谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1. 裁判文书字号（2021）粤18民终XXX号
案由：商品房预售合同纠纷
2. 当事人
原告：林XX 委托诉讼代理人：谢逸生律师（特别授权代理）
被告：XX置业有限公司
【基本案情】
林XX经宣传得知，XX置业有限公司正在销售“XX假日酒店”楼盘，售楼部业务员通过精美的宣传单页和公众号信息，反复承诺该楼盘为“产权式酒店公寓”，并称将有国际知名酒店入驻，每年可获6%的租金回报，同时刻意营造抢购氛围。林XX受此影响，与该公司签约购买了一套房屋。然而收房后，XX置业有限公司却拒不兑现租金承诺，反而辩称房屋系自住用途。
林XX认为，售楼部业务员对其进行狂轰乱炸营销卖房，说好有租金又不兑现；《商品房买卖合同》及《补充协议》条款中明确约定房屋不设燃气、不配套幼儿园，不得饲养动物等，足以证明该房屋本为酒店设计，并不适于自住。岂料XX置业有限公司在交房后出尔反尔，将“产权式酒店”说成普通商品房系自住用。林XX作为个人，也无力与酒店集团就整体托管事宜进行谈判，而XX置业有限公司又置之不理，于是林XX跟公司交涉要求解除合同。经多次交涉无果，林XX万般无奈，现寻求律师帮助。
【谢逸生律师观点分析】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，XX置业有限公司通过宣传单页和公众号信息反复承诺该楼盘为“产权式酒店公寓”，并有国际知名酒店入驻、每年6%的租金回报。这些承诺内容具体明确——明确了物业性质、运营主体和回报率，并非模糊的商业吹嘘，完全符合“具体确定”的要件。同时，林XX正是基于这些承诺才决定签约购买，该承诺对合同的订立具有决定性影响；而“产权式酒店”的定位及租金回报预期，也必然对房屋价格的确定产生重大影响。此外，合同条款中约定房屋不设燃气、不配套幼儿园、不得饲养动物等，恰恰印证了该房屋本为酒店设计而不适于自住，进一步说明开发商的宣传承诺与房屋的实际规划设计具有内在一致性。
因此，开发商的上述承诺依法构成要约，应视为合同内容的组成部分。XX置业有限公司收房后拒不兑现租金承诺，并将“产权式酒店”辩称为普通商品房自住用途，已构成根本性违约，致使林XX购买产权式酒店以获取租金回报的合同目的无法实现。林XX有权要求解除合同、退还购房款并赔偿损失。
【法院裁判要旨】
法院认为退房不现实，会引起大规模退房潮，会影响到房地产市场的稳定。但认可林XX起诉的理由，判决酒店应当履行承诺支付租金义务。最大程度维护了当事人的合法权益。
【案件意义】
本案的意义在于，司法裁判并未因“退房不现实”而回避对开发商虚假宣传行为的定性，而是通过责令其兑现租金承诺，在维护房地产市场整体稳定的前提下，为个体购房者提供了实质性的救济路径。这一处理方式既避免了大规模退房可能引发的连锁反应，又明确否定了开发商“售前承诺、售后翻脸”的失信行为，彰显了诚信原则在房地产交易中的基石地位。同时，裁判实质上确认了产权式酒店销售中关于运营主体和回报率的具体宣传构成合同内容，为同类纠纷确立了裁判参照，警示开发商不得以格式条款或事后辩解架空其先期承诺，对规范“售后返租”“酒店托管”等营销模式具有积极的引导作用，亦增强了购房者对司法保护的信心。