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陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

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条件一：转让的宅基地房屋依法获得报建手续。这里包含两层含义：
1、转让的宅基地房屋涉及的宅基地在起诉前依法获得批准为建设用地。特别是原本是农用地转为建设用地的，应经县级以上人民政府审批。
2、转让的宅基地房屋应按照规划审批批准，依法领取了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并按照上述两证建设的。
律师提示：不符合报建手续的宅基地房屋按照违建处理（通常是强拆）。持有土地使用权人（村民）符合条件可以申请报建。
条件二：宅基地房屋买方应为本村村民。这里所指村民包括以下情况：
1、原始成员：原人民公社、生产大队、生产队的成员，户口保留在农村集体经济组织所在地的；
2、保留成员：原始成员所生的子女，户口在集体经济组织所在地的；
3、吸入成员：因户口迁入集体经济组织所在地的公民，经社委会或村民大会表决确定为村民的；
律师提示：关于外嫁女的身份的界定，如外嫁女户口没有迁出集体且在婆家未享受集体经济成员待遇的，其身份可以认定为娘家村民。
条件三：转让的宅基地房屋必须产权清晰。实务中出现较多的以下情况：
1、宅基地房屋没有设置他项权，如没有设置抵押权。符合条件宅基地房屋可以办理抵押登记的，可以到土地行政主管部门查询。
2、宅基地房屋为遗产的，继承人应明确。宅基地是不能继承的，但房屋可以继承，根据《物权法》地随房走原则，宅基地房屋是可以继承的。
律师提示：如购买宅基地房屋（祖屋），应经所有同一顺序继承人签名确认。《继承法》规定，第一顺序继承人：配偶、子女、父母；第二顺序继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
条件四：宅基地房屋转让应符合民主议定程序。
1、农村宅基地房屋转让附带宅基地使用权转让，属于涉及村民利益的内容，应经村民会议或村民代表决定。实务中，合同都有村委盖章确认。
2、合同相对人（买方）有理由相信合同符合民主议定程序，按照善意取得处理。
五、特殊的宅基地房屋买卖合同均为有效：
1、1999年1月1日前，转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人、华侨、港澳台同胞的，合同有效。
2、经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。
律师提示：买卖合同有效的，买方可以要求按照法律法规规定或合同约定，到行政主管部门办理土地使用权变更登记。
六、合同无效的情形：
1、没有依法报建的房屋，如未取得建设用地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，按照违建处理。
2、向城市居民出售宅基地房屋的，合同无效。
3、与他人合资在宅基地或集体土地上建房出售的，合同无效。
七、法律依据：
《土地管理法》《土地管理法实施条例》
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
《广东省高院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》
《广东省高院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》

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