对判决确认房屋所有权问题的几点思考 ——从两起案件谈起

一、案情 1、2003 年，王某等四人合伙靠挂某电力设备安装检修公司（下称安检公司）开发房屋，因开发资金不足，向荆某借款 300 万元，出具了借据。后因到期未能偿还，双方于 2005 年 8 月 17 日签订“集资联建住房协议书”（下称协议），约定以债务人开发的某处四号楼 4-4-1 号房屋共计 99.7 平方米的房屋抵顶借款 189430 元。 2003 年 2 月安检公司与本案第三人王某某签订了房屋购销合同，约定购买七号楼 1-4-1 号，面积为 107.26 平方米的住宅，当日预交房款 4.2 万元，安检公司为其出具了临时收据。2005 年 10 月，王某某又缴纳房款 92619.28 元，安检公司基建办公室为其出具了临时收据，收据上注明收款事由为四号楼 4-3-2 号房款、维修基金等。2005 年 12 月 27 日，双方又签订了“集资联建协议”，约定将诉争的四号楼 4-4-1 出售给王某某。2006 年 3 月，安检公司为出具了“单位往来结算专用票据”，内容为王某某交四号楼 4-4-1 号 99.2 平方米住宅的购房款 126976 元。同年 7 月，开发商将该房钥匙交给王某某。王某某随即装修入住。2006 年 2 月 23 日，安检公司将所卖的 100 户房屋的住宅“明细表” 按照房屋交易审查要求报房产交易中心审查，买方为“李某某等 100 户”，在“明细表”中表明了诉争房屋的买方为王某某。房产部门出具了“房屋交易审查表”，注明“同意”。后因房屋登记机关原因未能办理产权手续。现安检公司已被注销，其开办单位 2 为某电力公司。荆某以某电力公司为被告，以王某某为第三人于 2007 年 10 月 16 日提起诉讼，要求确认四号楼 4-4-1 号房屋归其所有。裁判：原审认为王某某于 2003 年 2 月签订的“房屋购销合同”约定的集资房为 7 号楼 1-4-1 号，面积 107.26 平方米，价款 137292.8 元。因“房屋购销合同”的合同标的非本案中原告与王某某争议的集资房，与本案不具有关联性，不予采信。原告荆某提供的王某某与安检公司 2005 年 12 月 27 日签订的集资联建协议约定的集资房为 4 号楼 4-4-1 号，面积 99.2 平方米，价款 126976 元。这与原告与安检公司的协议约定相同。原告与安检公司的协议早于王某某与安检公司的协议，故原告的协议合法有效，诉争房屋应归原告所有。依据我国民法通则 75 条、106 条的规定，判决四号楼 4-4-1 号房屋归原告荆某所有。 2、2003 年，王某等四人合伙靠挂开发事实及与原告荆某所签协议过程、诉讼时间、房屋产权未能办理情况与前一案例相同。案件诉争标的是 38 号楼 4-4-2 号房屋。该房购买人刘某与 2003 年 2 月与安检公司签订“房屋购销合同”，约定刘某购买的标的物是 3 号楼 4-4-1 号房屋。安检公司分别与 2005 年 8 月 15 日、 2005 年 12 月 27 日与原告荆某、本案第三人刘某签订了集资联建协议，将同一处房屋即本案诉争房屋 38 号楼 4-4-2 号重复集资。安检公司从 2003 年 9 月 3 日至 2005 年 10 月 18 日共分三次收取了刘某缴纳的房款 12 万余元，其中一张收据注明“预交房款 3 号楼 4-4-1”，当时均出具了临时收据。2006 年 3 月 26 日，安检公司为刘某出具了“单位往来结算专用票据”，注明购房款 127615 万元，购得房屋为四号楼 4-4-2 号房屋，即本案诉争房屋。现该房已由刘某装修入住。 3 裁判：一审法院认为，因刘某提供的房屋购销合同标的物与本案不具有关联性，不予采信。因安检公司不具备房地产开发企业的商品房买卖合同的主体资格，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即不能适用该“解释”第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”的规定。因而刘某对争议房屋享有所有权的主张不能成立。故原告荆某与安检公司的协议合法有效，诉争房屋应归原告所有。依据民法通则 75 条、106 条规定判决确认。二、分析若忽略本案王某某、刘某与安检公司之间以事实行为变更了对原房屋购销合同约定的标的物的情形，忽略原、被告之间“以房顶债”的事实，仅以该两份判决所依据的安检公司与原告及第三人分别签订的“集资联建协议”看，前述判决的逻辑是：第一，荆某是该二房的买受人，其与安检公司所签合同合法有效，因而可以作为享有所有权的依据；第二，荆某所签协议在刘某与王某某之前，在选择利益保护时应按时间的先后顺序认定，即要保护协议时间在先权利人的利益。第三，荆某已经支付了房款，理应取得房屋所有权。