谢逸生律师
律师观点分析
1. 裁判文书字号
（2024）桂0110民初XXXX号
（2024）桂01民终XXXX号
案由：商品房预售合同纠纷
2. 当事人
原告：彭XX 委托诉讼代理人：谢逸生律师（特别授权代理）
被告：XX房地产开发有限责任公司
【基本案情】
2019年X月X日，滕某与开发商签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买某小区商品房一套。合同签订后，滕某按约支付首付款，并持续偿还银行贷款。家庭经济此前主要依赖滕某务工收入，彭某在家照顾孩子。2022年X月X日，滕某因病突然去世，此前并无任何病史或征兆。滕某离世后，家庭失去主要经济来源，彭某独自抚养子女家庭经济陷入严重困难。当地村民委员会出具证明，载明彭某家庭生活困难情况属实。
彭某认为，滕某突然去世系无法预见、无法避免、无法克服的客观事件，构成不可抗力。其依据《民法典》关于不可抗力导致合同目的无法实现可解除合同的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房买卖合同解除后可一并解除担保贷款合同、出卖人应返还购房款及贷款本息的规定，向法院提起诉讼，请求解除涉案《商品房买卖合同》及相应的按揭贷款合同，并要求开发商返还已付购房款及贷款本息。
一审裁判驳回了原告全部诉讼请求。彭某不服一审判决，向上级法院提起上诉。上诉主张滕某死亡构成不可抗力，家庭已无力继续履行还贷义务，诉请解除合同系为保障生存权，且此类情形属低概率事件，不会影响房地产交易秩序或引发金融风险。同时援引其他地方法院支持类似诉请的判例，认为一审判决机械适用法律，未能体现“生存权大于债权”的司法原则。
【谢逸生律师观点分析】
谢逸生律师认为，一审法院机械适用法律，首先未正视当事人陷入生存危机的特殊境况，违背“生存权高于债权”的普世价值。当事人在一审中已详尽陈明家庭困境——其诉求本质是生存权与债权的冲突，依据《民法典》第五百三十三条情势变更原则及第一百八十条不可抗力规定，理应获得司法救济，而一审法院却对此视而不见，僵化驳回。一审判决不仅未能实现定分止争，反而直接加剧了当事人的生存危机，其裁判结果与社会公义严重背离。其次，一审判决理由站不住脚，以“房地产市场稳定”“防范金融风险”等宏大理由否定个案正义，实为不愿公正裁判的托词。解除一套房屋的合同关系，根本不足以引发所谓连锁反应或系统性风险，法院不应以抽象政策目标为由漠视具体当事人的基本生存权益。
【案件结果】
二审法院迟迟未予判决，遂向检察院披露案情并要求检察院监督案件审理。此后四处呼吁，多方奔走，积极推动改判。在多部门的共同努力与联动协调下，当事人退房退款问题最终通过调解得到圆满解决。
【案件意义】
本案通过调解方式圆满解决当事人退房退款问题，其意义已超越个案本身。在司法实践中，因购房人无力继续偿还按揭贷款而请求解除商品房预售合同的案件，各地法院裁判标准尚不统一，但大多数是驳回诉请。本案的妥善处理，为类似纠纷提供了可资借鉴的解决路径——即在严格适用法律之余，司法机关应兼顾个案中的生存权保障，避免因固守合同形式正义而背离实质正义。同时，本案充分彰显了多部门联动化解矛盾纠纷的机制优势。面对当事人燃眉之急，二审法院并未简单维持原判或迳行判决，而是审慎权衡法律效果与社会效果，积极引入检察监督、基层组织调解等多元力量，最终促成各方共赢的调解方案。这既维护了司法权威，又纾解了民生困顿，是新时代“枫桥经验”在房地产纠纷领域的一次生动实践。尤为值得称道的是，谢逸生律师在案件代理过程中展现出精湛的专业素养和深切的人文关怀。其在诉讼策略上精准把握不可抗力与情势变更的法理边界，将“生存权高于债权”的价值理念贯穿于代理全过程；在程序推进上，面对二审迟滞，创造性引入检察监督路径，为陷入僵局的案件注入新的解纷动能；在沟通协调上，其多方奔走、持续推动，成功将司法机关、检察机关和基层组织凝聚成化解矛盾的合力。正是律师的执着坚守与智慧担当，使这起本可能被一纸驳回判决推向绝境的案件，最终以调解的方式实现了法律公正与民生保障的完美统一，亦为同类案件的处理树立了兼顾法理人情的典范标杆。