一、预告登记效力

  预告登记在司法实践中有很长时间了，但是第一次被法律明确规定是在《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

  预告登记本身属于一种债权请求权，但如果债权人办理预告登记，因预告登记表明该债权人获得一种排他性的物权期待权，当预告登记权利人和其他债权人都同为普通债权时，预告登记权利人享有一种排他性的债权请求权。

  预告登记主要具有两个效力：保全效力和顺位效力。

  （一）保全效力

  即预告登记完成后，具有防止不动产权利人一般是债务人作出有害被保全请求权行为的效力，不动产权利人另行处分不动产权利的行为无效。因为我们是物债区分原则，该处分行为无效主要是指无法完成物权变动，如符合合同法规定债权行为还是有效的。

  （二）顺位效力

  即经过预告登记的请求权被履行后所获得的物权顺位，以预告登记的时间为准而非以本登记完成之时为准，换言之，在本登记的条件成熟而完成本登记后，本登记的效力溯及于预告登记之时。假如有两个债权人先后办理了抵押权预告登记，在符合条件办理本登记时，本登记的效力以预告登记时的先后顺序为准，此时，先办理抵押权预告登记的权利人就比后位的抵押权人优先受偿。

  二、抵押权预告登记是否具有优先受偿权？

  司法实践中的主流观点是预告登记并非本登记，不具有优先受偿权。最高人民法院（2019）最高法民申5831号民事裁定书：“南部农商行仅对案涉房屋办理了抵押权预告登记，尚未取得抵押权，不享有就案涉房屋拍卖、变卖、折价的价款优先受偿的权利。”最高人民法院（2019）最高法民申1049号民事裁定书：“公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。”

  三、预告登记能否排除强制执行？

  这是一个比较争议的问题，我们可以细分几个问题来讨论：

  （一）抵押权能否排除强制执行？

  司法实践中的主流观点是不能排除强制执行，当然很多案件的当事人还是会提起各种执行异议复议程序，其实都没有多大必要，因为抵押权本身最重要的是优先受偿权，强调的是标的物的交换价值，强制执行就是为了把执行标的物变价，二者不矛盾，而且反而有利于抵押权人权利的实现，此时抵押权人直接可以申请参与分配。最高人民法院（2019）最高法民申1049号民事裁定书：“《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”根据前述规定，对于其他人享有抵押权的被执行人财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人则可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。”最高人民法院（2016）最高法执监204号执行裁定书：“民事诉讼法第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。”

  （二）抵押权预告登记能否排除强制执行？

  这个有两种截然相反的观点，一个是抵押权本登记都不能排除强制执行，抵押权预告登记更不能排除强制执行，使用的是举重以明轻的当然解释。最高人民法院（2019）最高法民申1049号民事裁定书：“本案中，公积金中心对案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押权预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。”另一种观点认为，抵押权预告登记可以排除强制执行，主要有两点理由：一是根据《物权法》第20条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该条款中的不发生物权效力同样适用于人民法院强制执行所产生的物权变动效力，即开篇所说的预告登记具有保全效力。在强制执行程序中，如执行法院对设定有抵押权预告登记的标的物进行拍卖或以物抵债，实际上就是对标的物的处分行为，违反物权法第20条规定；第二个理由是抵押权预告登记和抵押权登记的立法目的不同，抵押权本登记即使不排除强制执行，也可以参与分配，债权具有足够保障；而事先办理抵押权预告登记本身就是为了后面在满足登记条件时转化为本登记，此时却因为案外介入因素打破，这将使得整个预告登记的制度设立被架空，其保全效力、顺位效力形同虚设，预告登记成为一纸具文。在地方司法实践中有部分高院持后一观点，江苏省高级人民法院（2017）苏执复73号执行裁定书：“一、依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在交行扬州分行对被执行人陈永祥的债权未得到清偿，陈永祥也没有办理案涉16套房产的相关权属证书的情形下，交行扬州分行拥有的案涉16套房产抵押权预告登记至今仍然有效。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，交行扬州分行有权在未经其同意的情况下，依据其拥有的对案涉16套房产抵押权预告登记，主张阻却对上述案涉房产所有权全部或者部分的转移。”甘肃省高级人民法院（2019）甘执异40号执行裁定书：“根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人，抵押权预告登记权利人当然包括在内，办理了抵押权预告登记的不动产被人民法院查封期间，抵押权预告登记权利人无法再按照不动产物权协议完成不动产物权登记。本案中，农行仓山支行作为案涉房产的抵押权预告登记权利人，其请求权在性质上属于能够阻止法院处分该不动产的实体权利，执行程序中，对抵押权预告登记权利人的物权期待权也应依法予以保护。因此案外人农行仓山支行中止对案涉房产执行的异议请求成立，应予支持。”

  笔者亦持后一观点。

  （三）房屋买受人能否排除强制执行？

  这个问题也需要分两个小问题进行分析：

  1、办理预告登记的房屋买受人能否排除强制执行？

  这个问题需要参考最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条：金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

  这一条款分两种情况对待：一是预告登记权利人提起停止处分异议，执行法院予以支持；而预告登记权利人提起排除执行异议，要看情况，如符合预告登记办理本登记条件的，予以支持；如不符合办理本登记条件的，不予支持。为什么？很多人看不懂了，停止处分和停止执行有什么区别，不能处分了，不就是不能执行了吗？当然不是，执行程序主要包括两类程序，一是执行实施类，即实施各种执行措施，使得生效法律文书确定的权利得以实现，审判是为了确定权利，执行是为了实现权利，此时的执行主要是指执行实施。执行程序第二类主要是执行审查类，主要是对执行行为的监督，包括执行异议、复议、执行异议之诉、执行请示、答复、协调等程序。我们所说的执行程序往往指第一类执行实施类，而执行实施类里面最重要的其实是两点：查封保全财产和变价处置财产，简单的说就是查封和处分，这就正好对应了上面所说的，办理了预告登记权利人可以排除处分行为，但是执行行为除了处分，还有查封，在不符合预告登记转变为本登记条件时，执行法院可以不处分，但不会解封，即此时预告登记权利人无法完全排除强制执行，因为执行标的物还在查封状态，也即还在执行状态。只有在符合办理本登记时，预告登记权利人才可以完全彻底排除法院的执行行为。此时执行法院必须解除查封，让预告登记权利人不存在任何法律障碍的办理本登记。

  2、未办理预告登记的房屋买受人能否排除强制执行？

  这个话题在此不再赘述，可以参照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条以及《第九次民商事会议纪要》第125条等理解。

  四、具体问题具体分析

  法律是专业性很强的问题，必须精细化研究，一个变量改变，整个逻辑推导可能就要改变。诗经说“如切如磋，如琢如磨”，“切磋”是指治骨角，用道具切，再用锦铴磋，是精益再求其精。“琢磨”是指治玉器，用椎凿琢，再用砂石磨，是密而益求其密。学问之道，精益求精，学无止境。