律师观点分析

一、案件主体信息

1. 上诉人（原审原告）：A公司，负责人为B某某，委托诉讼代理人为马燕琴律师。

2. 上诉人（原审被告）：C某某。

3. 被上诉人（原审原告）：D某某。

4. 被上诉人（原审被告）：E公司，法定代表人为F某某。

二、案件背景

2017 年 12 月 1 日，E公司出具 “抵顶房屋证明”，以包括酒泉市某某小区1 号楼某 楼中户在内的多套房屋抵顶A公司（D某某）承揽的某某2住宅小区部分土建工程的工程款。该套房屋面积、单价及价款明确，总价款为 613337 元 ，房屋产权证由E公司统一办理，房款外的其它费用由客户另行缴纳，D某某在证明尾部签字，D系A公司的前法定代表人。

三、交易过程

1. 2018 年 6 月 8 日，A公司、C某某向E公司出具 “委托书”，约定将某某小区1 号楼某楼中户房屋出售给C某某，房屋价格613337元不包括E公司其余楼盘费用，双方就房屋价格达成有效法律协议，并全权委托E公司办理房屋产权、按揭手续及房屋移交工作。当日，C某某向D某某分两次共计转款 80000 元。

2. 2018 年 6 月 11 日，C某某通过多种方式向E公司支付费用共计 116705 元，E公司及酒泉市某某物业服务有限公司出具收据，明确所收款项包含地下室购置款、热力费、维修基金、装修押金、物业费等。

3. 2018 年 6 月 12 日，C某某出具 “借条”，载明借到D某某 200000 元 ，并备注 “注三个月钱不到D某某有权处理此房”，C某某对借条真实性认可，但称备注部分非其签署。

4. 2018 年 6 月 13 日，C某某与E公司签订《商品房买卖合同 (预售)》，约定房屋售价 613337 元，当日E公司向C某某开具购房发票。此后，案涉房屋登记于C某某名下后，被G某某出售给案外人并拿走购房款。

四、一审情况

（一）原告诉求

A公司、D某某向一审法院起诉，请求C某某、E公司支付购房款 543337 元及逾期付款违约金 99985 元，并继续按年利率 3.65% 支付违约金至房款付清之日，同时负担本案诉讼费用。

（二）法院认定与判决

1. 一审法院认定A公司与C某某形成有效房屋买卖合同关系，D某某处分房屋行为属职务行为，其权利义务由A公司承担。

2. 因A公司无证据证明与C某某约定的购房款总额，结合C某某出具的借条，认定C某某应向A公司给付剩余购房款 200000 元。

3. C某某未能充分履行购房款给付责任，构成违约，应承担违约责任。以 2018 年 9 月 13 日为违约金计算起点，按年利率 3.65% 计算，截止 2023 年 12 月 8 日的违约金为 38236.67 元。

4. 驳回A公司其他诉讼请求和D某某的诉讼请求。案件受理费由A公司负担 5360 元，C某某负担 4874 元。

五、二审情况

（一）上诉请求

1. A公司上诉请求撤销一审判决第四项，要求C某某在一审判决第一项基础上再支付购房款 333337 元，在一审判决第二项基础上再给付违约金 63728.48 元 ，并由C某某承担一、二审诉讼费用。

2. C某某上诉请求撤销一审判决一至五项，改判其不承担给付责任，由D某某、A公司、E公司承担一、二审诉讼费用。

（二）新证据及质证

二审期间，C某某提交H某某与G某某借条、收据复印件以及H某某向C某某出具的借条复印件，拟证明购房款已超额付清。A公司、D某某均不予认可，称G某某与C某某曾涉诈骗罪被判刑，证据可能系伪造；E公司表示证据与己无关。经法院与H某某核实，H某某不认可上述借条由其出具，法院未采信这些证据。

（三）法院认定与判决

1. 二审法院认为，案涉房屋由E公司抵顶给A公司，A公司有权处分，其与C某某形成合法有效的房屋买卖合同关系，C某某负有付款义务。

2. C某某主张购房款已付清，但所提交证据未形成完整证据链，无法证实存在债权债务连环抵顶事实，应继续履行付款义务。扣除已支付的 80000 元，C某某仍欠付购房款 533337 元。

3. A公司已履行交付房屋义务，C某某未付清房款构成根本违约，应以欠付房款 533337 元为基数，按照年利率 3.65% 承担自 2018 年 9 月 13 日至 2023 年 12 月 8 日的违约金 101911.81 元 。

4. 撤销一审判决，改判C某某给付A公司剩余购房款 533337 元及违约金 101911.81 元 ，并以欠付购房款为基数，按年利率 3.65% 给付自 2023 年 12 月 9 日起至债务清偿完毕产生的违约金；驳回C某某其他诉讼请求。

5. 若C某某未按判决指定期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费共计 25341 元，由C某某负担。本判决为终审判决。