通知，要求A须于2016年5月16日前支付上述款项，游启华至今仍未付款，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告A辩称，一、丽水XX公司的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回，丽水XX公司《民事起诉状》中所称“……经查询，游启华购买房屋的产权登记的计价面积为58.55㎡，比合同约定的套内建筑面积增加了0.84㎡……”缺乏证据支持，丽水XX公司证据《房产登记信息查询结果》载明:“……建筑面积74.78㎡……”并未载明“58.55㎡”，并不像丽水XX公司所称“产权登记面积的计价面积58.55㎡”，二、丽水XX公司所诉“差异补偿款6313.46元”，计算错误，丽水XX公司《民事起诉状》所称“……面积差异值为+1.46%，游启华需根据上述约定向丽水XX公司支付面积差异补偿款6313.46元（7516.03元×0.84㎡）……”，计算错误，缺乏法律依据，第一，丽水XX公司以“7516.03元×0.84㎡”得出“6313.46元”的结论，错误，第二，案涉《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中的“面积差异百分比”，应当是计算面积差异补偿款的依据，假设丽水XX公司所称“产权登记的计价面积为58.55㎡”真实有效，“面积差异百分比”的数学计算式应当是:面积差异百分比=[（58.55㎡-57.71㎡）÷57.71㎡]×100%=1.455%;减去法律规定不作补偿的“0.6%”是:1.455%-0.6%=0.855%；面积差异补偿款的计算式应当是:合同总价款乘以面积差异百分比，即:433750元×0.855%=3708.56元，综上，丽水XX公司诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求驳回，补充答辩意见为:丽水XX公司欺诈销售涉案商品房，向游启华承诺一口价不存在差异的问题，丽水XX公司给游启华的查丈登记表是在2014年5月、7月就已经生成，该查丈登记表的附图与双方签订的商品房买卖合同所附的附图100%相同，然而却出现57.71㎡和58.55㎡的差异，楼房修好后，丽水XX公司没有对房屋进行实地测量，也未对A进行告知，二、东莞市XX对涉案房屋进行的确权登记存在程序性错误和实体事实认定的错误，采用了非法的查丈登记表，也未对涉案房屋进行实地测量，A申请法庭对本案中止审理，游启华将在7日内对东莞市XX及本案丽水XX公司提起撤销涉案房屋确权登记的行政诉讼，经审理查明，2013年11月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定A向丽水XX公司购买位于广东省东莞市道滘镇蔡白村沿海丽水XXx幢xxx号房，合同第三条约定该商品房建筑面积为73.77㎡，其中套内面积57.71㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.06㎡，第四条约定该商品房属预售，按套内建筑面积计算房价款，单价为每平方米7516.03元，总金额433750元，第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理:1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=［（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%，第六条约定买受人应在签署本合同当天向出卖人支付首期款130750元正，余款303000元于2013年11月30日前向出卖人付清，第八条约定出卖人应当在2014年8月31日前将经出卖人会同工程施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位出具了竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十条约定该商品房预售后，丽水XX公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，合同附件一房屋平面图显示建筑面积73.77㎡，套内面积57.71㎡，分摊面积16.06㎡，并附有房屋分层图、平面图，由广州市XX公司出具的《房地产查丈登记表》显示案涉商品房的建筑面积74.78㎡，套内面积58.55㎡，分摊面积16.23㎡，并附有房屋平面图，原、被告一致确认，A已经付清购房款，案涉商品房已经交付给A，2016年5月9日，丽水XX公司向游启华发出面积补差通知，注明:合同约定套内建筑面积57.71㎡，实测套内建筑面积58.55㎡，套内单价7516.03元/㎡，面积差0.84㎡，补交款6313.46元，要求A于2016年5月16日前办理相关补差手续，本案中，丽水XX公司提交《房产登记信息查询结果》，拟证明案涉商品房产权登记的计价面积为58.55㎡，A对《房产登记信息查询结果》的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为该证据不能支持丽水XX公司的诉讼主张，没有记载所谓套内建筑面积58.55㎡的内容，本院向东莞市XX发函调查，东莞市XX向本院出具了回函及房地产查丈登记表，回函显示涉案商品房已办理房地产权证，产权证号为1XXXX4，《房地产查丈登记表》显示涉案商品房的套内面积为58.55㎡，A对回函及《房地产查丈登记表》的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认，认为该回函没有证明产权证书有载明套内建筑面积58.55㎡的事实，该回函意图以房地产查丈登记表证明产权显然是错误的，该《房地产查丈登记表》落款是广州市XX公司，该表不能作为产权登记机关对涉案房屋进行测量和确定产权范围的法定依据，与本案缺乏关联性，庭审中，原、被告均确认涉案商品房已经办理房地产