在开发商处购买的房产被法院查封执行如何解困？

  一、需要对抗的可能存在的两种权力 

1、开发商在建设楼盘时，常因资金紧缺将房产抵押给银行，那么所建房产出卖时是存在抵押权，银行作为债权人，在开发商不按时偿还贷款时，可以提起诉讼主张拍卖房产以实现抵押权此为其一。

     2、承建商与开发商鉴定建设施工合同，作为总承包单位，其对所承建工程享有建设工程优先受偿权，在开发商不能支付工程款时，承包单位可以主张建设工程优先受偿权，拍卖城建房产抵偿欠付的工程款。

二、提出执行异议的法律依据

而真正的商品房消费者要抵抗上述两种权力，需向人民法院提出执行异议，其法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

该规定的第二项的理解上标准不一，分歧最大。第一、第三项比较明确。

最高人民法院曾明确：“关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”

三、在案件处理种的需要核查、分析的重难点

1、如何判断购房者是商品房消费者这一身份。

商品房消费者购买房屋的目的应该是“为了生活需要”，关键在于如何理解“满足生活居住需要”而购房。对此，需借助现购房屋用途、已有房屋数量认定。

1）对现购房屋的用途核查。规划用途一般集中体现在权属证书的“规划用途”一栏。大致可分为住宅、商业、工业、办公、市政设施、教育等内容。与消费者身份认定相关的房屋性质，大致存在三类，即住宅房、商业房和商住房。住宅房，是认定满足购房人生活居住需要的前提，除非出现购买人已有的房屋套数出现了“超标”情况。商业房，不属于消费者生存权保护的范畴，但有些写字楼、门面房因面积小、总价低，购房人也可能选择购买用于居住或者商住两用，可以具体问题具体分析，根据《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第十九条第二项规定：“房屋用途的单一性。重点审查房屋具体用途，辅以房屋性质作出判断。对买受人名下确无其他房屋，对所购房屋性质为商住两用，买受人用以居住的，可以认定为居住。”

2） 已有房屋的数量核查。包括主体范围、房屋数量和房屋位置。考察购房人本身，还是需同时考察购房人家庭，是另一个需要面对的问题。就此，无论《执行异议和复议规定》还是《民商事审判纪要》，其文字表述都是“买受人名下无其他用于居住的房屋”。然笔者认为，既然《优先受偿权批复》的目的是为了保护消费者的生存权，那么如果购房人配偶或者未成年子女名下存在房屋，则从家庭的社会功能角度而言，恐难以得出购房人的权利得不到优先保障就将危害其生存权的结论。当然，至于购房人配偶或未成年子女名下的房屋数量、面积等是否足以构成排除消费者身份的确认，是需另外探讨的问题，然基本的原则是对于购房人名下有无房屋的核查范围应当以家庭为单位（夫妻和未成年子女），即案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时有无用于居住的房屋。

3）需要核查的房屋数量。在2019年《民商事审判纪要》第一百二十五条明确：“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”如果买受人已有一套住房，那么第二套住房要具备何种条件才属于满足基本居住需要，应根据统计部门公布的以往人均居住面积数值来判断。

4）需要核查的房屋位置。购房人名下房屋数量的判断要限定在全国范围还是一定区域之内。司法裁判不一。但是如果站在商品房消费者一方考量案件，可以考虑生存具有一定的地域性，应将购房人名下房屋数量的判断限制在一定地域范围之内。

2、房屋买卖合同的签订时间和价款支付比例

1) 房屋买卖合同的签订时间

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款，在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同.

2) 房屋价款的支付比列

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款，超过合同约定总价款的百分之五十，这一比例作为判断商品房消费者享有优先权的对抗要件。实践中商品房消费者大多会贷款和分期付款，所以这一付款比例要件也需着重注意考虑。

   因此，商品房消费者在购买房产时应多加留意其中存在的风险。