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广东村民私自换地后改变土地用途建房，协议无效

王某为扩建房屋，经济联合社主体资格咨询，私自与李某达成协议换房，后李某反悔想要回土地，协商不成便诉至法z院，法z院认定协议无效，判z决王某于判z决书生效后6个月内复耕后返还于李某。

律师讲法：

我国《农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法第33条第1款规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”《农村土地承包经营权流转管理办法》第12条也规定：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”即承包方之间互换土地的，首先应当签订书面合同。其次，书面合同签订后，合同双方还应当向发包方即村委会备案。再次，土地互换后不能改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄村委会备案，因此，他们的口头互换协议存在法律瑕疵。同时，在互换之后，王某私自改变土地用途，在本属于耕地的置换土地上建房更是违反了法律的禁止性规定。因此，被告王某应当将该土地复耕后，返还给原告李某。

律师解答：需要超过三分之二的村民同意。根据农村土地承包法第52条，土地管理法第14条的规定，农村集体所有的土地由本集体经济组织之外的人承包的必须经过三分之二以上成员同意，并报乡镇府批准。如果发包给本集体经济组织之内的人，广州海珠区咨询，不需要三分之二表决同意。

相关法条：

《农村土地承包法》第五十二条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政z府批准。

《土地管理法》第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，征收补偿款分配咨询，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，建筑物补偿款归谁咨询，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政z府和县级人民政z府农业行政主管部门批准。

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