以此逻辑至少将面临三个无法回避的现实问题：第一，于一房数卖的场合，能否认定所有的买卖合同都是享有所有权的依据？第二，若有多个买方都支付了价款，能否认定他们都享有所有权？第三，若以签订协议的先后日期确定所有权的归属，若日后再有人拿出更为在先的日期的合同，法院将如何确定所有权？笔者认为，前述判决在程序、事实认定及法律适用方面均有不妥。其原因在于，第一，将物权行为与债权行为相混淆，将物权变动的原因等同物权变动的结果，忽视了物权（确认）请求权 4 与债权请求权的差别，第二，将合同的部分履行等同于全部履行，忽视了买卖合同系双务合同的基本特征；第三，将协议的先后日期作为确权的依据，忽视了债权的平等性原则。（一）关于主体问题本案原告荆某是以安检公司的开办单位某供电公司为被告，以诉争房屋的实际居住人为第三人提起的诉讼，其主张权利的依据是与安检公司所签的集资联建协议。依此协议，原告交付了价款，被告即应交付房屋，因被告的违约行为，将房屋交付第三人使用。那么原告以此为依据的主张，只能证明被告有违约行为。该协议恰恰是确认债权债务关系及有否履行的依据。双方当事人的协议是房屋所有权变动的原因行为，该行为并不能必然导致所有权的发生。即便是双方当事人在协议中约定：“一方支付房款后，所有权即发生转移”，由于该标的物是不动产，该约定因违背法律规定也应归于无效。所以原告提供的“协议”并不能作为与被告之间有所有权争议的依据，仅是对方债务未履行的依据。另外，从前述案件的判决中也能未体现出该房屋在所有权的归属上原、被告之间有何争议。如果说在所有权的问题上有争议的话，也应该明确原告想与谁“争”、“争”什么以及应当与谁“争”。因而本案被告主体不适格。（二）关于请求权的问题本案原告依据“协议”要求确认其房屋所有权，该协议是物权确认请求权的依据还是债权请求权的依据？该问题的回答涉及本案确权的基础。物权确认包括两方面内容，一是对物权归属的确认，二是对物权内容的确认。物权确认请求权作为物权请求权的基础，该内容与权利归属确定后，当事人方可行使物权（物上）请求权。如 5 返还原物、消除危险、排除妨害等。物权确认请求的前提是基于权利人对该物享有的占有、使用、管理等事实状态，即权利人在对该物的所属上，存在一种可取信于社会公众的外部表现形式，是一种“公然”状态。这种对物的支配或利用状态，在所有权继受取得的场合是基于对原因行为，如契约行为的全部履行，也就是说脱离了原契约关系的约束。在房屋买卖的场合表现为合同的订立→合同的全部履行（买方交付价款、卖方交付房屋）→所有权登记。请求人的权利此时至少应处于合同义务全部履行之后，物权或准物权行为（如占有、控制等）已有发生之时。原告荆某请求确权的两处住宅均系集资联建协议的标的物，该协议的真实意思表示是“以房抵债”。实质是以买房的方式，使卖方偿还所欠款项，这是双方当事人对原有债务还款方式的变更，因而该协议在事实上并非买卖协议。当然，以该协议作为所有权转移的原因行为亦为法律所允许。本件中如果将该协议视为买卖协议的话，那么该份协议也只能表明荆某履行了付款义务，但卖方并未履行交付义务，所以该协议并未实际履行。从原告提交的该份协议、起诉的被告身份、案件的事实上看，原告均是以一份未实际履行的合同主张权利，实际是合同之债，这是合同当事人根据合同而享有的权利，是一种债权。从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。所谓“给付”，指的特定的行为。在合同债权场合，即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。对该行为可能涉及到标的物，权利人并不享有直接支配或排除第三人干预的权能。附带地，与作为支配权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权。综上，本案原告只能行使债权请求权而非物权请求权。本案 6 的处理混淆了此两种请求权的依据。（三）关于债权的平等性问题如前所述，合同债权属相对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。因此，买受人无法知道也不必知道是否存在其他权利人。在通常情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。此即债权平等原则。根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，移转房屋所有权。基于先后买卖契约而生之此多重债权，均处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人破产时，前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。