权证，A在本院指定的限期内未向本院提交房地产权证核实产权证上的登记面积，游启华曾就面积补差款及其他问题向本院起诉丽水XX公司，本院在该原告A与被告丽水XX公司商品房销售合同纠纷一案中，依职权向东莞市XX发函调查，原、被告在该案中对复函予以确认，该所复函载有:“XX的实地测绘时间从2014年3月1日开始，实测报告书在同年3月27日送市房管部门申请备案，于同年5月15日完成备案；A的实地测绘时间从2014年4月29日开始，实测报告书在同年5月17日送房管部门申请备案，于同年7月16日完成备案；目前《房产测绘管理办法》没有规定房屋实测时间；买卖合同中房屋平面图由买卖双方自行约定，由开发企业按规划平面图作合同附件，房管部门不作审核，如果需要修改应先变更规划”，庭审中，丽水XX公司主张因已向游启华发出书面的支付面积差异补偿款的通知，A没有在通知要求的时间支付款项，所以应当支付利息，利息起算时间以商品房面积补差通知的付款日期届满之日的次日，利息计算方式如下:以6313.46元为本金自2016年5月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，游启华在庭审中主张在庭审后7日内对东莞市XX及本案丽水XX公司提起撤销涉案房屋确权登记的行政诉讼，但在庭审7日后游启华未向本院提交提起该行政诉讼的相关材料，亦未申请本院中止审理本案，以上事实，有丽水XX公司提交的《商品房买卖合同》、商品房面积补差通知、EMS快递单、《房产登记信息查询结果》、（2015）东一法道民一初字第704号民事判决书、（2016）XX19民终2410号民事判决书，东莞市XX出具的回函、《房地产查丈登记表》，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据，本院认为，原、被告就购买案涉商品房签订了《商品房买卖合同》，该合同是原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定行使权利、履行义务，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，本案的计价面积应以产权登记面积为准，案涉商品房已办理房地产权证，丽水XX公司向本院提交了《房产登记信息查询结果》拟证明案涉商品房的产权登记套内建筑面积为58.55㎡，本院依法向东莞市XX发函调查案涉商品房的产权登记信息，东莞市XX出具的《房地产查丈登记表》亦显示案涉商品房的套内面积为58.55㎡，A作为产权人，未向本院提交房地产权证书对案涉商品房的套内面积予以反驳，且《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，”故本院依法认定产权人为游启华的涉案商品房套内建筑面积为58.55㎡，丽水XX公司在合同附件一中附上平面图，其未提交证据证明曾向游启华就面积的实测与预测数据的差别进行解释，该做法欠妥，应予以纠正，但《商品房买卖合同》第五条中关于面积的最终标准以及差异的计算方式有明确约定，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，且该条款规定了面积差异的处理采取“多退少补”的形式，这并不会损害任何一方的利益，故对A提出该条款是格式条款，加重了购房人的责任，应是无效条款的主张，本院不予采纳，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，案涉商品房的套内面积是58.55㎡，比合同约定的57.71㎡多了0.84㎡，面积差异百分比为0.84㎡÷57.71㎡×100%=1.46%，属于第五条第2项的范围，买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项的规定:“面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”，本案中的“多退少补”，应该理解为“据实结算”，故本案的面积差额款相应地计算为0.84㎡×7516.03元/㎡=6313.47元，综上，丽水XX公司诉请游启华支付面积补差款6313.46元，本院予以支持，丽水XX公司请求游启华支付自2016年5月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的利息，因丽水XX公司诉请的面积补差款在诉前双方存在争议，如前所述，本院已认定A需向丽水XX公司支付面积补差款，故对丽水XX公司请求以6313.46元为本金自起诉之日即2016年8月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的利息，本院予以支持；对于超出部分的利息请求，本院予以驳回，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、限被告A自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市XX公司支付面积补差款6313.46元；二、限被告A自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市XX公司支付上述面积补差款的利息（以6313.46元为本金，自2016年8月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；三、驳回原告东莞市XX公司的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本案受理费25元（原告东莞市XX公司已预交），由原告东莞市XX公司负担0.23元，被告A负担24.77元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院，审判员A二〇一六年十二月七日书记员B附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金