某房屋中介有限公司诉张某某中介合同纠纷案

某房屋中介有限公司诉张某某中介合同纠纷案

 【裁判要旨】

 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

 【关键词】

 中介合同  “跳单”行为  

 【相关法条】

 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条

 【基本案情】

 原告是房产中介公司，被告在原告公司员工王某某的微信朋友圈中看到房源信息。2022年4月29日，被告经原告的法定代表人包某某和员工王某某带看了案涉房屋。原、被告双方在看房后签订了某房屋中介看房确认书，确认书中明确约定经原告带看的房屋的买卖双方决定交易的，必须经原告交易，如私下达成交易或者经其他中介公司交易房屋的，视为违约，应全额支付原告信息服务费。被告看房后表示不满意，但其丈夫谭某某于2022年5月1日通过其姐姐所在的云某中介公司直接上门与案涉房屋前房主签订了房屋买卖协议，成交价为48.2万元。

 另查明，原告中介公司中介服务费收费标准为房屋成交价的2%，贷款费用需要另付3000元。本案被告的丈夫通过中介公司购买案涉房屋交付的中介服务费为4000元，贷款费用3000元，合计花费7000元。

 【裁判结果】

 依据《中华人民共和国民法典》相关规定，判决被告张某某于本判决生效之日起十日内给付原告某房屋中介有限公司信息服务费3000元。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某某负担。

 【案例解析】

 一、关于“跳单”行为的认定及表现形式

 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所谓“跳单”又称“跳中介”，是指委托人与中介人签订中介合同，中介人按合同约定履行了提供房源、带看房、促成交易等义务，但委托人“跳”过中介人，就其提供的房源直接与交易对方签订合同，或另行委托他人提供中介服务，通过其他中介人与交易对方签订合同的行为。

 二、“跳单”行为的法律后果

 我国对房产中介的定义为“居间”，所谓“居间”，即指促成合约成立之后即视为服务完成。如果中介公司已经完成了信息推荐、匹配事宜，可以说就属于达成了促成的基本条件，只是因为委托人的背信弃义、逃避中介服务费用而导致了中介公司不能提供后续服务。

 《民法典》实施后，首次将“跳单”行为上升到法律层面，不仅保障了中介人的权益，同时对于违背契约精神的行为进行了严格规制。随着我国法律体系的进一步完善，对于社会经济中公平及诚实守信精神的倡导不仅仅体现在原则上，更体现在合同缔结与执行中。

 该案中，被告在原告公司处获取了房屋状况及价格等信息，由原告带看了案涉房屋，并与原告签订了看房确认书，后其丈夫又通过其姐姐所在的其他中介公司购买该房屋，所付中介服务费明显低于原告公司的收费标准。虽其抗辩双方签订的看房确认书不具有法律效力，但其确实利用了原告公司的信息和服务最终购买了案涉房屋，应认定为“跳单”。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。被告张某某违背诚实信用原则，构成违约。中介公司服务内容为提供房源信息、引领买受人实地看房及协助买卖双方签订《买卖合同》、办理过户等，现原告公司除向被告提供房源信息及看房服务外，并未提供其他服务。故本院根据公平原则，酌定被告向原告支付信息服务费3000元。

 该案裁判后，双方对此结果均服判息诉，被告在判决生效后积极履行了给付义务。

 三、裁判的规范指引作用

 目前该类中介合同纠纷较多，其中大部分矛盾均因为群众法律意识淡薄，对中介服务的软性价值不予认可，且很多是熟人社会，通过中介公司了解到房源后，为节省中介服务费直接跳过中介公司与卖方达成买卖协议，违背诚实信用原则，忽视中介公司的劳动成果。长此以往，并不利于中介市场的长期发展。“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，也会增加房地产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦发生问题，对于购房者而言，轻则花钱买教训，重则钱房两空。而房产中介人具有专业知识和丰富的经验，最大可能地保障房源的合法性，也最大程度保障了房产交易安全。在本案审理过程中，法官从优化营商环境及百姓急难愁盼的买房大事等方面考虑，老百姓买房是人生大事，中介行业的规范发展需要被合法保护，二者应是相辅相成的关系，百姓通过中介买房促进中介行业发展，中介专业服务保障房产交易安全。相信该案的裁判结果，对以后提供和接受中介服务都有一些规范、指引和借鉴的意义。

【房产律师谢逸生案例评析】

对中介机构的启示：本案确认了禁止跳单格式条款的效力，中介机构可以通过签订书面确认书的方式固定其提供服务的证据，为后续维权奠定基础。但同时也提示中介机构，仅提供信息和带看服务所对应的报酬是有限的，若希望获得全额中介报酬，应在交易过程中更深入地参与磋商、谈判等实质性促成工作，并注意保存完整的服务记录。

对购房者的启示：跳单行为的法律风险不仅限于合同约定的违约责任，即便格式条款被质疑，依据《民法典》第965条的法定报酬请求权，委托人在接受中介服务后利用其提供的机会绕开中介交易，仍须支付报酬。试图通过更换中介来规避中介费用，并不能完全免除对原中介的报酬义务。

对司法实践的参考价值：本案展示了跳单认定中“利用”要件的判断标准——只要委托人是通过中介人首次接触交易机会并形成交易意向，即应认定其后续交易利用了中介人的服务成果。同时，本案也体现了报酬酌定裁量的审慎立场，即在认定跳单成立的前提下，根据服务完成度合理确定报酬数额，兼顾了对中介人权益的保护和对委托人利益的平衡。