诚然，由于房屋属特定物而非种类物，最终只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。原判决将协议日期的先后作为确定所有权的时间标志，损害了债权平等性原则。（四）关于物权的设立问题 “一房数卖”的情形，在我国现阶段的房地产交易中并不少见。解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物权交易法的核心。 7 大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。 1、债权意思主义，以法国民法为其代表。物权变动为债权行为的当然结果，不承认有物权行为。以买卖契约为例，第三人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。 2、物权形式主义，以《德国民法典》为代表。即买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。 3、债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，以奥地利民法为代表。即物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，即生物权变动的效力。我国采取了此项模式。此变动模式下，不承认有独立于债权意思的物权合意，不承认有独立于债权行为的物权行为，物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一事实行为相结合而发生，债权合同的成立和生效是物权变动的前提和基础。依据该模式，本案荆某与安检公司的协议虽已生效，但因缺乏事实行为而不能发生物权变动的结果。（五）关于法律适用问题需要特别强调的是，以物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身是不同的。合同的成立、生效与履行属于债权的范畴，应当适用债权法、合同法的规定；物权的变动属于物权法的范畴，应当适用物权法的规定。在我国债权形式主义的物权变动模式 8 下，债权变动和物权变动的法律事实基础是有明确区分的。债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同，物权变动法律效果的发生基于生效的债权合同与交付或登记行为的结合。其中交付和登记是物权变动的公示方法，通过此类公示方法的采用，实现合同的交易目的即引起物权变动法律效果的发生。此为不争之实。本案判决的依据是我国民法通则第 75 条、106 条的规定。其中第 75 条一款规定的内容是“公民的个人财产，包括……” 第二款规定的内容是“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。” 第 106 条的规定是“公民、法人、违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任……”此条规定了民事责任的承担。从本案案情看，此两条法条似无适用的余地。民法通则第 75 条适用的前提公民的合法财产被侵害，应在侵权行为的诉讼中有所适用，而本案系确认之诉。第 106 条规定的是承担民事责任的情形，而本案无需当事人承担什么民事责任，判决中也未判令被告或第三人需要承担什么责任。无需判令当事人承担民事责任是确认之诉与给付之诉的根本区别。本案的特殊之处在于当事人对所有权的确认请求，该“请求” 系民事诉讼法上的“确认之诉”。该处应为确权的法律依据（参见《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社， 2007 年 3 月，第 136 页“人民法院是国家司法机关，对平等主体之间的物权归属和内容的争议，以及涉及物权确认的具体行政行为，可以分别依据《民事诉讼法》或者《行政诉讼法》进行审理并作出裁判”）。为使实体法与民事诉讼法能够有机衔接起来，使“确认之诉”具有实体法上的权力（利）根据，物权法第 33 条规定“因物的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确 9 认权利”。《物权法》实施之后发生的事件或行为，应以此作为判决的依据。三、结论 1、判决确认房屋所有权的条件本案是确认之诉。确认之诉是指原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉。确认之诉具有以下特征：（1）法院只是对双方当事人之间是否存在某种民事法律关系进行确认，而并不判决另一方履行一定的民事义务。（2）当事人提起确认之诉的目的是谋求法院对某一民事法律关系是否存在或不存在，以及存在的范围作出肯定或否定的裁判。