购房未过户登记，出卖方欠债，房子被执行，如何救济？

一、救济的步骤：

花数百万买的房产，还未办理过户登记手续，房产仍登记在出卖方名下，但出卖方欠债，导致房屋被强制执行，怎么办？

首先，向执行法院提出“执行异议申请”。把自己已购买该房产的事实向法院阐明。

然后，如果该申请被法院驳回，则在收到驳回异议申请的裁定之日起15日内向执行法院提起“执行异议之诉”。

需要注意，提起“执行异议之诉”，理由可按照《《执行异议与复议规定》第28条或第29条陈述，证据也按照该两条规定准备。要满足法条中的每一条。其中第29条仅使用卖方是开发商的情形。第28条使用范围最广泛。

二、法条应用

《执行异议复议规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

   《执行异议复议规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、裁判中争议最大的点

 在提起执行异议之诉中，用到频率最多的法条是《执行异议复议规定》第二十八条，第28条的前三款规定，在实物案件中并无争议，很好认定，无非三点，签了合同、已合法占有使用、已支付对价，争议最大的是第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”。什么情况属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定，各个法院意见不一致。

四、“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形认定。

1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，但其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”

2、最高人民法院(2020)最高法民再233号民事判决书裁判要旨认为：“购房人在购买争议房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而购房人并不因此而具有法律上的可责难性。购房人对房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险”。