一、基本案情

原告自有位于x市x工x2-1-2的房屋一处，建筑面积76.5平方米，产权登记卷号：5-14-412，填发时间为1999年5月13日。原告于2000年4月25日取得x市x区房产行政管理所下发的房拆批字x号《房屋装饰装修拆改批准书》。2016年10月28日，双方签订协议约定关于涉诉房屋按照普通住宅标准对原告予以安置补偿，补偿金额总计761,139.5元。

原告不服该协议，起诉至本院。本院作出x213号行政判决书，认为本案涉诉房屋为经营性住宅，并且具有《房屋装饰装修拆改批准书》，被告应当按照经营性住宅与原告签订安置补偿协议，撤销上述协议，上述协议撤销后，原、被告对涉诉房屋的安置补偿仍没有达成一致意见，故原告诉至本院。

本院通过x市中级人民法院摇号依法确定x房地产土地资产评估有限公司对涉诉房屋价值进行评估。2019年9月27日，x房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为原告王某堂拥有的位于x市x工x212住宅（窗改门）于2016年10月28日房地产市场价值为1063400元。该报告向原、被告送达后，本院对原、被告进行了询问，原、被告均表示对评估报告无异议。

二、原告观点

判令被告对被拆除的x市x工x2-1-2，面积为76.5平方米的房屋的拆迁补偿费合计2093718元（其中包括房屋评估价值1063400元、房屋上浮费30%共计319020元、搬迁奖励费48250元、搬家补偿费1000元、50个月的临时安置补助费60000元、从业人员征收补助费6000元、电话、有线迁移、一次性恢复补偿款2590元、征收房屋造成的停产停业50个月损失费200000元、房屋物价上涨费用393458元）。

三、被告观点

1、涉案房屋不满足利用地面一层住宅从事经营性房屋的条件；应该按照住宅房屋补偿，物权法规定不能按照门市房评估价格给原告补偿。

2、对涉案房屋的评估应按征收时点评估。

3、涉案房屋为棚改项目，补偿资金由国家棚改资金专项拨付，并接受审计部门监督审计。征收补偿安置应按照征收补偿安置方案进行补偿安置。

4、原告诉请按照评估价基础上浮20%-30%于法无据，于理不通。我方与王某堂于2016年10月28日签订的协议就是按照住宅房屋的补偿标准签订的，该协议已被法院撤销。

理由是王某堂的房屋不是纯住宅房屋，而是符合46号令第40条规定的利用地面一层住宅从事经营的房屋，也就是我们所说的“窗改门”。只有按照住宅房屋才能适用46号令第24条的规定，即在住宅房屋评估价基础上上浮20%-30%，“窗改门”不适用此上浮规定。

纯住宅房屋的评估价格远远低于“窗改门”的评估价格。按照该地区的评估报告，王某堂所在1层住宅房层的评估价格为7110元／平方米，而本案中司法评估窗改门单价为13900元／平方米。按照46号令第40条，利用地面一层住宅从事经营的“窗改门”房屋的补偿，按照经营性非住宅房地产评估价格的70%标准补偿。

本案中，x房地产评估有限公司对案涉房屋的评估不是按照纯住宅评估的（纯住宅补偿单价在评估价基础上上浮20%-30%),也不是按照经营性非住宅（商业）评估的（窗改门补偿单价是商业评估价格的70%)，评估报告中非常明确载明是对“窗改门”评估的，已经包含了利用地面一层经营的属性，该地区纯住宅的评估价没有这么高。综上，司法评估报告已经包含了房屋全部价值的补偿，不应再上浮。

5、关于原告依据46号令第36条主张36个月的临时安置补助费。该条明确规定选择货币补偿的一次性支付4个月临时安置补助费。同时，过渡费和利息不能兼得。

6、原告依据37条要求支付停产停业损失。46号令第37条明确规定征收非住宅房屋才涉及停产停业损失，同时46号令第40条也明确，利用地面一层住宅从事经营的不给予停产停业费补偿。