（3）由于在确认之诉中，当事人之间没有行使权利和履行义务之争，故法院的裁判不存在执行问题。确认所有权之诉是指对财产所有权发生争执，所有人的财产受到威胁而提起诉讼，要求确认其财产权并加以保护的行为。从本案看，判决确认房屋所有权的至少应包括以下条件：（1）当事人之间系因房屋所有权问题产生争议，请求人认为自己享有的所有权出现了威胁，而非债权问题的争议；（2）原债权债务已全面履行，所有权确认的请求发生于双方当事人的履约行为之后，即已脱离所有权变动原因关系的约束；（3）诉争财产为请求人拥有，财产状态具有事实上的“公示” 或“公信”力，即财产仍然在请求人的掌控中，请求人并没有失去占有或事实上的控制能力；（4）诉讼的要求只是确认财产的归属，肯定请求人应有的法律地位。 10 从本案看，原告虽认为自己已交付了房款，且与安检公司的 “协议”先于第三人，但由于安检公司的违约行为致房屋未实际交付给原告，原告在事实上从未占有、使用或管理过该房屋，其对房屋所有权的主张并不具有事实上的“公示”行为或“公信” 效力。本案第三人与安检公司的“协议”虽晚于原告，但其因安检公司的交付行为而实际占有、使用了该房屋，购房时均系善意、无过失。并且如前文所述，协议时间的先后并不能作为确认该房屋所有权孰先孰后的依据。据此，本案因原告的确权请求缺乏事实及法律上的依据，应当判令驳回其诉讼请求。并依据原审第三人有否确权的请求重新进行房屋所有权确认。毕竟，维护交易安全与交易秩序亦是法律之应有使命。 2009 年 9 月 19 日 11 2、对类似案件的处理规则在数份房屋买卖合同均有效的场合，因标的物是唯一的，只能由一位买受人取得房屋所有权实现债权。究竟何买受人可以取得房屋所有权？从上述分析中笔者认为，处理此类案件应当考虑以下规则：（1）各买卖合同均未履行或均已履行时，出卖人就标的物交付享有选择权房屋未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。此为债权的平等性原则。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。前后合同均未履行，数位买受人均提出履行要求时，出卖人可以选择向一买受人履行合同消灭债务，选择向其他人不履行合同并承担违约责任。此为民事行为的意思自治与对所有物的自由处分原则。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。（2）出卖人向前买受人交付房屋，向后买受人履行房屋过户手续的，后买受人取得房屋所有权依我国不动产物权变动模式，即房屋所有权享有与变动必须进行登记和登记变更，登记是房屋权利变动的公示方法。过户登 12 记办理完毕后，后买受人取得了房屋所有权，尽管前买受人占有房屋，但未履行登记变更手续而不享有房屋所有权，其占有权不能对抗后买受人的房屋所有权。（3）均未办理过户登记手续，但出卖人已向一买受人交付房屋，应当继续履行合同即办理过户登记手续此时房屋所有权尚未转移，尽管出卖人可以自由选择履行对象，但应当从经济节约和便利履行原则出发，应当对出卖人的“自由意志”进行适当干预，责令其向已经领受房屋的买受人办理过户手续。理由如下：出卖人在诸多买受人中选择向某人交付房屋，体现了要向该买受人履行合同的意思表示，应当遵从实际履行原则，维护业已进行的交易；房屋交付后，买受人通常要占有和使用，在该房屋上形成诸多人身与财产关系，腾房则推翻业已形成的诸多关系，造成秩序紊乱，特别是装修物未必符合其他买受人之意，拆除将造成巨大资源浪费。（4）未取得房屋的买受人的救济数份买卖合同均有效时，未取得房屋的买受人合同目的落空，可以要求出卖人承担违约责任。《合同法》第 107、113 条规定，买受人可以请求出卖人承担支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。损失包括直接损失和可得利益，比如可以请求赔偿房屋合同价与现在市价的差价。如果商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 8、9 条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的”或“卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同无效或者被撤销、解除的”，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承 13 担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【广西房产律师谢逸生对该案例用新法律的分析】

