打赢“借名买房”官司秘诀

“真假孙悟空”，逃不过如来佛的“火眼真睛”，但往往会让法官一头雾水。

因限购、不露富、税负、反腐等种种原因，借名买房事件频发。后因房价单边暴涨，天上掉下巨大馅饼，出名人拒绝承认借名买房，否认代持，不免人性发生扭曲。

借名人或出资，或占有，情理完全站在一边，往往想当然房子归自己所有。但由于缺乏诉讼策略和经验，不聘请专业房产律师，当事人要打赢“借名买房”官司，难上加难。

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如果你打确认所有权纠纷，

那么恭喜你，你一出手就出错牌，不打败才怪呢。

笔者代理一起北京的房产纠纷，就已去世母亲的一套房产，家庭成员争论不休，打官司打了十几年。因房产过户到其中一名子女名下，其他子女诉讼主张权利，要么打继承纠纷，要么打确认所有权，要么打确认出资，全部败诉，无一例外。原因很简单，案由搞错了，借名买房是合同纠纷，不应是确权纠纷。

尽管，理论界借名买房纠纷属于合同纠纷还是所有权确权纠纷一直存在争议。根据法院当下的司法实务观点，借名买房在借名人和出名人之间形成的是合同法律关系，借名买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。原因如下：

其一，如认为借名人和出名人之间确实存在借名买房关系，法院直接判决确认涉案房屋的物权归属。该确权判决与房屋所有权证书登记的确权必将导致一个房屋有两个或多个所有权人。拿到“胜诉”判决的确权人，不去不动产登记，裁判超越了司法权的权能限制，一房出现二主，必将导致不动产登记的混乱。

其二，在合同法律关系的基础上，借名人可以主张的是债权而不是物权，将借名人与作为涉案房屋买受人的善意第三人（如果存在的话）的权利置于权利位阶一致的债权，不仅有利于保护善意第三人，也给借名人敲响了警钟，在司法上抑制借名买房这一行为，体现了法律的教育性和指导性。

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借名买房案件中借名人的诉讼请求

应为出名人协助其办理过户登记手续而不是确认房屋为其所有

鉴于司法实务中法院将借名买房纠纷视为合同纠纷，作为借名人在诉讼请求中也就不能直接请求法院判决涉案房屋为借名人所有，而应以请求出名人协助借名人将涉案房屋过户至借名人的名下为宜。

借名买房合同的诉求，只能根据具体个案，一案一诉求，没有现成的答案。比如，笔者碰到的借名人死亡，诉求只能确认借名买房合同的效力，并要求出名人协助过户房产至出名人法定继承人的名下，共同共有。比如，借名买房的标的房产正被出售给善意的第三人，出名人除诉请借名买房合同有效外，还可诉请第三人向借名人给付房款债务。

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借名买房案件中司法裁判遇到限购政策，

裁判协助过户具有不确定性

我国部分省市区出台了房屋限购政策，如果借名人出于规避限购目的借名买房，又担心存在被借名人反悔不认的风险，往往会先诉诸法院得到胜诉判决，后持胜诉判决要求房屋登记部门为其办理过户登记手续。虽然实务中有些法院会顾及政策实施，以借名买房行为损害了国家集体利益为由驳回借名人的协助过户申请，但有些法院认为规避限购政策，并未违法国家法律和行政法规的强制性规定，不会损害国家集体利益，裁判出名人协助过户义务。法律规定与限购政策的冲突，让法官左右为难，导致了裁判结果具有不确定性。但无论如何，借名人至少可获得一个借名买房合同有效的判决，通过诉讼保全标的房产，待借名人符合过户条件上时再次起诉出名人协助过户义务，防止标的房产被出售、抵押，以保障标的房产的安全。

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代持协议是判断借名买房合同关系是否存在的核心所在

代持协议是借名人与出名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据，通常情况下，只要该代持协议不存在《民法典》规定的合同无效情形，且借名人能够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

然而常见的情况是，由于借名人和出名人存在着一定的朋友或者亲戚关系，出于对彼此的信任，双方并未签订书面的代持协议，仅有口头约定。借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，借名人有证据证明双方存在口头代持约定也可以，但后者证明难度更高。

