律师观点分析
房屋买卖合同纠纷案，彭律师代理原告曾某某，历经三年五诉，通过生效判决确认恶意串通、注销抵押权，法院最终判令被告协助办理产权过户，终使老人唯一住房失而复得
一、案情简介
曾某某与王某某系房屋买卖关系。2009年12月，王某某因家庭变故急需用钱，经北京某房地产经纪有限公司居间，与曾某某就北京市丰台区某小区2002号房屋达成买卖合意，约定房屋总价123万元。曾某某依约支付定金1万元、首付款98万元及尾款24万元，合计123万元，王某某出具收条确认收款，并将房屋交付曾某某占有、使用。此后，曾某某在该房屋内居住长达十六年。
2011年4月28日，王某某与开发商签订《自住房安置协议》，购得案涉房屋。2016年王某某去世。2023年4月21日，案涉房屋产权登记至王某某之夫周某某名下。
周某某明知案涉房屋早已出售并交付曾某某，却于2023年5月将房屋抵押给郭某并办理抵押登记；2024年1月，又通过“带押过户”方式将房屋转移登记至北京某科技有限公司（以下简称某公司）名下。某公司为配合虚假交易，缴纳了30余万元税费。此后，周某某一方甚至公然叫嚣“半小时就能把房子转走”，意图通过不断转移产权阻碍曾某某过户。
曾某某被迫先后提起多场诉讼，历经确认合同无效、抵押权注销、过户登记等程序，前后三年、五场诉讼，最终迎来公正判决。北京市丰台区人民法院作出（2025）京0xx6民初5xx02号民事判决，判令周某某、周爱民、周爱兵、某公司协助曾某某办理产权变更登记。终审维持原判后，案涉房屋已顺利登记至曾某某名下。
二、本案争议焦点
曾某某与王某某之间的房屋买卖合同是否合法有效，曾某某是否已履行完毕合同义务；
周某某主张“房屋系其个人财产、王某某无权处分”能否成立；
周某某在明知房屋已出售的情况下，将房屋抵押给郭某、出售给某公司的行为效力如何认定；
某公司作为当前登记名义人，是否应协助将房屋产权变更登记至曾某某名下；
王某某去世后，其继承人周某某、周爱民、周爱兵是否应继续履行协助过户的合同义务。
三、法院判决结果
第一场：确认合同无效之诉。北京市丰台区人民法院作出（2024）京0xx6民初2xx5号民事判决，认定周某某明知案涉房屋已出售，仍与某公司签订买卖合同，构成恶意串通，损害曾某某合法权益，判决合同无效。北京市第二中级人民法院作出（2024）京02民终1xx04号民事判决，驳回上诉，维持原判。
第二场：抵押权注销之诉。北京市丰台区人民法院作出（2024）京0xx6民初3xx18号民事判决，认定周某某对案涉房屋设立抵押系无权处分，判令周某某、某公司、郭某协助办理抵押权注销登记。该判决已生效。
第三场：过户登记之诉。北京市丰台区人民法院作出（2025）京0xx6民初5xx02号民事判决，判令周某某、周爱民、周爱兵、某公司于判决生效之日起十五日内协助曾某某将案涉房屋产权变更登记至曾某某名下。终审维持原判后，案涉房屋已顺利办理产权登记至曾某某名下。
法院认定：综合《房屋买卖与房屋买卖居间合同》、王某某出具的收条及《证明》、孙某某出具的情况说明等证据，足以认定王某某将2002号房屋售与曾某某系双方真实意思表示，合法有效。曾某某支付购房款后，王某某应依约在房屋符合产权登记条件时协助过户。王某某去世后，其继承人应继续履行上述义务。生效判决已确认周某某与某公司签订的买卖合同无效，某公司非案涉房屋合法权利人，应将房屋变更登记至权利人曾某某名下。
四、彭律师代理作用
彭艳军律师作为原告曾某某的委托诉讼代理人，在本案中发挥了关键作用：
（一）构建完整证据链，证明十六年前房屋买卖关系真实存在
本案房屋买卖发生于2009年，时间久远，部分付款为现金或通过他人账户支付。彭律师通过提交《房屋买卖与房屋买卖居间合同》、王某某出具的房款收条及《证明》、银行转账记录、孙某某情况说明、居间公司证明等证据，构建了完整的证据链，证明曾某某已全额支付123万元购房款并实际占有使用房屋十六年。法院结合上述证据，认定王某某将房屋售与曾某某系双方真实意思表示，合同合法有效。
