律师观点分析

本案是一起农村房屋买卖合同纠纷。

一．涉及人物

房屋出卖人：张X

房屋买受人：王X

房屋实际使用人：李X和小X

二．案情简介

1999年，张X与王X签订了房屋买卖协议，将其宅基地上房屋及院落卖给王X。2018年，涉案宅院面临拆迁，由张X与相关部门签订了拆迁协议并约定了相应补偿项目及金额。但因张X已经将房屋卖给王X，故双方对房屋处置无法达成一致意见，案涉房屋的拆迁事项搁置不前。到了2019年，王X去世，案涉房屋一直由王X之妻李X以及王X之子小X实际居住。

为了获得拆迁补偿利益，张X选择以李X和小X为被告提起了确认房屋买卖合同无效之诉并要求二人返还宅基地上房屋。李X和小X在律师的帮助下，同时针对被告提出反诉，要求以地上物重置成新价的全部、宅基地区位补偿金额的70%等对其进行补偿，且要求李X和小X先拿到钱再腾退房屋，最终法院支持了被告的反诉请求。

三．律师点评

随着城镇化进程的持续深入，拆迁补偿使得农村房屋买卖合同纠纷时有发生。本次案件，作为被告律师，需要准确定位被告方在本次合同纠纷中所遭受的直接损失及信赖利益损失，及时提起反诉，从而最大限度地维护买受人的合法权益。

四．律师建议

农村房屋买卖合同中，作为买受方，一旦遭遇卖方要求确认合同无效并要求退房的情形，应就案件具体情况具体分析：

首先，应分析合同无效的可能性有多大。根据现行法律法规及司法实践，一般如果是同一个集体经济组织内的成员相互转让，则无效的可能性较小，否则，无效的可能性较大。

其次，一旦无效的可能性较大，则以反诉向卖方主张相应直接损失及信赖利益损失，主要包括土地、房屋和其他费用等项目。

最后，可以想办法说服法官按照有利于被告权益保护的设置进行判决，即令原告给付被告补偿款的履行期限短于被告向原告返还房屋的履行期限（也就是先拿到补偿款后腾退房屋），此种判决的好处在于其相当于赋予被告一个先履行抗辩权，为被告能够顺利拿到补偿添加一重保障。