奚鹏律师
律师观点分析
一、案件主题
库房租赁期间因出租人方违规雇佣无资质人员明火作业引发火灾，造成承租人巨额财产损失，奚鹏律师代理承租人提起财产损害赔偿诉讼，历经一审、二审，成功锁定侵权责任主体，为委托人争取到法定范围内的足额赔偿，维护了委托人的合法财产权益。
二、案情简介
委托人 A、B 长期承租某工业用房作为货品库房使用，与出租人 C 签订《房屋出租协议》后按约支付租金，实际租金由 C 与 D 共同收取。租赁期间，D 雇佣无防水施工资质的 E 在库房区域进行明火防水作业，因 E 操作不慎引燃库房内可燃物，引发重大火灾，造成委托人库房及内部货品损毁，经专业机构评估财产损失超百万元，且委托人已支付的剩余租期租金无法正常使用。
火灾发生后，消防部门出具《火灾事故认定书》，认定火灾系 E 违规明火作业所致，但委托人向 C、D 主张赔偿时，二人均予以推诿，辩称其并非实际出租人、与 E 系承揽关系而非雇佣关系，同时反称委托人未修复房屋窗户、堆放货物存在过错，应自行承担全部损失。房屋所有权人 F 亦以转租未获其同意、自身无过错为由拒绝承担责任。
为维护合法权益，委托人委托奚鹏律师团队提起财产损害赔偿诉讼，一审法院认定 D 雇佣 E 的行为成立，判决 D 承担 50% 赔偿责任、C 承担 20% 赔偿责任，二人共同返还部分剩余租金；C、D 不服一审判决提起上诉，主张其不应承担任何责任，同时认为委托人应承担更高比例过错责任，委托人亦对一审判决中自身承担 30% 责任的判项提起上诉，案件进入二审程序。
三、代理思路
奚鹏律师团队接受委托后，组建专项办案小组，对案件事实进行全面梳理、对证据材料进行细致核查，结合消防部门调查结论及相关法律规定，制定了锁定责任主体、厘清过错边界、明确赔偿范围的核心代理思路，具体如下：
1.精准锁定侵权责任主体，否定被告方抗辩理由：通过梳理租金支付记录、消防询问笔录、通话记录等证据，证实 C 系案涉库房名义出租人、D 系实际控制人且为 E 的实际雇佣人，二人共同享有租赁收益，应作为共同侵权主体承担责任；针对被告方主张的 “与 E 系承揽关系”，律师指出 E 为劳务市场临时人员，无施工资质，施工主材由被告方提供，且施工过程受被告方指示，双方符合雇佣关系的法律特征，并非承揽关系。
2.厘清各方过错边界，论证委托人无过错：针对被告方主张委托人 “未修复破损窗户、堆放货物存在过错”，律师援引《民法典》关于出租人维修义务的规定，指出房屋窗户破损属于租赁物固有安全隐患，出租人负有法定维修义务，合同中关于承租人维修的约定不能排除出租人的法定义务；同时结合消防事故认定书，证实火灾直接原因系 E 违规明火作业，委托人按库房正常使用规范堆放货物，未违反消防法规及合同约定，与火灾发生及损失扩大无因果关系。
3.明确赔偿责任比例，主张被告方承担全部责任：律师认为，D 雇佣无资质人员明火作业且未采取任何防火措施，是火灾发生的直接、主要原因；C 作为出租人未提供符合消防安全标准的适租房屋，未履行安全保障义务，是火灾损失扩大的重要原因，二人过错叠加导致损害结果发生，应承担全部连带赔偿责任；房屋所有权人 F 未对出租房屋的消防安全尽到监管义务，应承担连带责任。
4.固定损失赔偿范围，主张全额返还剩余租金：律师结合资产评估报告、租金支付凭证等证据，明确委托人的财产损失金额及剩余租期租金金额，主张火灾导致租赁合同无法继续履行，剩余租金与过错责任无关，被告方应全额返还，而非按比例承担。
