本文分享泽良律所海豚婚家团队在漳州地区代理的一起离婚协议履行案例，通过专业的法律策略和细致的服务，成功为当事人强制执行了房产过户手续，展现了泽良律所在离婚协议执行领域的专业实力。
一、案例背景
当事人江女士，39岁，漳州芗城区人，在某事业单位工作。其前夫杨先生，41岁，漳州人，从事建筑工程承包。两人于2010年结婚，婚后育有一女，现年12岁。2022年，双方因感情不和协议离婚。
离婚协议中约定：夫妻共同所有的位于漳州芗城区的一套商品房归江女士所有，该房产建筑面积98平方米，登记在杨先生个人名下，市场价值约160万元，尚有约25万元房贷未还清；夫妻共同存款30万元由双方平均分配；女儿由江女士直接抚养，杨先生每月支付抚养费2000元。
离婚后，江女士按照协议搬入该房产居住，并承担了后续的房贷还款。然而，杨先生一直以各种理由拖延办理房产过户手续。起初，杨先生声称工作繁忙，没时间办理；后来又说需要等房贷还清后再过户；再后来，杨先生开始失联，电话不接、微信不回，房产过户事宜被无限期搁置。
2023年底，江女士偶然得知，杨先生因工程资金周转困难，欠下多名债权人债务，已被其中一名债权人起诉。更让江女士担心的是，她查询房产登记信息后发现，该房产虽然仍登记在杨先生名下，但已被法院查封，原因是杨先生为另一笔借款提供了担保，债权人申请财产保全查封了该房产。
江女士面临的困境是：离婚协议约定房产归她所有，但房产被查封了，她该怎么办？如何解除查封并办理过户？如果房产被拍卖，她的权益如何保障？
二、法律分析
本案涉及离婚协议中房产过户义务的履行，以及房产被查封后的执行异议问题。
首先，关于离婚协议的效力。根据《民法典》第1076条，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。本案中，离婚协议经双方签字并在民政局备案，具有法律效力，杨先生应当按照协议约定配合办理房产过户手续。
其次，关于房产被查封后的执行异议。根据《民事诉讼法》第234条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。本案中，江女士作为案外人，可以依据离婚协议主张房产归其所有，请求法院中止对该房产的执行。
关于离婚协议能否对抗查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然本案不属于买卖合同关系，但离婚协议中关于房产归属的约定具有类似的法律效果。
本案的难点在于：一是房产已被查封，如何解除查封；二是杨先生不配合过户，如何通过强制执行程序实现房产过户；三是房产上尚有未还清的房贷，如何处理。
三、代理策略
泽良海豚婚家团队接受委托后，立即制定了综合的执行方案。
在案件评估阶段，团队首先核实了房产的登记状况和查封情况。通过查询房产登记档案，确认房产登记在杨先生名下，已被某法院因债务纠纷查封。同时，团队调取了离婚协议和离婚证，确认离婚协议中关于房产归属的约定。
证据收集方面，团队指导江女士准备了以下关键证据：一是离婚证和离婚协议，证明房产归江女士所有；二是江女士在房产内居住的证据，包括物业费缴纳记录、水电费账单、社区居住证明等；三是江女士偿还房贷的银行流水，证明其已实际承担了房产的债务；四是杨先生未配合过户的证据，包括双方的微信聊天记录、通话录音等；五是房产被查封的法律文书，确认查封的时间和原因。
在法律文书准备上，团队同时采取了以下法律行动：一是向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，要求杨先生履行离婚协议，配合办理房产过户手续；二是向查封房产的法院提出执行异议，主张房产归江女士所有，请求中止执行；三是申请法院强制执行，要求杨先生配合办理过户。
针对执行异议，团队重点论证了以下几点：一是离婚协议签订于房产被查封之前，江女士对房产享有的权利优先于普通债权；二是江女士已实际占有房产并偿还房贷，其权利应当得到保护；三是房产未过户系因杨先生不配合，非因江女士自身原因；四是如果允许债权人对房产进行执行，将严重损害江女士和未成年女儿的居住权益。
针对强制执行，团队在获得法院判决后，立即向法院申请强制执行。由于杨先生拒不配合，法院依法向不动产登记中心发出协助执行通知书，要求其在杨先生不配合的情况下，直接依据法院判决办理房产过户手续。
同时，团队协助江女士与银行协商，将房贷的还款人变更为江女士，并办理了相关的贷款手续变更。
四、案件结果
经过两次开庭审理，法院最终作出判决：确认离婚协议中关于房产归属的约定有效，房产归江女士所有；杨先生应在判决生效后15日内配合办理房产过户手续；如杨先生不配合，江女士可凭判决书直接办理过户；房产上的剩余房贷由江女士继续偿还。同时，查封房产的法院经审查江女士的执行异议，裁定中止对该房产的执行。
判决生效后，杨先生仍拒不配合过户。江女士向法院申请强制执行，法院向不动产登记中心发出协助执行通知书，在杨先生未到场的情况下，直接将房产过户至江女士名下。同时，银行配合办理了贷款还款人的变更手续。
案件从起诉到执行完毕历时约6个月。江女士成功取得了房产的所有权，避免了房产被拍卖的风险。
五、客户反馈
江女士表示，离婚后她一个人带着女儿生活，这套房子是她们唯一的住处。杨先生拖着不过户，后来房子还被查封了，她感觉天都要塌了。泽良海豚婚家团队的律师告诉她不要慌，离婚协议是有法律效力的，她可以主张自己的权利。律师们帮她查清了房产的查封情况，还向法院提出了执行异议，最终帮她保住了房子。江女士说，现在她和女儿可以安心生活了，感谢律师们的专业和坚持。她建议协议离婚的朋友，一定要在离婚协议中明确约定过户的时间和违约责任，如果对方不配合，要及时起诉，不要拖。
六、律师建议
针对离婚协议的履行问题，泽良律所海豚婚家团队提出以下建议：第一，离婚协议中应明确约定房产过户的时间节点和违约责任，避免对方拖延。第二，如果对方不配合过户，应及时向法院起诉，要求对方履行协议。第三，房产被查封的，可以依据离婚协议提出执行异议，主张房产归自己所有。第四，离婚后应尽快办理房产过户手续，避免因对方债务问题导致房产被查封。第五，如果对方拒不配合，可以申请法院强制执行，法院可以直接向登记机构发出协助执行通知书办理过户。
泽良律所海豚婚家团队以专业的法律知识和丰富的离婚协议执行实践经验，致力于为婚姻家事当事人提供全方位的法律保障。如果您或身边的人正面临婚姻家事法律问题，请及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。
如有婚姻家事法律问题，欢迎拨打泽良律所婚家专线，专业律师一对一解答。
