2016年3月13日，原、被告签订了房屋认购协议，协议约定房屋位置、价款、面积、房型等条款，并约定如当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退；如当事人签订《商品房买卖合同》，已付定金抵房屋购房款，同时还约定七日内签订正式《商品房买卖合同》并付清首付款，协议签订后原告给付被告定金10000元。后在签订《商品房买卖合同》时，因对交房期限和楼房验收标准未达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》,被告拒不返还定金，原告遂诉至本院。
　　律师认为：
　　首先，本案首先应确定双方签订房屋认购协议的性质，协议虽约定了房屋、位置、价款、面积、房型等条款，但双方对交付条件及日期未作约定，且协议还约定需另行签订《商品房买卖合同》，故该协议属于预约合同。
　　其次，本案原、被告是否应承担违约责任，房屋认购协议签订后，双方当事人为签订商品房买卖合同进行了磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，这种情况下，预约合同应当解除，合同约定的定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
　　最后，双方认购协议中约定“当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退”的内容，该内容属合同中的格式条款，由于合同一方事先拟定，重复使用，且加重对方责任，故应当为无效的规定。

　　律师提示：
　　在签订商品房买卖合同时，应注意合同中的格式条款，如果很明显的剥夺己方主要权利的或者加重己方责任的条款可认定为格式条款，这就需要购房人仔细甄别。重要的是，当事人要特别注意涉及权利义务的条款，一旦在合同上签了字，法院一般会认为开发商是和购房人进行过协商，如果后果很不利，购房人也要承担，所以购房人要慎重。