四、案件结果
本案经一审、二审法院审理，法院均采纳了奚鹏律师团队的核心代理意见：
1.一审法院认定 D 与 E 之间成立雇佣关系，D 作为接受劳务一方应对 E 的侵权行为承担 50% 赔偿责任，赔偿委托人财产损失 85 万余元；C 作为出租人未履行适租义务，对火灾损失扩大存在过错，承担 20% 赔偿责任，赔偿委托人财产损失 34 万余元；二人共同返还委托人剩余租金 3.9 万余元，案件受理费由二被告承担 70%。
2.二审法院经审理，对一审法院查明的事实予以确认，驳回了 C、D 的上诉请求，同时对委托人的上诉请求综合案件事实予以考量后，维持一审判决的责任划分比例，最终判决驳回双方上诉，维持原判，二被告需按一审判决向委托人支付赔偿款及剩余租金，若未按判决履行，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。
现判决已生效，委托人的合法财产权益得到有效维护，法定范围内的赔偿款已进入执行阶段。
五、律师点评
本案是一起典型的房屋租赁期间因侵权行为引发的财产损害赔偿纠纷，案件的核心争议焦点在于侵权责任主体的认定、雇佣与承揽关系的区分、各方过错程度的划分，也是此类案件中常见的难点问题，奚鹏律师结合案件事实及法律规定，作出如下点评：
1.雇佣关系与承揽关系的区分是锁定责任主体的关键：实践中，雇佣关系与承揽关系的认定直接决定侵权责任的承担主体，二者的核心区别在于是否存在人身依附性及责任承担的基础是 “提供劳务” 还是 “交付工作成果”。本案中，E 作为无资质的临时劳务人员，按被告方指示提供防水施工劳务，施工主材由被告方提供，施工过程受被告方管理，符合雇佣关系的法律特征，根据《民法典》第一千一百九十二条规定，接受劳务一方应承担侵权责任，法院对该法律关系的认定，为锁定赔偿责任主体奠定了基础。
2.租赁合同中约定的义务不能排除法定义务的履行：《民法典》明确规定出租人负有租赁物的维修义务及提供适租房屋的义务，该义务为法定义务，当事人之间的合同约定不能排除其适用。本案中，被告方以合同约定为由主张委托人承担房屋维修义务，法院未予采纳，明确指出出租人对房屋固有安全隐患的维修义务不可转移，该裁判观点体现了法律对合同自由与法定义务边界的明确界定。
3.财产损害赔偿纠纷中过错程度的划分应遵循 “过错与责任相适应” 原则：侵权责任的承担以过错为前提，过错程度的大小直接决定责任承担比例。本案中，火灾的直接原因系被告方雇佣无资质人员明火作业，出租人未提供符合消防安全标准的房屋，二者的过错是导致损害结果发生的主要原因；法院结合案件实际情况，对各方过错程度进行综合考量后作出的责任划分，既符合消防部门的事故认定结论，也体现了 “过错与责任相适应” 的民事侵权责任基本原则。
4.承租人在租赁期间应注重留存证据，维护自身合法权益：本案中，委托人能够成功获赔，关键在于留存了完整的租金支付记录、消防询问笔录、房屋现状证据、财产损失评估报告等材料，为律师代理及法院审理提供了充分的事实依据。律师提醒，承租人在租赁房屋时，应及时核查房屋的消防安全状况及相关资质，对房屋存在的安全隐患及时固定证据并向出租人提出整改要求；租赁期间的租金支付、沟通记录等材料应妥善留存，一旦发生侵权损害，可作为主张权利的重要证据。
综上，本案的判决结果既维护了委托人的合法财产权益，也对房屋租赁关系中出租人与承租人的权利义务边界、侵权责任的认定规则作出了明确的司法指引，为同类案件的处理提供了参考范例。