律师观点分析
一、案件背景
2020年6月，被告“XXX”（化名）将酒泉市肃州区某广场室外硬化及上下水管道工程发包给被告“秦X”（化名）。同年9月，秦X又将劳务部分分包给原告“罗X”（化名）施工。2020年12月工程完工并验收合格后，秦X欠付劳务费未结清。为清偿债务，秦X与罗X达成口头“以房抵债”协议：由罗X之女“罗XX”（化名）与XXX签订《房屋买卖协议》，将XXX名下的一套公寓抵顶给罗XX，用以冲抵秦X所欠劳务费。因房屋始终未交付，亦未办理过户，罗X、罗XX于2024年10月诉至法院，要求交付房屋或支付劳务费及逾期利息。
二、案件经过
2020-12 罗X完成劳务，双方未形成书面结算，仅口头确认欠款约34万元。
2021-01-25 罗XX与XXX签订《房屋买卖协议》，约定房价302460元，付款方式为“顶账”，交房前提为“乙方付清全部购房款”。
2021-06 XXX取得竣工验收备案，但未通知罗XX付款及收房。
2022-2024 罗X多次催促交房或付款无果，遂起诉。
2025-06 肃州区法院适用简易程序审结。
三、争议焦点
以房抵债协议是否生效：买方未实际支付房款，卖方是否有交房义务。
劳务费金额如何确定：双方无书面结算，能否以抵顶房屋价款推定欠款数额。
逾期利息应否支持：因以房抵债未成，债务人是否应承担资金占用利息。
发包方责任：XXX是否应在欠付工程款范围内对劳务费承担连带责任。
四、诉讼过程
举证质证原告提交：《房屋买卖协议》、微信聊天记录、录音、工程量草单。被告秦X提交：无结算资料，仅认可房屋单价6000元/㎡。被告XXX提交：与秦X已结清工程款的说明及付款凭证。
法庭调查罗X与秦X均承认“以房抵债”口头协议真实，抵顶单价6000元/㎡、面积50.41㎡，总价302460元。XXX确认房屋已具备交付条件，但因罗XX未按协议付清“购房款”而未交房。
法律适用以房抵债属于“代物清偿”，在新债务未履行前，旧债务并不消灭。房屋买卖合同约定“先付款、后交房”，罗XX未付款构成违约，无权请求交房。在房屋交付不能的情况下，罗X有权选择按原劳务合同主张债权。秦X对结算金额负有举证责任，无证据时以双方认可的抵顶价值302460元认定欠款。XXX与罗X无直接合同关系，且已付清秦X工程款，不承担连带责任。
五、判决结果（2025-6，一审生效）
秦X于判决生效后15日内支付罗X劳务费302460元；
驳回罗X逾期利息及其他诉讼请求；
驳回罗XX的全部诉讼请求（因房屋买卖合同项下付款义务未履行）。案件受理费减半收取3639元，由罗X负担720元，秦X负担2919元。双方均未上诉，判决已生效。
六、案例意义
明确“以房抵债”法律性质：属代物清偿，新债务未履行，旧债务不消灭；债权人可回退主张原债权。
结算金额推定规则：分包双方无书面结算时，可以达成的抵顶价值作为认定欠款的依据。
合同相对性原则：发包方如已结清工程款，对实际施工人的劳务费不承担连带清偿责任。
举证责任分配：负有结算义务的一方（通常系分包人）不能提供结算资料时，承担不利推定。
风险提示：实际施工人应签订书面劳务合同并及时办理工程量确认、结算单；以房抵债须明确交房时间、过户条件及违约责任，最好同步办理网签或预告登记，避免“抵债”落空；发包方应留存已向承包人付清工程款的凭证，防止被重复追索。