（二）精准运用生效判决既判力，确认恶意串通、合同无效
针对周某某与某公司之间的虚假买卖，彭律师在确认合同无效之诉中，通过申请调取不动产登记档案、提交2023年12月29日现场交涉录音等证据，证明周某某明知房屋已出售，仍与某公司签订买卖合同并办理过户，构成恶意串通。法院采纳该观点，判决合同无效。该生效判决成为后续抵押权注销之诉和过户之诉的关键基础。
（三）成功反驳“个人财产”“无权处分”抗辩
周某某辩称案涉房屋系其个人拆迁所得，与王某某无关，王某某无权处分。彭律师指出，案涉房屋的《某小区自住房安置协议》系王某某与开发商签订，王某某系房屋原始取得人；周爱民作为周某某、王某某之子，直接以“售房人”身份参与交易，周某某在录音中亦未否认交易存在，反而提出“再给50万”，足以证明其明知房屋已出售。法院采纳该观点，对周某某的抗辩不予采信。
（四）及时提起抵押权注销之诉，扫清过户障碍
在确认合同无效后，案涉房屋上仍存在郭某的抵押权登记，不具备过户条件。彭律师及时提起抵押权注销之诉，主张周某某对案涉房屋设立抵押系无权处分，抵押权应属无效。法院判决支持，判令注销抵押权，为后续过户之诉扫清了法律障碍。
（五）在抵押权注销后迅速提起过户之诉，防止房屋再次被转移
抵押权注销后，彭律师立即提起本案过户之诉，并申请财产保全，防止周某某再次转移房屋。法院最终判令周某某、周爱民、周爱兵、某公司协助曾某某办理产权变更登记。终审维持原判后，案涉房屋顺利登记至曾某某名下，老人十六年的期盼终于实现。
（六）关注老年人权益，推动案件快速审理
曾某某年事已高，身患重疾，家庭情况特殊，丈夫与独子相继离世，与儿媳、孙子相依为命，案涉房屋系其在北京唯一的住所和生存依靠。彭律师在代理过程中，多次向法院说明案件紧迫性，推动案件尽快审理、尽快判决，最终让老人在有生之年拿到了属于自己的房产证。
五、普法建议与意见
1.房屋买卖应及时办理过户，防止“一房二卖”
本案中，曾某某2009年购房后，因房屋尚未取得产权证，未能及时过户，给了周某某后续抵押、虚假买卖的可乘之机。建议在房屋买卖中，一旦具备过户条件，应尽快要求出卖人协助办理产权转移登记；如暂时不具备条件，也应通过合同明确约定过户时间及违约责任，并保留实际占有使用房屋的证据。
2.保留完整交易证据，防范时间久远带来的举证困难
本案房屋买卖发生于2009年，部分付款通过现金或他人账户支付。曾某某能够胜诉，关键在于保留了居间合同、收条、证明、银行流水、录音等完整证据。建议在房屋买卖中，务必签订书面合同，保留付款凭证、收条、居间合同、微信聊天记录、电话录音等证据，形成完整证据链。
3.恶意串通签订的房屋买卖合同无效
根据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，周某某明知房屋已出售，仍与某公司签订买卖合同并办理过户，构成恶意串通，法院判决合同无效。建议在发现对方恶意转移财产时，及时提起确认合同无效之诉，并申请财产保全。
4.无权处分设立的抵押权可被认定无效并注销
本案中，周某某在曾某某不知晓的情况下，将已出售的房屋抵押给郭某，法院认定其系无权处分，抵押权无效，判令注销。建议在房屋买卖中，如发现出卖人擅自设立抵押，应及时提起抵押权注销之诉，扫清过户障碍。
5.出卖人去世后，继承人应继续履行合同义务
根据《民法典》规定，继承人继承遗产的同时，也应在遗产范围内继续履行被继承人生前未履行的合同义务。本案中，王某某去世后，其继承人周某某、周爱民、周爱兵应继续履行协助过户义务。建议在出卖人去世后，及时向其继承人主张权利，必要时通过诉讼解决。
6.老年人唯一住房应受特殊保护，尽早委托专业律师介入
本案中，曾某某家庭情况特殊，案涉房屋系其唯一住所和生存依靠。案件历经三年五诉，涉及确认合同无效、抵押权注销、过户登记等多个法律问题。专业律师可以精准把握案件争点，制定有效的诉讼策略。彭律师通过构建完整证据链、精准运用生效判决既判力、及时提起抵押权注销之诉和过户之诉，最终为曾某某争取到房屋产权，充分维护了老年人的合法权益。
