二审代理词（适用于房屋租赁合同纠纷）

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尊敬的 审判长：

上海和基律师事务所接受被上诉人   的委托，指派我担任其与上诉人    房屋租赁合同纠纷一案的二审代理人，在历经原审及二审庭审后，代理人认为: 原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，责任区分得当。现发表如下代理意见：

一、关于上诉人应合同无效后退还被上诉人剩余租金的数额问题。一审法院查明如下事实：上诉人与被上诉人于2015年4月14日签订的房屋租赁合同，约定年租金为8万元，一年一付，被上诉人已交付一年租金。后由于涉案房屋系无证违章房屋，导致被上诉人无法办理营业执照，于2015年5月17日开始与上诉人交涉退房事宜。后，被上诉人又于2015年6月25日委托律师向上诉人发函限其于2015年7月2日办理结算。此外原审还查明，涉案房屋系无证违章房屋。根据我国关于无证违章房屋出租的相关法律、司法解释的规定：上诉人与被上诉人间的租赁合同为无效合同。合同无效，被上诉人有权提前解除租赁合同并要求上诉人办理结算。上诉人无故拒绝办理结算，任由损失扩大。所以原审法院认定上诉人自2015年7月3日起至2016年4月13日该段期间租金共计62465元退还被上诉人符合法律规定，又有证据支撑的。

二、关于因上诉人主要过错导致合同无效后的赔偿责任问题。上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同因出租房屋系无证违章房屋，而上诉人在明知被上诉人承租房屋是用于经营烧饼业务，需要办理相关营业手续后，仍然隐瞒房屋性质，导致被上诉人因承租房屋无证而无法办理营业手续，被上诉人斥资的装修亦无法使用。提供具有合法建造手续的房屋是出租人也即上诉人的主要义务，合同因此无效，上诉人负有主要过错。故上诉人对于被上诉人因合同无效后的装修损失，负有主要的赔偿责任。原审法院以此认定上诉人承担70的赔偿责任也是公平合理。此外。原审法院在综合参考被上诉人提供的装修损失证据后酌定为6000元也是比较公允的。

综上所述，上诉人、被上诉人系无效租赁合同关系，被告违反无证违章房屋不得出租的规定负合同无效的主要原因，理应承担合同无效后损失赔偿的主要责任。原审判决事实依据充分，法律适用正确，责任区分得当。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判，维护被上诉人的合法权益。    

以上代理意见请法庭予以参考并依法采信。

代理人  上海和基律师事务所律师  余金龙

2015年12月23日