代理意见

尊敬的审判长：

根据本案的庭审情况，我们作为原告李先生的代理人发表代理意见如下，请予以采纳：

一、涉案房屋买卖合同及其补充协议的签订及被告的违约情况

1、双方签订房屋买卖合同及相关协议

2021年1月27日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《全款付款方式补充协议》和《居间服务合同》，被告出售坐落于西城区##路##号楼#层#门#房屋。签订合同当日，买方按照合同约定支付50万定金，向居间方工作人员刘先生支付居间服务费48500元。

2、被告两次承诺涉案房产无户口

因西城区该地段学区房的特殊情况，买方极其在意所购房是否有户口问题。证人刘先生作为多年从事房产中介业务的专业人员，有着丰富的房屋交易经验。庭审中其称，若交易房屋中有上任房东户口，房屋想再次成交很难，成交周期很长，并且成交价格会下降10%左右。另外，因学区房上学问题很复杂，若房产中有他人户口未迁出，有很大风险会影响孩子入学问题。可见，若所购学区房存在户口，会对孩子入学、日后出售房产的价格有极大的影响。

因此，双方签订合同时，原告反复跟被告确定涉案房产的户口问题。被告一再保证涉案房产内无户口，并两次书面承诺：

（1）2021年1月27日，双方签订的《全款付款方式补充协议》第二条付款方式3中：“出卖人确认该房屋的户籍登记情况无户籍登记。”

（2）2021年2月4日，被告再次承诺该房屋内无户口及学位使用状况，并于2月6日签订书面《补充协议》。

3、三方相约查询涉案房产户口信息，发现有户口，被告违约

庭审中，证人刘先生称，依据房产交易习惯查询户口事宜系房东责任，中介与买方只有陪同义务。但因二原告十分在意户口问题，双方签订合同后，反复跟被告确认查询户口事宜。被告开始以各种理由推拖，最后双方确认于2021年2月6日查询户口信息。

2月6日，被告、中介和原告三方一同去派出所，竟查到涉案房屋实际有户口。之后，被告一直跟原告说解决户口问题，但没有给出能够具体解决方式和时间。当时正处于春节前，北京学区房出售火爆。涉案房产所在的德胜片区，诚意出售的房子成交迅速，并且价格也有上涨，可以选择的房子越来越少。

2021年2月26日，原告再次查询涉案房产户口信息，显示有案外人王军波的户口。

二、因被告违约，原告通知其解除合同，被告应当返还定金并承担违约责任，并赔偿损失。

1、涉案合同已于2021年2月18日解除，是依照合同约定行使解除权，同时原告也具有法定解除权。

《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十条（一）约定：“如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面方式进行，本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日其自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。”

被告两次书面承诺涉案房产无户口，但实际涉案房产有户口，已经构成严重违约。二原告依据合同上述违约条款，于2021年2月10日，微信发送《解除合同通知函》给被告，解除双方签订之房屋买卖合同，并要求被告收到通知函5日内退还定金50万元，涉案合同已于2021年2月18日解除。

同时，依据《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”二原告购买涉案房产及涉案合同目的为：为了孩子能够上学、户口能够迁入、将来房屋出售。庭审中，被告亦认可二原告所述之合同目的。，故原告行使合同解除权，也符合法律的规定。

根据《北京市教育委员会关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》第三条规定，本市户籍适龄儿童入学，采取免试就近入学政策。各区教委要根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限，积极稳妥推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。因此，孩子上学之问题与户籍、房产有直接关联。另外，根据北京房产的交易习惯，如出售房产中有他人户籍未能迁出，将来该房产要出售会大大降低成交效率，并降低房屋整体成交价值的10%左右。

本次庭审中，被告称该房产中的户口问题仍未解决。可见，原告因查询到涉案房产有户口，对继续履行合同存在心里“不安”，不再支付合同价款是行使不安抗辩权，被告主张原告拒绝支付价款为原告违约是不成立的。故原告依照合同约定和法律规定，行使合同解除权，是完全合情、合理的，也符合法律规定的。

2、被告违约在先，违约方行使合同解除权，不符合法律规定，其应当承担违约责任，并赔偿守约方的实际损失。

2021年2月10日，原告发出解除合同通知书送达到被告后，被告回复是不同意解除，要求继续履行合同。同年2月15日，被告主动跟原告雷蕾微信通话，由于其购买了一套新房，急需支付他人首付款，哭着说能不能把“5日”返还定金，改成“5个工作日”，并给与她一定时间，因为春节期间其无法卖房，如无法交付给他人的购房款，会导致其与他人间的房屋买卖合同违约。故原、被告双方就退款问题，在中介刘先生的反复调解下，进行了多次磋商。被告答应立即退还原告40万元，但原告要求最少47.5万元，最终双方协商不成。但被告口头答应，等其卖出涉案房产后，一定退还原告全部定金。2021年3月13日，被告如愿出售了涉案房产，却找各种利益拒绝退款，属于违约在先，还出尔反尔，毫无诚信。

其反诉原告的诉请明显不能成立。其第一个诉讼请求，也是同意解除合同，同意原告的诉请，不符合反诉条件。其第二个诉讼请求，要求我方承担违约责任，没有任何事实依据和法律依据。如前所述，被告违约在先，违约方不能行使合同解除权，其应当承担违约责任，并赔偿守约方的实际损失。

根据《民法典》第五百六十六条第二款约定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”被告明知自己违约，其应当承担违约责任。依据定金罚则，其应当承担双倍返还定金的责任，即返还100万元。但依据案件实际情况，我方依据案件情况，仅要求返还50万元定金，并承担定金责任10万元，以及以50万元为基数计算利息损失。

另外，《居间服务合同》第二条2约定：“买方向居间方支付居间服务费人民币。”第五条3约定：“···如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。”本案居间服务费48500元，已由原告支付给中介方。依据合同约定，原告作为守约方，原告有权向被告（违约方）追偿该笔居间服务费。由于被告的违约而导致解除合同，不能实现合同目的，原告支付的居间费48500元，当然属于原告的实际损失，故被告应当予以赔偿。

综上，针对被告的违约行为，原告有权解除合同，被告应当退还定金，并支付合同违约金，赔偿居间服务费，请求法院支持原告的合理诉求，维护合同交易安全和正常交易秩序。

                        原告代理人：北京嘉传律师事务所

                          陈文昌律师、许晶实习律师

                          联系电话：15801113298

          2021年6月21日