2017年12月24日，古某与胡某签订房屋租赁合同一份，约定将景苑小区的门面房一楼二楼转租给胡某，租赁期限从2018年1月1日至2022年11月30日，合同签订后，古某向胡某交付了租赁房屋。因胡某未向古某支付2020年的租金150，000元及2021年1至3月的租金，古某遂诉至法院。

另查明，胡某在租赁期间因给承租房屋安装消防水池及附属设施、消防水箱、消防泵支出消防设施安装费138，000元，胡某在安装消防水池及附属设施前经与古某协商，古某同意承担安装消防设施费用的50％。2020年12月15日，玛纳斯县消防救援大队给胡某胡某经营的KTV发放了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2021年5月24日第一次庭审结束后，古某以胡某欠物业费、暖气费未付清为由不同意接收胡某返还的租赁房屋。

法院认为，古某、胡某签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应遵照履行。古某向胡某履行了交付出租房屋的义务，胡某应当向古某支付相应的租赁费。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案房屋租赁期间，爆发了新冠肺炎疫情，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。因此导致租户疫情防控期间无法营业，遭受不可抗力影响的一方有权请求免除或部分免除责任。执行政府防控文件既是租户也是房东的责任，由此造成的损失，根据公平原则双方应分担，法院根据公平原则，酌情认定古某应减免2020年3个月的租金即37，500元（150，000元÷12个月×3个月）较为合适；胡某因受2020年疫情影响不能使用承租房屋经营KTV获取经济收入，并非胡某主观恶意拖欠古某的租金，故法院对古某要求胡某承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。古某要求解除双方于2017年12月24日签订《房屋租赁合同》，胡某同意解除，对古某要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。对古某要求胡某交清2020年的暖气费、2021年1-3月的暖气费21，550元以及租赁期间的水电费、物业费的诉讼请求，因古某并不是暖气费、水电费、物业费的收费主体，古某也并未给胡某垫付上述费用，故对古某该项诉讼请求依法不予支持；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。古某未提供充分有效的证据证明租赁房屋出租给胡某前的原貌，古某也未提供证据证明胡某承租房屋后损坏了租赁房屋及KTV设备，故对古某要求胡某将房屋恢复承租前原貌的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案房屋租赁期间，爆发了新冠肺炎疫情，该事实为众所周知的免证事实，该情形无法预期、无法克服也无法避免，符合法律上不可抗力的免责事由。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明可以要求出租方减免相应租金。