二、分析

若忽略本案王某某、刘某与安检公司之间以事实行为变更了对原房屋购销合同约定的标的物的情形，忽略原、被告之间“以房抵债”的事实，仅以该两份判决所依据的安检公司与原告及第三人分别签订的“集资联建协议”看，前述判决的逻辑是：第一，荆某是该二房的买受人，其与安检公司所签合同合法有效，因而可以作为享有所有权的依据；第二，荆某所签协议在刘某与王某某之前，在选择利益保护时应按时间的先后顺序认定，即要保护协议时间在先权利人的利益。第三，荆某已经支付了房款，理应取得房屋所有权。

以此逻辑至少将面临三个无法回避的现实问题：第一，于一房数卖的场合，能否认定所有的买卖合同都是享有所有权的依据？第二，若有多个买方都支付了价款，能否认定他们都享有所有权？第三，若以签订协议的先后日期确定所有权的归属，若日后再有人拿出更为在先的日期的合同，法院将如何确定所有权？

笔者认为，前述判决在程序、事实认定及法律适用方面均有不妥。其原因在于，第一，将物权行为与债权行为相混淆，将物权变动的原因等同物权变动的结果，忽视了物权（确认）请求权与债权请求权的差别；第二，将合同的部分履行等同于全部履行，忽视了买卖合同系双务合同的基本特征；第三，将协议的先后日期作为确权的依据，忽视了债权的平等性原则。

（一）关于主体问题

本案原告荆某是以安检公司的开办单位某供电公司为被告，以诉争房屋的实际居住人为第三人提起的诉讼，其主张权利的依据是与安检公司所签的集资联建协议。依此协议，原告交付了价款，被告即应交付房屋，因被告的违约行为，将房屋交付第三人使用。那么原告以此为依据的主张，只能证明被告有违约行为。该协议恰恰是确认债权债务关系及有否履行的依据。双方当事人的协议是房屋所有权变动的原因行为，该行为并不能必然导致所有权的发生。《民法典》第二百零九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产所有权的转移以登记为生效要件，双方在协议中关于所有权转移的约定，如未办理登记，因违背法律的强制性规定而不能发生物权变动的效力。所以原告提供的“协议”并不能作为与被告之间有所有权争议的依据，仅是对方债务未履行的依据。另外，从前述案件的判决中也能未体现出该房屋在所有权的归属上原、被告之间有何争议。如果说在所有权的问题上有争议的话，也应该明确原告想与谁“争”、“争”什么以及应当与谁“争”。因而本案被告主体不适格。

（二）关于请求权的问题

本案原告依据“协议”要求确认其房屋所有权，该协议是物权确认请求权的依据还是债权请求权的依据？该问题的回答涉及本案确权的基础。

物权确认包括两方面内容，一是对物权归属的确认，二是对物权内容的确认。物权确认请求权作为物权请求权的基础，该内容与权利归属确定后，当事人方可行使物权（物上）请求权，如返还原物、消除危险、排除妨害等。物权确认请求的前提是基于权利人对该物享有的占有、使用、管理等事实状态，即权利人在对该物的所属上，存在一种可取信于社会公众的外部表现形式，是一种“公然”状态。这种对物的支配或利用状态，在所有权继受取得的场合是基于对原因行为，如契约行为的全部履行，也就是说脱离了原契约关系的约束。在房屋买卖的场合表现为合同的订立→合同的全部履行（买方交付价款、卖方交付房屋）→所有权登记。请求人的权利此时至少应处于合同义务全部履行之后，物权或准物权行为（如占有、控制等）已有发生之时。

《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了物权变动的原因行为与结果相区分的原则——合同效力与物权变动是两种不同性质的法律问题。合同生效仅在当事人之间产生债权债务关系，并不直接导致物权变动。