口头形式的借名合同载体，无非是证人证言、聊天记录、录音录像等。虽然上述这些言词证据能够对口头代持协议是否存在作出一定的证明，但司法实务中常考虑到证人与案件的利害关系以及录音录像易被篡改、剪切的特性，如其证明力达不到高度盖然性则不予认可。所以，最好趁双方没有出现僵局，发生冲突、打官司前，借名人应当以各种方式，尽可能收集出名人认可借名买房的言词证据。同时，这也给借名人一个警示，借名买房最好签订书面的代持协议，而不宜仅通过口头约定。

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在没有书面代持协议的情况下，借名买房需要合理的借名原因

在借名买房合同关系中，借名人并非不知其中风险，但甘愿冒一系列风险通过这种方式购买房屋，大多是有原因的。

这一原因并非在所有的借名买房合同纠纷中都有重要意义，但其在借名人与出名人没有签订书面的代持协议时，对法官判断双方之间是否存在借名买房合同关系尤为重要，可以说其构成法官自由心证的一部分，亦是法官考量双方借名动机和其他证据牵连细节的一把钥匙。当然，借名人对该原因的说明和证明无需达到高度盖然性的要求，理由合理即可。

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出资证明、购房手续是证明借名人系真实购房人的有力证据

借名买房中借名人出钱出力，被借名人只负责挂名，从常理来看，房屋购买时购房款的交纳以及相应的一系列购房手续都应由借名人主办，即使借名人就借名一事支付被借名人一定的费用，购房手续办理完毕后的相关单据和证件也应交由借名人保管。

首先，就出资而言，证明出资人全部出资具有重要意义。一旦借名人不能证明房屋由其全部出资且不能拿出书面代持协议的情况下，法院很可能认为是出名人向借名人借款购房，或认为是借名人赠与出名人资金购房（在借名人与出名人存在特殊关系时，如直系亲属）。因此，对于借名人来说，一定要保存好转账凭证或购房票据。

其次，就购房手续而言，房屋购买过程中的房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等应当在借名人手中保管，该等证据能体现借名人对整个购房交易的掌控，也能够作为证明借名人系真实购房人的有力证据。

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实际控制是借名买房的应有之义

借名买房要求借名人以房屋事实归自己所有的方式对房屋进行占有使用，即实际控制。特别是在借名人与出名人之间没有明确的书面代持协议时，实际控制在根本上影响着法院对借名买房合同关系存在与否的判断。

这种实际控制一般体现在以下几个方面：

其一，房屋所有权证书归借名人保管。房屋所有权证书是对房屋所有权的确认，持有房屋所有权证书虽然不意味着拥有房屋所有权，但是在一定程度上体现了对房屋的控制力，卖房、租房等对房屋的处分均需要提供房屋所有权证书或其复印件。

其二，房屋由借名人居住或出租（收益归借名人所有）。居住和出租是对房屋实际控制的有力体现。如果是居住，可用以证明的证据有居委会的证明、邻居的证人证言等；如果是出租，可用以证明的证据有租赁合同、租户的证人证言等。

其三，房屋由借名人实际维护。可用以证明的证据包括但不限于水电费发票、有线电视、无线网络缴费单、供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票等。

总 结

借名买房争议中一直存在一对矛盾，即不动产登记簿上记载的不动产权属状况与事实上的不动产权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实，但是出于效率、成本和可行性的考虑，我国不动产物权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外——不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实所有权人而无需举证证明，事实上的所有权人如果想要证明房屋为其所有要承担推翻不动产登记簿记载的举证责任。这种举证责任因为不动产登记簿属于官方书面证据而需进一步加强，如果作为举证人的借名人不能证明其与出名人之间存在代持协议，那么借名人不仅要证明购买房屋的钱款由其出资，还要证明这部分出资既不是赠与也不是借贷，后者的证明关键在于房屋购买后是否由借名人占有和控制。

（北京嘉传律师事务所高级合伙人：陈文昌律师）