郑思琪律师
以房抵债的房屋价格和市场价不一样，协议有效吗？
已经办理过户的以房抵债，能不能以房屋价值不对等主张不当得利？
广州民间借贷纠纷郑思琪律师讲解：民间借贷过程当中双方协商拿房子抵欠款，只要书面协议是大家自愿签署，不违反法律强制性规定，并且房屋已经实际完成过户登记，那么这个以房抵债就已经履行完毕，哪怕事后你觉得当时约定的房屋作价和市场行情有差距，也不能随便反悔，也不能单纯拿房屋市场评估价，反过来主张对方构成不当得利。就算过户税费还没有结清，只要房屋已经完成权属过户，不会直接否定抵债效力。不过要注意，虽然抵债协议本身有效，但确认函里面结算出来的欠款总额如果叠加了法律不保护的高额利息、复利，法院不会直接采信这个结算金额，会重新核算真实债务。如果配偶一同在抵债确认函上面签字，代表知晓债务并且愿意共同承担还款责任，需要一起还债。
比如广州市越秀区这个案件中，借贷双方签订两份书面确认函，约定四套房产作价抵偿债务，房产也已经实际过户，后续出借人主张抵债价格不合理、税费未缴，抵债行为未完成。法院查清全部协议、过户事实后，法院认为确认函是真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，房产已经完成过户登记，抵债约定实际履行完毕，不会重新评估房屋价值，不能再以评估房产价值来主张不当得利。
【案例简介】
出借人 A 与借款人 B 夫妻长期借贷，双方先后签署两份确认函，约定把海南 4 套房产作价合计 384.8 万元抵偿债务，之后房产已经完成过户至第三方公司名下。后续双方就剩余债务产生纠纷，A 起诉 B 夫妻还钱，B 反诉主张多付利息。诉讼过程中 A 提出抵债房产作价畸高，并且没有缴清过户税费，抵债行为没有真正完成，应当重新评估房屋价值。二审法院认定确认函属于双方真实意思表示，房屋已经完成过户，抵债履行完毕，不会再对房屋重新评估。
【法院裁判意见】
（判决书原文）法院判决书认定如下：
上述《确认函》系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。依据上述《确认函》，邓某以 3009 房、2204 房产作价 192.4 万元，以 2104、2704 房产作价 192.4 万元抵偿本案债务后双方对尚余债务作出重新确认，且办理了上述四套房产的产权过户登记手续，故双方对于以案涉四套房产抵偿债务的约定已实际履行完毕。陈某关于重新评估房屋确立房产价值抵债的主张，于法无据，本院对此不予支持。…… 邓某要求以评估房产价值来衡量是否存在高息，缺乏法律依据，对该主张本院亦不予支持。。
【广州专业民间借贷纠纷律师能提供哪些法律服务？】
郑思琪律师处理大量广州地区涉及以房抵债的民间借贷案件，非常熟悉以房抵债协议效力、履行标准、税费争议、抵债之后的债务结算等实务问题。如果你要签以房抵债协议，律师可以提前帮你审核协议条款，写清抵债价格、过户义务、税费承担、剩余债务如何结算，避免后续发生纠纷。如果已经发生纠纷，律师可以帮你判断抵债是否已经实际履行，区分税费纠纷和抵债履行是两个不同法律关系。协助收集确认函、过户材料、聊天记录等证据，代理一审、二审诉讼，针对以房抵债效力进行举证、质证和法庭辩论，把抵债金额和剩余本金利息核算结合起来，算出还剩下多少债务。如果案件走到执行阶段，也可以处理以房抵债相关执行异议，协助实现债权或者抗辩对方不合理的诉求。
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