原告荆某请求确权的两处住宅均系集资联建协议的标的物，该协议的真实意思表示是“以房抵债”。实质是以买房的方式，使卖方偿还所欠款项，这是双方当事人对原有债务还款方式的变更，因而该协议在事实上并非纯粹的买卖协议。当然，以该协议作为所有权转移的原因行为亦为法律所允许。本件中如果将该协议视为买卖协议的话，那么该份协议也只能表明荆某履行了付款义务，但卖方并未履行交付义务，更未办理不动产登记，所以该协议并未实际履行。从原告提交的该份协议、起诉的被告身份、案件的事实上看，原告均是以一份未实际履行的合同主张权利，实际是合同之债，这是合同当事人根据合同而享有的权利，是一种债权。从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。所谓“给付”，指的是特定的行为。在合同债权场合，即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。对该行为可能涉及到标的物，权利人并不享有直接支配或排除第三人干预的权能。附带地，与作为支配权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权。

综上，本案原告只能行使债权请求权而非物权请求权。本案的处理混淆了此两种请求权的依据。

（三）关于债权的平等性问题

如前所述，合同债权属相对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。因此，买受人无法知道也不必知道是否存在其他权利人。在通常情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。此即债权平等原则。根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，移转房屋所有权。基于先后买卖契约而生之此多重债权，均处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人破产时，前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。诚然，由于房屋属特定物而非种类物，最终只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。

原判决将协议日期的先后作为确定所有权的时间标志，损害了债权平等性原则。

（四）关于物权的设立问题

“一房数卖”的情形，在我国现阶段的房地产交易中并不少见。解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。

我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物权交易法的核心。

大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。

1、债权意思主义，以法国民法为其代表。物权变动为债权行为的当然结果，不承认有物权行为。以买卖契约为例，第三人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件。

2、物权形式主义，以《德国民法典》为代表。即买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。

3、债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，以奥地利民法为代表。即物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，即生物权变动的效力。我国采取了此项模式。《民法典》第二百零九条确立了不动产物权变动的登记要件主义；《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此变动模式下，不承认有独立于债权意思的物权合意，不承认有独立于债权行为的物权行为，物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一事实行为相结合而发生，债权合同的成立和生效是物权变动的前提和基础。

依据该模式，本案荆某与安检公司的协议虽已生效，但因未办理不动产登记而缺乏物权变动的法定要件，不能发生物权变动的结果。

（五）关于法律适用问题

需要特别强调的是，以物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身是不同的。合同的成立、生效与履行属于债权的范畴，应当适用债权法、合同法的规定；物权的变动属于物权法的范畴，应当适用物权法的规定。在我国债权形式主义的物权变动模式下，债权变动和物权变动的法律事实基础是有明确区分的。债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同，物权变动法律效果的发生基于生效的债权合同与登记或交付行为的结合。其中交付和登记是物权变动的公示方法，通过此类公示方法的采用，实现合同的交易目的即引起物权变动法律效果的发生。此为不争之实。

本案原判决的依据是我国民法通则第75条、第106条的规定。其中第75条一款规定的内容是“公民的个人财产，包括……”第二款规定的内容是“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”第106条的规定是“公民、法人、违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任……”此条规定了民事责任的承担。

从本案案情看，此两条法条似无适用的余地。民法通则第75条适用的前提是公民的合法财产被侵害，应在侵权行为的诉讼中有所适用，而本案系确认之诉。第106条规定的是承担民事责任的情形，而本案无需当事人承担什么民事责任，判决中也未判令被告或第三人需要承担什么责任。无需判令当事人承担民事责任是确认之诉与给付之诉的根本区别。

本案的特殊之处在于当事人对所有权的确认请求，该“请求”系民事诉讼法上的“确认之诉”。《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”（原《物权法》第三十三条）该条为确认之诉提供了实体法上的权利根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。”《民法典》施行之后发生的事件或行为，应以此作为判决的依据。

三、结论

1、判决确认房屋所有权的条件

本案是确认之诉。确认之诉是指原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉。确认之诉具有以下特征：

