律师观点分析

上诉人蔡XX、王XX因与被上诉人师**合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

蔡XX、王XX上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判，本案一审、二审诉讼费由师**承担。事实和理由：一审法院认定《合作建房合同》有效错误，并未对《建房施工协议书》和《合作建房合同补充协议》效力作出认定；所谓的合作建房行为实质上是土地使用权转让或出租的一种特殊形式；假如《合作建房合同》有效，一审法院依据该合同第七条判决王XX、蔡XX支付师**XXX元，显失公平；师**出租房屋取得的租金收益418万元，抵工程款后其已获益128.8万元，已远远超过其支出；假如《合作建房合同》有效，一审法院认定《合作建房合同》是合作关系，起算时点应为2015年6月1日，就不存在减三个月免租期的问题，从2015年6月1日起算到2019年7月11日已经超过四年，不存在《合作建房合同》第七条第四年拆迁赔偿40%投资款的问题。

师**辩称，同意一审判决，不同意蔡XX、王XX的上诉请求和事实理由。

师**向一审法院起诉请求：请求法院判令王XX、蔡XX赔偿建房投资款XXX元；王XX、蔡XX退还2019年7月11日至2019年9月1日租金13150元。

一审法院认定事实：2014年7月15日，师**（乙方）与王XX（甲方、发包方）签订的《建房施工协议书》约定工程项目内容为民建住宅，原有旧房拆除，改建为九层楼；工程项目地点为47号院；承包方式为全包工程项目（连工带料）；合同价款协定每平方米940元。

2014年7月15日《建房施工协议书》签订后，师**开始拆迁原有房屋，重新建设楼房。师**支出建房款XXX元。

2015年9月1日，师**（乙方、出资方）与王XX、蔡XX（甲方、出地方）签订《合作建房合同》，约定甲方同意将47号宅基地用于与乙方合作开发为公寓式出租房，乙方负责投入建设本项目所需要的建设资金，每平米造价940元，总造价约XXX元；双方合作建九层楼房带电梯普通装修公寓式住宅一栋，房屋建成一层至八层归乙方使用，九层由乙方出资归甲方无偿使用；甲乙双方第一次合作期限为七年，每年乙方付给甲方租金为10万元，日期为2015年9月1日至2022年9月1日。在租赁期内如果遇政府拆迁，在合同期第一年内拆迁甲方全额赔偿乙方投资的100%投资款，第二年拆迁甲方赔偿乙方投资80%投资款，第三年拆迁甲方赔偿乙方投资的60%投资款，第四年拆迁甲方赔偿乙方投资的40%投资款，第五年后拆迁甲方不在赔偿乙方投资款。2015年9月1日，师**开始使用房屋。

2018年4月4日，师**（乙方、出资方）与蔡XX（甲方、出地方）签订《合作建房合同补充协议》，双方约定乙方自2018年开始向甲方每年增加两万租金。双方均认可师**已支付租金至2019年8月31日，租金共计42万元。

2019年7月3日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》，称管庄村住宅腾退工作于2019年7月中旬正式启动。师**于2019年7月10日从案涉房屋搬离，要求王XX、蔡XX返还2019年7月11日至2019年8月31日的租金。

一审法院认为，师**与王XX、蔡XX签订合同，以出资的方式与王XX、蔡XX合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，事实上已经解除。师**支出建房款XXX元，双方均认可腾退日期为2019年7月10日。房屋在师**使用的第四年内被要求腾退，按照合同约定，王XX、蔡XX应当补偿师**XXX元。师**已支付租金至2019年8月31日，在提前腾退的情况下，王XX、蔡XX应当返还师**剩余租金，师**主张13150元，一审法院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条之规定，判决如下：一、王XX、蔡XX于判决生效后十五日内支付师**一百一十五万九千二百元；二、王XX、蔡XX于判决生效后十五日内返还师**一万三千一百五十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，师**与王XX、蔡XX签订涉案相关合同，以出资的方式与王XX、蔡XX合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据本案已查明的事实，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，一审法院依据合同约定判决王XX、蔡XX补偿师**XXX元、返还师**多支付的租金13150元，均无不当。王XX、蔡XX主张本案中双方之间民事法律关系应为房屋租赁合同关系，及《合作建房合同》起算点应为2015年6月1日，不存在减三个月免租期、拆迁赔偿40%投资款的问题，与本案所查事实不符，其亦未提交充分证据予以佐证，故本院对其主张不予采信。

综上所述，王XX、蔡XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15350元，由王XX、蔡XX负担（已交纳）。

本判决为终审判决。