7、原告主张的搬迁奖励、搬家费、从业人员补偿等其他补偿。以上补偿均是按照我方的征收补偿方案及评估价格进行补偿的项目，原告不同意按照我方的补偿方案和评估单价补偿。原告的补偿是按照司法评估报告进行。原告的房屋如按照我方征收补偿方案，按“窗改门”计算补偿款94.5万元。

原一审判决按照司法评估给付1063400元及利息，已经远远高于同地段同类型其他人员的补偿标准。该项目为棚改项目，所用资金为国家棚改资金，需要国家审计，我方也是严格按照补偿方案进行补偿。因原告的原因无法达成补偿协议，被告不存在过错不应承担利息及诉讼费，x213号判决书撤销了原告签订的征收补偿协议。

原告一直以门市价格要求与被告签订新的补偿协议。但原告的房屋属性是住宅，并不是门市，为此被告才无法与原告达成新的补偿协议。综上，未达成补偿协议的过错在原告方，被告不应当承担本案的利息及诉讼费。

四、庭审意见

1、根据x36号文件以及x市x区委机构编制委员会办公室于2019年11月1日出具的《情况说明》，原x市x区土地房屋征收管理办公室已被撤销，其职责整合划入x市x区城市更新局，故x市x区城市更新局应为本案被告。

2、关于本案涉诉房屋的评估时点即2016年10月28日如何确定的问题。本案中，原、被告曾就涉诉房屋于2016年10月28日签订了涉诉房屋的征收补偿协议，虽然该协议已被本院因补偿标准适用错误而撤销，但并不影响被告在签订该协议时即应该向原告支付涉诉房屋的征收补偿款，故评估时点应确定为2016年10月28日。

3、关于对涉诉房屋的安置补偿金额如何确定的问题。本案中，本院按照法定程序委托x房地产土地资产评估有限公司对涉诉房屋的价值进行了评估，该评估单位具有评估资质，评估委托程序合法，故该评估单位作出的房地产估价报告真实有效，另原被告对该评估报告均无异议，该评估报告本院予以采纳，故涉诉房屋的补偿金额为1063400元。

根据《x市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条、第四十条的规定，并参照《x区22中学西地区房屋征收补偿安置方案》，被告除应给付原告房屋补偿款外，仍应补偿其搬家补助费1000元、4个月临时安置补助费（货币补偿情况）及搬迁奖励费、从业人员征收补助费。

4、按照建筑面积76.5平方米，每平方米18元的标准计算，且每月每户的临时安置补助费不得低于800元，最高不超过1200元，被告应按照1200元的标准给付原告4个月临时安置补助费，即1200元x4个月=4800元，故超过4个月部分不符合法律规定，本院不予支持。

5、关于搬迁奖励费用的给付数额问题，被告应按照建筑面积76.5平方米，每平方米500元的标准计算，原告选择货币补偿，被告应另行补助10000元，故被告应给付原告的搬迁奖励费数额为500元x76.5平方米+10000元=48250元。

6、关于原告请求给付的从业人员征收补助费数额问题，应按照每人一次性发给征收补助费1500元计算，依据原告涉诉房屋出租两处的具体情况，应按照4人计算较为适宜，故从业人员征收补助费数额为1500元x4人=6000元。

7、本案因被告原因导致原告无法于2016年10月28日签订协议时获得补偿款，故被告应按照中国人民银行同期存款利率向原告支付利息。

五、法院判决

二〇二〇年十二月十五日法院判决，被告x市x区城市更新局给付原告王某堂房屋征收补偿款共计1123450元（其中房屋安置补偿款1063400元、搬家补助费1000元、临时安置补助费4800元、搬迁奖励费48250元、从业人员征收补助费6000元）；上述应付款项被告按照中国人民银行同期定期存款利率向原告支付利息，自2016年10月28日起至上述款项全部付清之日止。

【声明】司法裁判案例。