一、**房地产开发有限公司存在违约事实，应当按合同约定承担违约责任。

（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”**房地产开发有限公司违反合同中“位于**花园·##之星项目二期6幢1单元4层402号的商品房交付日期为2019年12月31日。”的约定，于6月11日至今仍然没有交房，故应当承担承担违约责任。

（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告双方签订的补充协议中约定了违约的情形和违约金的计算方式“逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行”，故被告应当按照上述方式承担违约金。

二、被告不能以不可抗力为理由主张免除或者减轻违约责任。

理由如下：

（一）被告违约的事实发生在不可抗力之前。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“...当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任...”**花园·##之星项目二期6幢1单元4层402号的商品房交付日期为2019年12月31日，应交房之日，并未发生新型冠状疫情，政府也并没有采取强制措施。故违约在疫情发生之前，依法不能免除责任。

（二）被告承担全部违约责任符合《中华人民共和国合同法》第117条的立法本意。

首先，《中华人民共和国合同法》第117条第1句虽属于法定的免责事由，但并不是当然减轻或免除责任。

减轻或免除责任的前提是：在不可抗力发生之前，合同双方都善意且诚信地履行着合同约定的义务。这种情况下，若不可抗力对合同继续履行造成了实质影响，当然不能归责于合同任何一方，之后再根据不可抗力的影响程度并结合公平原则减轻责任或直接免除责任是合理合法的。故117条第1句的立法目的是对守约双方的保护。

其次，117条第2句对违约方具有明显的惩罚性质。

第2句峰回路转、简明扼要地规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，是对先行违约方的一种惩罚。合同订立的基础在于真实的意思表示、双方有完全的民事行为能力...作为一名精神正常且具备完全民事行为能力的人，当然明白违约可能造成的影响以及自身可能承担的违约责任，基于这种明知或应知，违约方在违约的同时，其内心的本意应当是甘愿承担由此带来的责任。因此，117条第2句的立法目的应当是减少或杜绝违约行为的发生并惩戒不守信用的违约方，如果在发生不可抗力之前就先行违约，违约人应当承担由此造成的全部责任。

（三）被告承担全部违约责任才是真正符合公平原则。

首先，《中华人民共和国合同法》第117条的存在就是基于公平原则。

如果无论合同相对方是否守约，都能因不可抗力而免责，那将是变相增加守约方的损失，减少违约方的责任。这样一来，守约方仍然会因不可抗力的发生而分担一定的损失；违约方却会因不可抗力的发生获得“意外丰厚的利润”，降低自身的违约成本，与公平原则相悖。

其次，被告的违约行为，是导致房屋至今不能交付的直接原因。

如果被告在不可抗力发生之前，能够按期交房，那么后发生的不可抗力将不会对合同相对方造成任何影响。被告应当为自己的过错买单。

公平原则如被违约方滥用，对守约方来说则是最大的“不公平”。

综上，**房地产开发有限公司存在违约事实，应当按合同约定承担违约责任，不能以不可抗力为由主张免除或者减轻违约责任。代理意见，请法庭采纳！