（1）法院只是对双方当事人之间是否存在某种民事法律关系进行确认，而并不判决另一方履行一定的民事义务。

（2）当事人提起确认之诉的目的是谋求法院对某一民事法律关系是否存在或不存在，以及存在的范围作出肯定或否定的裁判。

（3）由于在确认之诉中，当事人之间没有行使权利和履行义务之争，故法院的裁判不存在执行问题。

确认所有权之诉是指对财产所有权发生争执，所有人的财产受到威胁而提起诉讼，要求确认其财产权并加以保护的行为。从本案看，判决确认房屋所有权至少应包括以下条件：

（1）当事人之间系因房屋所有权问题产生争议，请求人认为自己享有的所有权出现了威胁，而非债权问题的争议；

（2）原债权债务已全面履行，所有权确认的请求发生于双方当事人的履约行为之后，即已脱离所有权变动原因关系的约束；

（3）诉争财产为请求人拥有，财产状态具有事实上的“公示”或“公信”力，即财产已经依法登记在请求人名下（不动产物权变动的生效要件），或至少已经完成交付并实际占有（在特定情形下可作为履行的事实状态）；

（4）诉讼的要求只是确认财产的归属，肯定请求人应有的法律地位。

从本案看，原告虽认为自己已交付了房款，且与安检公司的“协议”先于第三人，但由于安检公司的违约行为致房屋未实际交付给原告，更未办理不动产登记，原告在事实上从未占有、使用或管理过该房屋，其对房屋所有权的主张并不具有法律上的公示效力。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权未经登记不发生效力。本案第三人与安检公司的“协议”虽晚于原告，但其因安检公司的交付行为而实际占有、使用了该房屋，购房时均系善意、无过失。并且如前文所述，协议时间的先后并不能作为确认该房屋所有权孰先孰后的依据。据此，本案因原告的确权请求缺乏事实及法律上的依据，应当判令驳回其诉讼请求。并依据原审第三人有否确权的请求重新进行房屋所有权确认。毕竟，维护交易安全与交易秩序亦是法律之应有使命。

2、对类似案件的处理规则

在数份房屋买卖合同均有效的场合，因标的物是唯一的，只能由一位买受人取得房屋所有权实现债权。究竟何买受人可以取得房屋所有权？从上述分析中笔者认为，处理此类案件应当考虑以下规则：

（1）各买卖合同均未履行或均已履行时，出卖人就标的物交付享有选择权

房屋未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。此为债权的平等性原则。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。前后合同均未履行，数位买受人均提出履行要求时，出卖人可以选择向一买受人履行合同消灭债务，选择向其他人不履行合同并承担违约责任。此为民事行为的意思自治与对所有物的自由处分原则。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。

（2）出卖人向前买受人交付房屋，向后买受人履行房屋过户手续的，后买受人取得房屋所有权

依我国不动产物权变动模式，即房屋所有权享有与变动必须进行登记和登记变更，登记是房屋权利变动的公示方法。《民法典》第二百零九条确立了不动产物权变动的登记生效要件主义。过户登记办理完毕后，后买受人取得了房屋所有权，尽管前买受人占有房屋，但未办理登记变更手续而不享有房屋所有权，其占有权不能对抗后买受人的房屋所有权。

（3）均未办理过户登记手续，但出卖人已向一买受人交付房屋，应当继续履行合同即办理过户登记手续

此时房屋所有权尚未转移，尽管出卖人可以自由选择履行对象，但应当从经济节约和便利履行原则出发，应当对出卖人的“自由意志”进行适当干预，责令其向已经领受房屋的买受人办理过户手续。理由如下：出卖人在诸多买受人中选择向某人交付房屋，体现了要向该买受人履行合同的意思表示，应当遵从实际履行原则，维护业已进行的交易；房屋交付后，买受人通常要占有和使用，在该房屋上形成诸多人身与财产关系，腾房则推翻业已形成的诸多关系，造成秩序紊乱，特别是装修物未必符合其他买受人之意，拆除将造成巨大资源浪费。司法实践中，一房数卖的权利顺位一般按照“登记>占有>合同成立”的顺序确定。

（4）未取得房屋的买受人的救济

数份买卖合同均有效时，未取得房屋的买受人合同目的落空，可以要求出卖人承担违约责任。《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”买受人可以请求出卖人承担支付违约金、双倍返还定金或赔偿损失等违约责任。损失包括直接损失和可得利益，比如可以请求赔偿房屋合同价与现在市价的差价。

如果属于商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

此外，买受人还可以通过预告登记制度防范风险。《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记可以防止出卖人将房屋再次出售或设定抵押，是购房者防范一房二卖风险的重要法律工具