[债权债务系列-买卖]

开发商主张解除购房合同明显受益的

对其解除合同违约金不予支持

【基本案情】

2018年3月5日，投资公司(甲方)与王某茹(乙方)签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，合同约定：王某茹向投资公司购买商品房，总购房款698703元。《补充协议》约定：未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括贷款本息)及甲方因此遭受的全部损失(包括律师费)支付给甲方。同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向投资公司支付全部款项之日止，乙方应按日向投资公司支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；乙方逾期偿还按揭银行到期贷款利息本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知投资公司承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任；如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金等。

《商品房买卖合同》签订后，王某茹于当日支付首期购房款238351元。同  日，双方并办理案涉房屋备案手续。同年6月20日，王某茹与投资公司及按揭银行签订一份《个人购房借款及担保合同》,合同约定：由王某茹向按揭银行贷款480000元用于购买案涉房屋；投资公司同意为王某茹履行还本付息义务承担阶段性连带保证责任等。因王某茹未能按期偿还按揭款本息，按揭银行自2020年7月31日起从投资公司账户划扣，投资公司于2020年10月26日一次性还清尚欠款项，共代王某茹支付贷款本息440453.37元。2020年11月23日，投资公司向王某茹发出律师函：解除购房合同，要求王某茹限期偿还诉请款项，并将诉请款项与其购房款相互抵销。另通过安溪县房地产交易中介等获悉，涉案房屋所在区域现均价在12000元/平方米以上。

【裁判观点】

王某茹与投资公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及相关附件、补充协议的约定履行合同义务。

一.关于合同解除的问题

本案中，王某茹在办理按揭贷款后，逾期偿还按揭银行到期贷款本息累计达二次以上，导致投资公司承担连带担保责任，已经达到了双方合同约定的解除条件。投资公司据此发函告知王某茹，合同自该函件到达王某茹之日时解除。因此，投资公司请求确认《商品房买卖合同》已于2020年11月27日解除，并要求王某茹配合投资公司办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及案涉商品房预告登记注销及抵押预告登记撤销手续，符合双方约定及法律规定，予以支持。

二.关于违约金的问题

双方虽在《商品房买卖合同》中同时约定了合同解除违约金和逾期支付贷款违约金的计算方法，但从合同解除违约金的条款表述来看，采取的是损失填补原则。鉴于当前安溪县城的房屋市场状况，投资公司选择解除合同并无损害其自身在本案合同中的履行利益和可得利益，甚至可获得更大利益。因此，在投资公司未举证其有其他履行利益和可得利益的情况下，其要求王某茹支付购房款20%的违约金，不符合法律规定，不予支持。但王某茹未能按期偿还按揭款导致的合同解除造成了投资公司代付按揭贷款本息及律师费的经济损失。故投资公司要求王某茹支付因逾期支付贷款而产生的违约金，符合合同约定，予以支持。其违约金可以投资公司实际代付款440453.37元为基数自2020年10月26日起按日万分之五计至合同解除日(2020年11月27日)止，计7047 元。投资公司另要求王某茹支付律师费20000元，符合双方合同约定，予以支持，但要求按照日万分之五计算律师费的违约金，于法无据，不予支持。

【裁判结果】

一.投资公司与王某茹签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已于2020年11月27日解除；

    二.王某茹应于本判决生效之日起十日内配合投资公司办理《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的备案登记撤销手续及地址在**号房的商品房预告登记注销手续、抵押预告登记注销手续；

三.投资公司应于本判决生效之日起十日内退还王某茹购房款258249.63元；

四.王某茹应于本判决生效之日起十日内支付投资公司逾期支付贷款违约金7047元及律师费20000元，计27047元；

五.驳回投资公司的其他诉讼请求。

前述相互抵扣后，投资公司应于本判决生效之日起十日内支付王某茹231202.63元。

来源中国法院2023年度案例