王永远律师
律师观点分析
?一、案件概况
当事人长期承租出租方厂房及配套办公楼一楼，双方先后签订两份书面租赁协议，租期届满后转为不定期续租，当事人按往年标准足额预付年度租金。后出租方单方另行对外招租，要求提前终止租赁关系，当事人配合腾空房屋，但出租方拒不退还提前支付、未实际使用时段的剩余租金。 当事人委托辽宁众来律师事务所王永远律师提起本诉，要求返还剩余租金并支付资金占用利息，同时主张自建大门折价补偿。案件审理过程中，出租方当庭提出巨额反诉，谎称承租方多年拖欠租金、恶意损毁房屋设施、拖欠大额电费，主张赔偿房屋维修费 15 万元、补缴租金 22.3 万元、电费 1 万元，反诉总标的超 38 万元，大幅加重当事人维权压力。
二、办案难点
1.双方存在两份租赁协议，手写补充条款存在争议，出租方曲解租金递增条款，主张承租方多年少付租金，事实梳理难度大；
2.出租方提交大量单方证据，虚构房屋大面积损坏、巨额电费欠款事实，反诉金额高，举证抗辩工作量繁重；
3.案涉厂房、办公楼多区域租赁，多年转账租金流水繁杂，需要逐笔核对付款记录、核算未使用租期对应剩余租金；
4.存在租赁添附（大门）争议，出租方主张大门为原有设施、承租方损坏原有门体，双方对添附归属、补偿各执一词；
5.法院组织现场实地勘查，需要结合现场情况、装修痕迹、录音、转账凭证形成完整证据链反驳对方全部反诉主张。
三、王永远律师办案策略
（一）全面梳理多年租金流水，精准核算应退剩余租金
王永远律师整理当事人全部银行转账记录、两份租赁原始协议，区分厂房、办公楼一楼租金标准，结合双方确认的租赁终止日期，精确计算出当事人预付租金中未实际使用部分金额，清晰证明出租方多收取租金 38800 元，夯实本诉返还租金的核心依据。同时结合多年交易习惯，举证多年均按固定总额支付租金，出租方从未提出租金差额异议，直接推翻对方 “拖欠租金 22.3 万” 的反诉核心主张。
（二）多重证据驳斥出租方全部高额反诉请求
1.拖欠租金抗辩：律师提交历年完整转账凭证，证明每年足额支付厂房 + 一楼办公楼合计租金，出租方长期接收款项无异议，双方以实际履行变更合同手写租金递增条款，不存在欠租事实；
2.房屋维修损失抗辩：针对 15 万元维修索赔，律师结合现场勘查记录质证，仅少量装修破损为承租方装修遗留，其余设施损坏无证据证明由承租方造成，法院最终仅酌定极小金额赔偿；
3.电费欠款抗辩：出租方仅提交单张电费票据，无法区分租赁时段、无法证明费用由承租方使用产生，律师当庭指出证据不具备关联性，法院完全驳回该项反诉；
4.大门添附争议：完整陈述租赁入场时无大门、由当事人全额出资安装的事实，虽因合同无添附补偿约定未获折价支持，但完整厘清设施权属事实，避免对方反向索赔大门损失。
（三）提交录音、解除沟通记录佐证解约责任归属
律师提交双方通话录音、协商终止租赁的沟通记录，证明本次租赁合同提前解除系出租方另行出租房屋主动提出，并非承租方擅自退租、霸占房屋，彻底推翻出租方庭审中歪曲解约事由的陈述，佐证出租方负有退还剩余租金的义务。
四、案件裁判结果
法庭完整采纳王永远律师核心代理意见，作出判决：
1.判令出租方十日内返还当事人剩余租金 38800 元，当事人核心诉求全额实现；
2.仅酌定当事人赔偿出租方少量装修损失 3000 元，出租方主张的 15 万维修费、22.3 万欠租、1 万元电费全部驳回，超 38 万元反诉诉求基本落空；
3.案件受理费、保全费大部分由出租方自行承担，大幅减轻当事人诉讼成本。 当事人成功追回预付租金，同时免于承担出租方主张的巨额赔偿，实现诉讼利益最大化。
五、办案总结
本案属于典型厂房租赁本反诉复合纠纷，出租方为拒退租金恶意提起高额反诉施压。王永远律师通过梳理多年转账流水、原始租赁协议、录音沟通记录、现场勘查情况形成闭环证据，精准核算租金差额，逐条拆解反驳出租方全部不实索赔，既帮助当事人追回预付租金，又规避数十万元不合理赔偿风险。同时提醒厂房、商铺承租方：租赁往来务必留存转账凭证、书面合同、沟通录音，租期提前终止时及时核算剩余租金；遭遇出租方恶意反诉、大额索赔时，委托专业合同律师梳理证据、抗辩维权。